____? ? ? ? ? ? ?

Ключови фрази
Мълчаливо продължаване на договора за наем * договор за наем * обезщетение за ползване след прекратяване на договор за наем * дължимост на ДДС

Р Е Ш Е Н И Е

№ 18

София, 05.03.2010 год.

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Търговска колегия, състав на първо отделение в съдебно заседание на осми февруари през две хиляди и десета година в състав:

Председател: ТАНЯ РАЙКОВСКА

Членове: ДАРИЯ ПРОДАНОВА

ТОТКА КАЛЧЕВА

като изслуша докладваното от Председателя /съдията/ Т. Райковска т. д. № 527 по описа за 2009 год., и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

Образувано е по постъпила касационна жалба от “Е” А. , гр. С. против въззивно решение № 118/20.12.2008 г. по в. т. д. № 622/2008 г. на Софийски апелативен съд в частта, с която е оставено в сила първоинстанционното решение, с което са уважени предявените от “Софийски имоти” ЕА. искове с правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД и чл. 236, ал. 2 ЗЗД, и чл. 86 ЗЗД, както и в частта, с която по реда на чл. 208, ал. 1 ГПК /отм./ жалбоподателят е бил осъден да заплати по иска с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата 20 700,50 лв., съставляваща обезщетение за ползване на имота, ведно със законната лихва и разноски по компенсация.

Касаторът поддържа, че обжалваното решение е порочно, поради неправилно приложение на материалния закон и необоснованост. В жалбата се излагат подробни съображения по спорните въпроси, свързани с дължимостта на ДДС при отсъствие на уговорка между страните, включена в текста на договора, регламентиращ размера на месечния наем, предвид разпоредбата на чл. 56, ал. 2 ЗДДС /отм./, както и относно предпоставките за уважаване на претенцията по чл. 236, ал. 2 ЗЗД.

Ответната по касационната жалба страна не е изразила становище по същата.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, първо отделение, като взе предвид данните по делото и поддържаните от касатора доводи, приема следното:

Касационната жалба е подадена в рамките на едномесечния преклузивен срок по чл. 283 ГПК от надлежна страна в процеса срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт и е процесуално допустима от гледна точка на нейната редовност.

С определение № 647/11.11.2009 г., по т. д. № 527/2009 г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в посочената му част, на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК.

С решение от 21.11.2007 г. по т. д. № 937/2006 г. Софийски градски съд е приел, че искът с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за заплащане на наемна цена е основателен до размер на сумата 9 035,93 лв. и го отхвърлил за разликата до пълния му предявен размер от 10 843,12 лв., приемайки, че уговореният месечен наем е в размер на 840 евро и след като не е посочено в анекса, че ДДС се дължи извън посочената наемна цена, то върху него не следва да се начислява ДДС, тъй като съгласно изричната разпоредба на чл. 56, ал. 2 ЗДДС /отм./, действащ към момента на сключване на анекса към договора /14.11.2004 г./, когато при договаряне на облагаема сделка ДДС не е изрично посочен, че се дължи отделно, същият се приема за включен в договорената цена.

За да отхвърли предявения иск за заплащане на обезщетение за ползване в размер на 20 700, 50 лв. за времето от прекратяване на договорната връзка до завеждане на исковата претенция, първоинстанционният съд е приел, че искът е недоказан по размер, тъй като обезщетението се определя не въз основа на размера на плащаната преди наемна цена, а въз основа на преценка на пропуснатите ползи за ищеца от ползването на имота след прекратяване на договора, които възлизат на средната пазарна наемна цена, за която липсват доказателства.

С решение № 118/ 20.12.2008 г. по гр. д. № 622/2008 г. Софийски апелативен съд е отменил първоинстанционното решение в цитираните му по-горе части по иска с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД в отхвърлителната му част до 10 843,12 лв. и по иска за присъждане на обезщетение за ползване на офис от 280 кв. м. след преустановяване на договорната връзка за сумата 20 700,50 лв., и по реда на чл. 208 ГПК е уважил тези искови претенции в пълните им предявени размери.

Апелативният съд е счел, че освен наемната цена 9 035,93 лв., формирана от месечните вноски /по 840 евро/ се дължи и начисляване на ДДС в размер на 1809,19 лв., а по отношение на претендираното обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора е приел, че размерът на това обезщетение се определя въз основа на конкретния размер на договорения наем преди преустановяване на договорната връзка.

Даденото от Софийски апелативен съд разрешение в обжалваното решение, по повод претенция за заплащане на наемна цена за определен период от време и за начисляване на ДДС, е в отклонение от застъпеното от ВКС становище в тази насока, материализирано не само в цитираната трайна практика на съда, но и в постановеното по реда на чл. 290 ГПК Решение № 69/11.06.2009 г. по т. д. № 709/2008 г. на ВКС, ТК, ІІ отделение.

Съгласно чл. 56, ал. 2 ЗДДС /отм. ДВ, бр.100/2005 г./, приложим към конкретния случай, когато при договаряне на облагаемата доставка данъкът не е бил изрично посочен, че се дължи отделно, той се приема за включен в договорената цена. След като тази разпоредба има императивен характер, същата би следвало да се приложи от решаващия съд, след преценка на конкретните уговорки досежно цената по процесния договор за наем. В настоящата хипотеза, в раздел ІІІ с наименование „Ц”, в чл. 3 от договор за наем от 15.11.2001 г. страните са посочили, че наемателят заплаща месечна наемна цена в размер на левовата равностойност на 840 щ. д., определена по фиксинга на БНБ за деня на плащането, и изрично са определили в следващо изречение към чл. 3, че върху сумата се начислява ДДС.

Не се е спорило, че в последствие с анекс от 14.11.2004 година, страните са преуредили отношенията си досежно наемната цена, съгласявайки се да променят чл. 3 от договора, изписвайки следното съдържание в т. 2 от анекса, както следва: ”Чл. 3. Наемателят заплаща на наемодателя месечна наемна цена в размер на левовата равностойност на 840 евро, определена по фиксинга на БНБ за деня на плащането, считано от 15.11.2004 г.”. В т. 3 от анекса страните са се съгласили, че всички останали клаузи в договора остават непроменени, което води до извод, че с анекса предишният текст на чл. 3 от договора е бил заменен от текст с ново съдържание, в което отсъства изрично упоменаване, че ДДС се дължи отделно или е налице отпадане на част от съдържанието на чл. 3 от първоначалния договор.

Предвид претенцията за заплащане на месечни наемни вноски в размер на 840 евро за период от време, следващ подписването на анекса, то би следвало въззивната инстанция да зачете волята на страните, обективирана в допълнителното споразумение, а не в първоначалния договор. Затова и приетото от въззивната инстанция досежно начисляване на ДДС, при отсъствие на законовото изискване на чл. 56, ал. 2 ЗДДС противоречи на постоянната практика на ВКС по прилагането на визирания нормативен акт, както беше посочено по-горе с изброяване на конкретна относима съдебна практика.

Изложеното налага отмяна на въззивното решение в тази му част и отхвърляне на иска с правно основание чл. 232, ал. 1 ЗЗД за разликата от 9 035, 93 лв. до 10 843,12 лв. /т. е. за сумата 1807,19 лв., съставляваща допълнително начислен ДДС/.

Що се отнася до тази част от въззивното решение, с която е прието, че размерът на вредите, при предявен иск за присъждане на обезщетение за ползване на имота без съгласието на наемодателя, след прекратяване на договора за наем по чл. 236, ал. 2 ЗЗД, се определя въз основа на последната наемна цена по договора, то и по отношение на този иск е налице отменителното основание на чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК.

Софийски апелативен съд е мотивирал своето правно становище единствено с посочване на арг. от чл. 236, ал. 2, пр. 2 ЗЗД и крайният му извод е изграден в противоречие с практиката на ВКС, по следните съображения:

Не се е спорило, че договорът за наем на офис е преустановил действието си на 15.07.2005 г., както и, че след тази дата, ответникът е осъществявал държане на наетия обект, както при действащ договор за наем, което е дало основание на наемодателя “Софийски имоти” А. да иска заплащане на обезщетение за ползването му за времето от 16.07.2005 г. до 01.06.2006 г.

Обезщетението за вреди, основано на чл. 236, ал. 2 ЗЗД в случая, се равнява на размера на установените вреди, и те обхващат претърпените загуби и пропуснатите ползи. Страните по договора за наем не са определили предварително размера на евентуалното обезщетение в подобна ситуация, нито са въвеждали твърдение в тази посока, което е задължавало въззивната инстанция да прецени събраните по делото доказателства в подкрепа на твърдяните настъпили вреди и/или пропуснати ползи.

Размерът на вредите подлежи на доказване от ищеца в процеса - “Софийски имоти” А. , който е следвало да ангажира в рамките на законовата регламентация относими доказателства за причинените му вреди и/или пропуснати ползи, а не както е счел въззивният съд автоматично да се приеме, че размерът на обезщетението съставлява аритметична величина, изчислена като стойността на последната наемна вноска по договора, умножена по броя на месеците, за които се претендира обезщетението.

Последното обаче се определя в зависимост от вида на засегнатото благо и може да има различни по естеството си стойности. В случая, имуществените вреди и размерът на обезщетението са оценими в пари и се определят не според субективната преценка на носителя на правото, а според пазарната цена. Още повече, че пред САС, ”Софийски имоти” А. е упражнил правото си по чл. 205 ГПК и поискал с молба, приложена на л. 31 от делото допускане назначаване на съдебно икономическа експертиза с формулирани от него конкретни задачи, в това число и с искане за определяне на средния пазарен наем за всеки отделен месец от времето по използване на имота след прекратяване на договорната връзка, по която молба въззивният съд с протоколно определение от 10.10.2008 г. се е произнесъл и е оставил без уважение това искане.

Като е определил, че обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД се определя в размер на договорения между страните наем, преди преустановяване на договорната връзка, САС е постановил незаконосъобразен съдебен акт, в отклонение от практиката на ВС и ВКС, по повод прилагането на отменения ГПК, както и на съдебната практика, постановена по реда на чл. 290 ГПК от ВКС – решение № 90/08.07.2009 г. по т. д. № 3/2009 г. на І т. о. и Решение № 68/21.04.2009 г. по т. д. № 697/2008 г. на ІІ т. о.

Поради това, че се налага извършване на нови съдопроизводствени действия /назначаване на експертиза/, на основание чл. 293, ал. 3 ГПК след отмяна на обжалваното решение в частта, с която е уважен този иск с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД, в това число и за присъдените разноски, делото в тази му част следва да бъде върнато за ново разглеждане от друг състав на САС. В тази връзка, въззивната инстанция ще следва при повторното разглеждане на делото да се произнесе и по разноските, предвид чл. 294, ал. 2 ГПК.

Водим от изложеното, на основание чл. 293 ГПК, Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, първо отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 118/20.12.2008 г. по в. т. д. № 622/2008 г. на Софийски апелативен съд в частта, с която “Е” А. /предишно наименование ”С“ АД/ гр. С. е осъден да заплати на “Софийски имоти” ЕА. допълнително сумата 1 807,19 лв., съставляваща неплатена наемна цена, ведно със законната лихва, вместо което постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявения от “Софийски имоти” А. гр. С. срещу “Е” А. гр. С. иск с правно основание чл. 232, ал. 1 ЗЗД за разликата от 9 035,93 лв. до 10 843,12 лв. /за разликата 1 807,19 лв./, ведно със законната лихва върху тази част.

на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата 20 700,50 лв., съставляваща обезщетение за ползване на офис от 280 кв. м. за времето от 16.07.2005 г. до 01.06.2006 г.,ведно със законната лихва за този период, както и в частта за разноските в размер на 1 477,22лв., и в тази част

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на САС за разглеждане по реда на чл. 294 ГПК.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: