О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 144
гр. София, 08.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и трети март две хиляди двадесет и втора година в състав:
Председател: ПЛАМЕН СТОЕВ
Членове: ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА
РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА
като разгледа докладваното от съдия Янчева гр. дело № 4682 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба вх. № 343613/13.08.2021 г. на Й. Н. Б., чрез адвокат М. Б., срещу решение № 264409 от 1.07.2021 г. по гр. д. № 4527/2020 г. на Софийски градски съд, с което е потвърдено решение № 5514 от 8.01.2020 г. по гр. д. № 73719/2017 г. на Софийски районен съд.
С потвърденото първоинстанционно решение е отхвърлен искът по чл. 33, ал. 2 ЗС, предявен от Й. Н. Б. срещу „Лобо трейд БС“ ЕООД и „Джи енд Джей - 5“ ООД, за допускане изкупуването от ищеца, съсобственик на идеални части от два недвижими имота, за които между ответниците е сключен договор за покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти № *, том I, peг. № 2764, дело № 52/2017 г. по описа на нотариус peг. № 030, вписан в Службата по вписванията с вх. рeг. № 10931, акт 119, том XXVL, дело № 7360, при уговорените в договора условия, като неоснователен.
Въззивният съд е споделил изцяло фактическите и правни изводи на първоинстанционния съд и е препратил към тях на основание чл. 272 ГПК. Приел е за правилно становището, че не могат да бъдат изкупени по реда на чл. 33, ал. 2 ЗС от съсобственик идеални части от имот, когато те не се продават самостоятелно, а са неразривна част от друг, предходно сключен договор, когато този договор е имал за предмет сграда, построена върху имота. Посочил е, че в случая процесният договор не е самостоятелна сделка, а е в изпълнение на предходен договор от 2012 г., с който купувачът е придобил собствеността върху сграда тяло „Д“, на която се припадат определени идеални части от поземлените имоти, в които тя е разположена - прилежаща площ. В УПИ (съставен от двата поземлени имоти, които са предмет на атакуваната сделка, тъй като съгласно ЗКИР именно поземленият имот е единицата собственост, с която могат да бъдат извършвани правни сделки), земята е изгубила своето самостоятелно предназначение, тьй като е напълно застроена. Макар и съгласно максимално допустимите параметри по Общия устройствен план на [населено място] теоретично да остават още квадратни метри площ, те не могат да бъдат постигнати, предвид спазването на задължителните по закон отстояния до границите на имота. Прилежащата площ в конкретния случай съответства на прехвърлената с оспорената сделка, дори е по-голяма от прехвърлената.
Въззивният съд е визирал, че прехвърлянето на процесните идеални части е в изпълнение на поети договорни задължения. От тълкуването на двата договора във формата на нотариален акт - този от 2012 г. и процесния, следва, че действителната обща воля на страните по договорите е едното ответно дружество да купи от другото сградата заедно с прилежащите й идеални части от земята, върху която е построена. Договорът е един, но в частта му за земята е сключен под условие, като предварителен договор - ако се сбъдне условието първият ответник да ги придобие от ищеца по съдебен ред. Прехвърлени са прилежащите на самостоятелните обекти идеални части от земята, върху която те са построени. С нотариален акт за покупко-продажба на идеални части от недвижим имот № *, том I, peг. № 2764, дело № 52 от 2017 г. „Джи енд Джей – 5“ ООД е прехвърлило на „Лобо Трейд БС“ ЕООД 1.4 % ид. ч. от поземлен имот с идентификатор *** и 10.44 % от поземлен имот с идентификатор ***. Съгласно заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза, заедно с направеното от вещото лице уточнение в открито съдебно заседание, прилежащата площ към сграда ****, която попада в ПИ с идентификатор *** и ПИ с идентификатор ***, е както следва: 1.45 % от общата площ на ПИ с идентификатор *** и 22.72 % от общата площ на ПИ с идентификатор ***. „Джи енд Джей – 5“ ООД е прехвърлило прилежаща площ към сградата. Прехвърлените идеални части не надвишават, а дори са по-малко от пресметнатата от вещото лице прилежаща площ. Сделката не е продажба на идеални части от имот по смисъла на чл. 33 ЗС, а продажба на прилежаща площ към сграда по смисъла на ЗУТ и институтът на изкупуване е неприложим. Земята е загубила своето самостоятелно значение и е станала обща част на изградените върху нея сгради. Съгласно експертизата постигнатото застрояване на урегулирания поземлен имот напълно е изчерпало възможното застрояване спрямо плана за застрояване, одобрен със заповед № РД-09-50-337/14.07.2003 г. на гл. архитект на [населено място], като в него не би могло да се постигне ново допълнително застрояване. Достигнати са максималните плътност и коефициент на интензивност на застрояване.
Софийски градски съд е приел, че в процесната хипотеза е неприложима разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС. По делото е установено, че в УПИ *, *, който частично попада в ПИ *** и в ПИ ***, са изградени три сгради: сграда ****, съответстваща на корпус А и Б, сграда ****, съответстваща на корпус С, които две сгради попадат в ПИ ***, и сграда ****, която попада в ПИ *** и в ПИ ***. В сграда **** са изградени 51 СОС, в сграда **** - 7 СОС и в сграда **** - * СОС на три нива. Към момента на обективиране на процесната сделка с нотариален акт № 57, том I, peг. № 2764, дело № 45 от 2017 г. собственик на самостоятелни обекти в сграда **** е „Лобо Трейд БС“ ЕООД, в сграда **** собственик на самостоятелните обекти е „Туистхът“ ООД, а в сграда **** самостоятелните обекти са собственост на „Туистхът“ ООД, „Ен Джи груп“ ООД и Й. Б.. При наличие на хоризонтална етажна собственост, когато съсобствениците на дворното място притежават в изключителна собственост отделни сгради в него, чл. 66, ал. 1 и чл. 33, ал. 2 ЗС не намират приложение. При хоризонталната етажна собственост земята представлява обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС, която не подлежи на изкупуване. По същите съображения чл. 66, ал. 1 от ЗС не се прилага и при сгради, в които отделните самостоятелни обекти са в режим на етажна собственост, когато собственикът на отделен обект желае да го продаде заедно с припадащите се идеални части от дворното място. Съдът е приел, че тази хипотеза е налице в конкретния случай - през 2012 г. собственикът на тяло „Д“ желае да го продаде заедно с припадащите се идеални части от дворното място (т. 3 от цитирания нотариален акт от 2012 г.). Атакуваната продажба не е на чуждо за съсобствеността лице. Купувач е етажен собственик в сградата, т. е. вид съсобственик. Когато съсобственикът продава на съсобственик, право на изкупуване не се поражда за останалите съсобственици. Предоставена е възможност за изразяване на желание за закупуване на процесните идеални части.
Софийски градски съд е визирал, че представеният нотариален акт, съгласно който на „Ен Джи груп“ ООД са продадени 2 магазина, без прилежаща земя, не обуславя липса на етажна собственост. Земя с тази сделка не е прехвърлена, тъй като продавачът „Джи енд Джей – 5“ ООД към онзи момент не е разполагал със собственост върху земята. Й. Б. не е прехвърлил на „Джи енд Джей – 5“ ООД 76 % ид. ч. части от земята, които са съответствали на 76 % ид. ч. от правото на строеж, които му е учредил, и поради това „Джи енд Джей – 5“ ООД не е било в състояние да продаде на „Ен Джи груп“ ООД и идеални части от земята. Това е станало възможно, когато предварителният договор между ищеца и „Джи енд Джей – 5“ ООД е бил обявен за окончателен от съда.
Жалбоподателят счита решението на въззивния съд за неправилно – незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.
В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК се позовава на основания за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 и ал. 2 ГПК. Формулира следните въпроси, за които твърди, че са разгледани от въззивния съд:
1. Може ли да бъдат прехвърлени произволни проценти от правото на собственост върху земята като обща част, прилежаща към определен обект, които проценти не са изчислени по реда на чл. 40 ЗС и с това се накърняват правата на останалите етажни съсобственици.
Към този въпрос са формулирани два подвъпроса: а) Каква е правната природа на „прилежащия терен“, каквото изчисление е направено в приетата съдебна експертиза, с която е обосновано обжалваното решение; б) Каква е правната природа на прилежащите към самостоятелните обекти в етажната собственост идеални части от общите части, съответно от сградата и земята.
Визира се противоречие с приетото в решение № 201/20.01.2020 г. по гр. д. № 2616/2018 г. на ВКС, ІІ г. о.
2. Представлява ли обща част земята към сградата/сградите, когато в същите има етажен съсобственик, който не притежава земя и не е предвидено/обещано да получи идеална част от нея.
Визира се противоречие с приетото в: решение № 99/13.01.2020 г. по гр. д. № 2789/2018 г. на ВКС, ІІ г. о., решение № 201/20.01.2020 г. по гр. д. № 2616/2018 г. на ВКС, ІІ г. о., решение № 661/2.11.2010 г. по гр. д. № 1437/2009 г. на ВКС, І г. о., решение № 124/20.10.2014 г. по гр. д. № 2054/2014 г. на ВКС, ІІ г. о., решение № 28/1.02.2012 г. по гр. д. № 331/2011 г. на ВКС, ІІ г. о., решение № 481/25.05.2011 г. по гр. д. № 979/2009 г. на ВКС, І г. о.
Постъпил е отговор на касационната жалба от „Лобо трейд БС“ ЕООД, в който са изложени съображения за недопустимост и неоснователност на жалбата, както и за липса на основания за допускане на касационно обжалване.
Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение, приема следното:
Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 ГПК срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд и отговаря на изискванията на чл. 284 ГПК, поради което е процесуално допустима.
Съдът намира, че в случая не са налице основания за допускане на касационно обжалване. Съображенията му за това са следните:
Допускането на касационно обжалване на въззивното решение е предпоставено от разрешаването на правен въпрос (материалноправен или процесуалноправен), който е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора и по отношение на който са осъществени допълнителни предпоставки от кръга на визираните в ал. 1 на чл. 280 ГПК, както и при вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение (чл. 280, ал. 2 ГПК). Съгласно дадените в ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС, т. 1 разяснения задължение на касатора е да формулира обуславящия изхода на спора правен въпрос, който определя рамките, в които ВКС следва да селектира касационната жалба с оглед допускането й до касационно разглеждане. Този въпрос следва да се изведе от предмета на спора и трябва да е от значение за решаващата воля на съда, но не и за правилността на съдебното решение, за възприемането на фактическата обстановка или за обсъждане на събраните доказателства. В съответствие с диспозитивното начало в гражданския процес ВКС може единствено да конкретизира и уточни поставения от касатора правен въпрос, но не може да го извежда от съдържанието на изложението, респ. от касационната жалба. Непосочването на такъв въпрос е достатъчно основание за недопускане на касационното обжалване при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК.
Първият въпрос от изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК не може да обоснове допускане на касационно обжалване, тъй като е формулиран изцяло според становището на жалбоподателя, а не според приетото във въззивното решение. Това е така, защото въззивният съд не е направил извод, че в случая са прехвърлени произволни части от правото на собственост върху земята. Обратното – същият е заключил, че прехвърлянето е в изпълнение на предходен договор между ответниците по иска, като прилежащата площ към сградата съответства на прехвърлената (дори е по-голяма от прехвърлената).
Относно втория въпрос настоящият съд намира, че той има отношение само към част от мотивите, изложени от въззивния съд и то допълнителните такива. Същият, обаче, е неотносим към основните решаващи съображения за отхвърляне на предявения иск, а именно, че процесният договор не представлява самостоятелна сделка, а е сключен в изпълнение на предходен договор от 2012 г. за прехвърляне на определени обекти. С договора от 2012 г. продавачът „Джи енд Джей - 5“ ООД се е задължил да прехвърли на купувача „Лобо трейд БС“ ЕООД прилежащите към обектите идеални части от УПИ *, *, поради което „Лобо трейд БС“ ЕООД няма качеството на трето лице по смисъла на чл. 33 ЗС.
Настоящият съдебен състав на второ гражданско отделение на ВКС намира и че обжалваното пред него решение не е вероятно нищожно или недопустимо, както и очевидно неправилно.
За да е налице очевидна неправилност на обжалвания съдебен акт като предпоставка за допускане на касационно обжалване, е необходимо неправилността да е съществена до такава степен, че да може да бъде констатирана от съда при самия прочит на съдебния акт, без да е необходимо запознаване и анализ на доказателства по делото. Очевидната неправилност е квалифицирана форма на неправилност, обусловена от наличието на видимо тежко нарушение на закона - материален или процесуален, или явна необоснованост. Решението би било очевидно неправилно, ако например законът е приложен в неговия обратен смисъл, или е приложена отменена или несъществуваща правна норма, или е явно необосновано като постановено в нарушение на научни и/или опитни правила или правилата на формалната логика.
В конкретния казус не се откриват предпоставките за очевидна неправилност на въззивното решение, визирани по-горе. Същото не е постановено в грубо нарушение на материалния или процесуалния закон и не е явно необосновано.
„Лобо трейд БС“ ЕООД е направило искане за присъждане на разноски пред ВКС в размер на 3 600 лв. (заплатено адвокатско възнаграждение). Съдът намира, че не следва да присъжда разноски, тъй като по делото не е представен договор за правна защита и съдействие, в което въпросната сума да е договорена. Представената фактура не съдържа данни, по които да може да бъде съотнесена към настоящото дело.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение,
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на решение № 264409 от 1.07.2021 г. по гр. д. № 4527/2020 г. на Софийски градски съд.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |