7 Р Е Ш Е Н И Е № 146 С., 30.09. 2013 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение в съдебно заседание на двадесет и четвърти септември две хиляди и тринадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ ИВАНОВА ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА при участието на секретаря София Симеонова и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията Росица Ковачева т. дело № 780/ 2012 година Производството е по чл. 290 ГПК, образувано по касационна жалба на [фирма] - [населено място] срещу Решение № 621 от 17.04.2012 г. по гр.д.№ 3892/2011 г. на САС съд в частта, с която е отменено Решение №4805 от 11.08.2011 г. по гр.д.№2073/2010 г. на СГС, с което исковете са отхвърлени и е постановено друго, с което [фирма] - [населено място] е осъдено да плати на Индерпал С. Бати, гражданин на Обединено Кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес в България: [населено място], [улица], вх.1, ап.6 Адвокатска кантора „П. и Д.” сумата 78 108.03 лв. - част от цената на недвижим имот по предварителен договор, със законната лихва от 23.02.2010г.и сумата 12 088.59лв.-обезщетение за забавено плащане за периода 28.11.2008 г. - 23.02.2010 г., с оплакване за неправилност. Жалбоподателят поддържа, че неправилно съдът е уважил иска по чл. 55 ал. 1 пр. 3 ЗЗД, без ищецът да докаже сключен действителен предварителен договор, изправността си по него, неизпълнението на ответника и волеизявление за разваляне, достигнало до ответника. Излага подробни съображения за неправилност на извода за последиците, настъпили от ипотеката - поддържа, че учредяването й преди да настъпи падежът на задължението за сключване на окончателния договор, не уврежда интересите на купувача, доколкото ипотечното право няма транслативно - вещен ефект и не препятства възможността купувачът да придобие имота. Жалбоподателят изразява несъгласие с направените изводи, които счита за вътрешно противоречиви и почиващи на необосновани предположения, на бъдещи несигурни събития, оценени като евентуално застрашаващи интереса на ищеца, както и на определени действия по заличаване на ипотеката. Сочи, че при липса на реално настъпило в резултат на ипотеката увреждане на интересите на купувача, неправилно съдът е постановил, че ищецът валидно е развалил договора, пренебрегвайки чл. 4.1, предвиждаща задължение на продавача имотът да е чист от вещни тежести към момента на предаването му - интересът на кредитора е във възможността да придобие имота в състояние, годно за ползване и чист от тежести. Жалбоподателят счита, че ако съдът е тълкувал в съответствие с чл. 20 ЗЗД волята на страните, изразена в чл. 4.2, вр. с чл. 4.1 б.”б” и „в” от Договора, щеше да стигне до извод, че е уговорено санкциониране не на всяко поведение на длъжника, а само сключването на сделки, които да увреждат интересите на купувача, каквото не е налице с учредената ипотека, съществуването на която следва да се прецени към момента на прехвърляне на правото на собственост и ако към този момент съществува ипотечното право, като с оглед интересите на кредитора, надлежното изпълнение на задължението на продавача се преценява към момента на сключване на окончателния договор, когато купувачът придобива собствеността - в който смисъл сочи практика на САС и СГС. Жалбоподателят излага, че ищецът, като е отправил волеизявление за разваляне, без да даде срок за изпълнение извън хипотезите на чл. 87 ал. 2 ЗЗД, не е упражнил надлежно правото на разваляне, поради което не са настъпили желаните правни последици - не е отпаднало основанието, на което сумата е платена и не е възникнало за ответника задължение да я възстанови. Развива подробни съображения за неправилно тълкуване в решението на разпоредбите на сключения договор, за неправилно приложение на чл. 87 ал. 1, 2 и 4 ЗЗД. Иска решението в обжалваната част да се отмени и да се постанови друго, с което исковете да се отхвърлят. Ответникът по касационната жалба и ищец по делото Индерпал С. Бати - гражданин на Обединено кралство Великобритания и С. И., съдебен адрес: адвокат В.Д. - САС и ответникът по касационната жалба и трето лице - помагач на страната на ответника [фирма] - [населено място] не изразяват становища. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид доводите на жалбоподателя във връзка с касационната жалба и като провери правилността на въззивното решение, на основание чл. 290 ал. 2 ГПК, приема следното: С Определение № 278 от 25.04.2013 г., постановено по делото, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в осъдителната част, на основание чл. 280 ал. 1 т. 3 ГПК по въпроса за предпоставките по чл. 55 ал. 1 пр. 3 ЗЗД за връщане от продавача на получените суми, като цена на имота, обещан с предварителния договор, като последица от валидно възникнало и надлежно упражнено от купувача потестативно право за разваляне по чл. 87 ал. 2 ЗЗД, и дали учредяването на договорна ипотека е нарушение на договорните задължения на продавача, ако в правната сфера на купувача не са настъпили негативни последици. По тези въпроси вече ВКС се е произнесъл с постановени на основание чл. 290 и задължителни за долустоящите съдебни инстанции решения: Р.№153/28. 12.2012 г.по т.д.№1022/2011 г. на ВКС, І т.о., Р.№231/13.02.2013 г. по т.д.№1268/2011 г. на ВКС, ІІ т.о., Р.№57/17.07.2013 г. по т.д.№29/2012 г. на ВКС, І т.о., Р.№54/17.07.2013 г. по т.д.№1150/2011 г. на ВКС, І т.о., Р.№41/ 16.05.2013 г. по т.д.№1171/2011 г. на ВКС, ІІ т.о., Р.№35/06.03.2013 г. по т.д.№ 74/2012 г. на ВКС, ІІ т.о., Р.№22/03.04.2013 г. по т.д.№821/2011 г. на І т.о., Р.№ 140/19.08.2013 г. по т.д.№405/2012 г. на ВКС, ІІ т.о., с които на поставените въпроси е даден отговора, че правото на разваляне на предварителен договор по реда на чл. 87 ал. 1 или ал. 2 ЗЗД, е обусловено от виновно неизпълнение на продавача, което води до невъзможност за сключване на окончателен договор, като в случай на учредена върху имота договорна ипотека, ипотечното задължение трябва да не е било заличено към момента на предаване на имота на купувача, в който случай евентуалните негативни последици за него от учредяване на ипотеката, биха били основание за разваляне по чл. 87 ал. 1 или ал. 2 ЗЗД. Въззивният съд, за да отмени първоинстанционното решение в частта, с която са отхвърлени искове: за 78 108.03 лв. - платена част от цена по сключен Предварителен договор от 2007 г. за покупко - продажба на недвижим имот във в.к.„А. вали”, [населено място] и за 12 088.59 лв. - обезщетение за забавено плащане за периода 28.11.2008 г. - 23.02.2010 г., е изложил съображения, че са налице предпоставките на чл. 55 ал.1 пр. 3, вр. чл. 88 ал.1 ЗЗД за връщане на платените като покупна цена суми, съгласно клаузите на договора и отпадане на основанието за получаването им предвид развалянето му от ищеца. Съдът е изложил, че ответникът е неизправна страна - съгласно чл. 4.1 б.”б” от Договора се е задължил да продава имота без тежести, възбрани, залози или ипотеки, с чл. 4.1 б.”в” е гарантирана липсата на такива към момента на сключване на предварителния договор, с чл. 4.2 продавачът е поел задължение да не сключва каквито и да било сделки с имота без изричното съгласие на купувача и в случай на неизпълнение на задължението по чл. 4.1 б.”б” или при сключване на каквато и да било сделка досежно имота, без изрично писмено съгласие на купувача - за последния ще се породи право да развали едностранно договора и без предизвестие, и задължение за продавача да възстанови получените суми. По съображения, че с нот. акт за учредяване на договорна ипотека от 08.11.2007 г. правото на строеж за процесния апартамент продавачът е ипотекирал в полза на банка, съдът е приел, че към 27.11.2008 г. - датата на надлежното получаване от продавача на изявлението на купувача за разваляне, продавачът е нарушил чл. 4.2 от Договора, като до реализирането на правото на строеж ипотеката тежи върху това вещно право, а след изграждане на сградата в груб строеж, когато правото на строеж се смята реализирано, ипотеката се пренася върху сградата и всички обекти в нея, която сграда е приета с акт 15/ 01.11.2008 г. Съдът е заключил, че към датата на отправяне от купувача на изявлението за разваляне, ипотеката е разпростирала действието си върху имота и ако по-късно е заличена - това не рефлектира върху надлежно упражненото право на разваляне. За неоснователни са възприети доводите на ответника, че няма увреждане на интереса на купувача, че неизпълнението е незначително и че не е даден срок за изпълнение, съгласно чл. 87 ал. 1 ЗЗД, като съдът е изложил, че страните в чл. 4.2 от Договора са уговорили, че сключването на каквито и да било сделки, отнасящи се до имота, без изричното съгласие на купувача, е основание за разваляне от купувача без срок за изпълнение и е без значение дали тази сделка уврежда интересите му или само ги застрашава, която клауза не е недействителна, тъй като не противоречи на императивни законови разпоредби - диспозитивна е разпоредбата на чл. 87 ЗЗД и страните са свободни да ограничат, да изключат приложението на чл. 87 ал. 4 ЗЗД и да уговарят разваляне без срок за изпълнение. Съдът е изложил, че продавачът е поел задължение да не обременява с вещни тежести имота към сключване на окончателния договор, както и да не сключва сделки, отнасящи се до имота, които са увреждащи с оглед интересите на купувача, неизпълнението на което задължение поражда за купувача право да развали договора. Съдът е заключил, че ипотекирането на имота поражда потенциална опасност за купувача да не придобие собствеността или да придобие имот, обременен с ипотека, която опасност обуславя правния интерес за разваляне, и тъй като договорът едностранно е развален, за продавача възниква задължение да върне получените суми на основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 ЗЗД, затова искът е уважен, както и този за обезщетение за забавено плащане. Обжалваното решение е незаконосъобразно. Неправилно въз основа на неизпълнение от продавача (обещател по предварителния договор) на задължението, поето с чл. 4.2 от Договора, въззивният съд е приел, че за купувача е възникнало правото да развали договора, като е без значение дали сделката уврежда интересите на купувача или само ги застрашава. Страните с чл. 5 и чл. 3 от Предварителния договор са уговорили апартаментът, обещан за продажба, да бъде построен в срок не по-късно от м.август 2008 г. (акт 15), а сключването на окончателен договор (нотариален акт) да се извърши в срок от 20 дни от получаване на писменото уведомление, че продавачът се е снабдил с констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (протокол обр.15). В чл. 4.2 страните са уговорили, че ако продавачът не изпълни някое от поетите с чл. 4.1 задължения или сключи каквато и да било сделка с имота без изрично писмено съгласие на купувача, последният има право да развали едностранно и без предизвестие договора, а продавачът се задължава да върне всички получени до този момент суми. Установено е по делото, че продавачът е учредил в полза на посочените банки на 08.11.2007 г. с Н..акт № 90,том ІХ,рег.№7125,д.№ 1605/ 2007 г. и Н..акт №91,том ІХ,рег.№7126,д.№ 606/ 2007 г. - нотариус №61 с район на действие Районен съд - Разлог договорни ипотеки върху поземления имот на в.к. „А. Вали”, ведно с правото на строеж за изграждане на жилищните обекти, в които попада и имотът, обещан на ищеца, като сградата е била завършена и е издаден акт обр.15 от 01.11.2008 г. Представена е справка от Служба по вписванията - [населено място] за поетапно заличаване на ипотеките върху апартаментите във в.к.„А. Вали”. Общата забрана продавачът да не сключва без съгласието на купувача сделки с имота, по отношение на ипотечното задължение, е специално уредена в чл. 4.1 б. ”б” от Договора, с която продавачът се задължава да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки. Въззивният съд не е изтълкувал клаузите на чл. 4.2 и на чл. 4.1 б. „б” от Договора в тяхната взаимна връзка и обусловеност, поради което е стигнал до погрешния извод, че със самото учредяване на договорната ипотека продавачът е нарушил забраната да не сключва сделки с имота, неизпълнението на което задължение е основание купувачът да развали договора поради неизпълнение. Така съдът е придал правно значение на основание за разваляне за неизпълнение от продавача на задължението, поето в чл. 4.2 от договора да не сключва без изрично писмено съгласие на купувача каквато и да било сделка с имота, на което основание е приел, че ипотекирането на имота без съгласие на купувача съставлява неизпълнение на договора. Клаузата на чл. 4.2 от договора няма самостоятелно значение и не може да се тълкува изолирано и без връзка с предходната клауза на чл. 4.1 б.”б”, към която договорът изрично препраща. Поетото от продавача задължение по чл. 4.1 б.”б” да предаде имота чист от тежести, ипотеки и права на трети лица, е за да не увреди интереса на купувача за сключване на окончателен договор за продажба на имота, чист от всякакви тежести и ипотеки, при които реални опасности, препятстващи продавача да изпълни основното си задължение за прехвърляне на собствеността, възниква правото на купувача да развали договора, съгласно чл. 4.2 б. ”б” - само в случай, че продавачът наруши уговорката за въздържане от действия и сделки, които правят невъзможно имотът да бъде продаден без тежести и чужди права при настъпване на момента за сключване на окончателен договор. Учредяването на ипотеките е послужило като повод купувачът да се позове на клаузата на чл.4.2 и да отправи писмено волеизявление до продавача за едностранно разваляне на договора поради неизпълнение на задължението за въздържане от ипотечни сделки с обекта на бъдещата продажба, което волеизявление не е породило правни последици, тъй като не са били налице предпоставките, с които страните са обвързали възникването и упражняването на правото за разваляне на договора по чл. 87 ал. 2 ЗЗД. Само фактът на сключване на договори за ипотека, по който начин продавачът е осигурявал финансирането на комплекса, и като се има предвид, че поетапно ги е заличавал, не обуславя възникване за купувача на правото по чл. 87 ал. 2 ЗЗД да развали договора, тъй като сключването на окончателния договор не е осъществено поради неоправданите действия на купувача по разваляне, без да са налице условията на чл. 4.2, съответно чл. 87 ал. 2 ЗЗД. За да е налице виновно неизпълнение на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателен договор, следва ипотечното задължение да не е заличено към момента на предаване на имота, преди да е настъпил моментът за сключване на окончателен договор, спрямо който следва да се преценява дали продавачът е изправна страна съобразно уговореното в чл. 4.1 и чл. 4.2 и дали е създал основание за разваляне по чл. 87 ал. 2 ЗЗД. Въззивният съд в нарушение на закона и в противоречие с вложената от страните воля в клаузите на чл. 4.1 и чл.4.2 и с целта на договора, не е изтълкувал посочените две клаузи в тяхната взаимна връзка и обусловеност, затова е стигнал до неправилния извод, че само с учредяването на договорната ипотека продавачът е нарушил забраната да не сключва сделки, което е възприел като достатъчно основание за разваляне на договора. Купувачът не е платил цената на отпаднало основание и искът по чл. 55 ал.1 пр.3, вр. чл. 87 ал. 2 ЗЗД е неоснователен, както и обусловеният иск за обезщетение за забавено плащане. Решението, с което е прието, че предварителният договор е развален едностранно от купувача, на което основание е уважен искът, като неправилно, следва да се отмени, на основание чл. 293 ал. 2 ГПК и да се постанови решение, с което предявените искове се отхвърлят, като неоснователни. Поради този изход на спора решението следва да се отмени и в частта за разноските. На жалбоподателя следва да се присъдят разноски, направени в първоинстанционното производство 6000 лв. и във възивната инстанция 3600 лв. - общо 9600 лв., както и разноски за касационната инстанция - държавна такса 1833.92 лв. По изложените съображения Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, Р Е Ш И : ОТМЕНЯ в обжалваната част Решение № 621 от 17.04.2012 г. по т.д. № 3892/ 2011 г. на Софийски апелативен съд, включително за разноските за двете съдебни инстанции и вместо него постановява: ОТХВЪРЛЯ исковете, предявен от Индерпал С. Бати, гражданин на Обединено Кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес в България: [населено място], [улица], вх.1, ап.6 Адвокатска кантора „П. и Д.” срещу [фирма] - [населено място] за сумата 78 108.03 лв. - част от цената на недвижим имот по Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 2007 г., находящ се във в.к.“А. Вали”, [населено място], със законната лихва от 23.02.2010 г. и за сумата 12 088.59 лв. - обезщетение за забавено плащане за периода 28.11.2008 г. - 23.02.2010 г. ОСЪЖДА Индерпал С. Бати, гражданин на Обединено Кралство Великобритания и С. И., със съдебен адрес в България: [населено място], [улица], вх.1, ап.6 - адв. В.Д. да плати на [фирма] - [населено място] 9600 лв. - разноски по делото, както и 1833.92 лв.- разноски за касационната инстанция. Решението е постановено с участието на [фирма] - [населено място] - трето лице-помагач на страната на ответника. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: