4 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 509/21.06.2022 г. Върховен касационен съд на Република България в закритото съдебно заседание на четиринадесети юни две хиляди двадесет и втора година в състав:Председател: Веска Райчева
Членове: Геника Михайлова
Анелия Цанова разгледа докладваното от съдия Михайлова гр.д. № 667 по описа за 2022 г.
Производството е по чл. 288 ГПК.
Обжалвано е решение № 10527/14.09.2021 г. по гр.д. № 5894/2019 г., с което Софийски апелативен съд, потвърждавайки решение № 6366/03.09.2019 г. по гр.д. № 10885/2016 г. на Софийски градски съд, е отхвърлил исковете на „Рестора“ ООД срещу Т. Г. А., Т. А. Г., Т. А. В. и Т. В. А., квалифицирайки ги по чл. 88, ал. 1, изр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за суми съответно от 221 096.03 лв. и 15 815.37 лв.
Решението се обжалва от „Рестора“ ООД с искане да бъде допуснато до касационен контрол за проверка за правилност по следните въпроси (материалноправните – уточнени и конкретизирани съгласно т. 1 от ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк.д. № 1/2010 г. ОСГТК на ВКС): 1. Длъжен ли е въззивният съд мотивирано да се произнесе по всички доводи и възражения на страните, като обсъди в тяхната взаимна връзка събраните по делото доказателства за фактите от значение за правния спор? 2. Попада ли наемателят в кръга на лицата, които законът оправомощава да искат от техническите власти издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на готов строеж? и 3. Когато е уговорено ползване, каквото към сключването на договора за наем имотът е нямал, и законът оправомощава единствено собственика или упълномощено от него лице да предприеме необходимите действия, за да разрешат техническите власти промяна в предназначението на имота и да издадат удостоверение за въвеждането му в експлоатация, за да се приведе той в съответствие с определеното с договора ползване, следва ли да се приеме, че наемодателят се е задължил към наемателя за тези действия? Касаторът счита въпросите включени в предмета на обжалване (общата предпоставка по чл. 280, ал. 1 ГПК за допускане на касационния контрол), а допълнителните обосновава с доводи, че въззивният съд е решил първия в противоречие с установената практика на Върховния касационен съд, която му отговаря положително (чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК), втория – в противоречие с практиката на Върховния административен съд, а третия – в противоречие с решение № 156/01.03.2021 г. по гр.д. № 2711/2019 г. на ВКС, II-ро ТО (чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК). По същество се оплаква, че решението е неправилно като постановено в съществено процесуално нарушение по чл. 12, чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 212 ГПК и в нарушение на материалния закон (чл. 148 и чл. 177 ЗУТ и чл. 230, ал. 1, чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД). Претендира разноските по делото.
Ответниците Т. Г. А., Т. А. Г., Т. А. В. и Т. В. А., ответници и по касация, възразяват, че повдигнатите въпроси нямат претендираното значение, а решението е правилно. Претендират разноски в касационното производство.
Настоящият състав приема, че жалбата е с допустим предмет – решението е въззивно, по гражданско дело с цена на иска над 5 000 лв.; от процесуално легитимирана страна – касатор е ищецът; спазен е срокът по чл. 283 ГПК и всички останали предпоставки за нейната редовност и допустимост, а касационният контрол следва да се допусне, макар само по първия и по третия от повдигнатите въпроси. Съображения:
Ищецът е основавал исковете си на последиците от разваления договор от 08.09.2014 г., със сключването на който ответниците са се задължили да му предоставят под наем един имот в [населено място]. Твърденията в исковата молба са, че към сключването на договора имотът е магазин за дрехи, но е постигнато съгласие наемателят да го ползва за заведение за обществено хранене – бистро. За привеждането на имота във вид, съответен на определеното с договора, е било необходимо разрешение за преустройство, извършване на строителни дейности и удостоверение за въвеждане в експлоатация на преустроения в бистро имот. Ищецът се е съгласил в негова тежест да са разходите по строителните дейности, необходими за привеждането на имота в съответствие с определеното с договора ползване, а ответниците, които са и собственици на този имот, - да „осигурят промяна на предназначението на обекта от магазин за дрехи в заведение за обществено хранене съобразно изискванията на закона“. Когато ищецът узнава, че въпреки инвестираното от него, техническите власти отказват да издадат удостоверение за въвеждане на имота в експлоатация, с нотариална покана, надлежно връчена на 29.10.2015 г., дава 1-седмичен срок на ответниците да престират дължимото и ги предупреждава, че с изтичането му ще счита договора за развален. Срокът е изтекъл, имотът не съответства на определеното в договора ползване, а ответниците му дължат обезщетение за претърпените вреди, като сумата 221 096.03 лв. е сборът от платените наеми и направените от ищеца разходи за извършените строителни дейности, а сумата 15 815.37 лв. са законните лихви върху главницата в периода 09.11.2015 г. (датата на изтеклия срок по нотариалната покана) - 07.09.2016 г. (датата на предявяването на исковете).
Ответниците са възразили, че към сключването на договора за наем са изпълнили изцяло това, за което са се задължили към ищеца - предали са му издаденото строително разрешение за преустройството на имота от магазин за дрехи в бистро. Ищецът се е отклонил от разрешеното и това е причината техническите власти да откажат издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация. Освен това ищецът е преустановил плащанията на наема от 2 300 евро, дължим между 8-мо и 15-то число на всеки текущ месец в периода на действие на договора, поради което те са развалили договора с нотариална покана, връчена на 06.04.2016 г.
С обжалваното решение въззивният съд е приел, че за част от релевантните факти страните не спорят: 1) с договора за наем от 08.09.2014 г. страните са се съгласили ответниците да предоставят на ищеца един имот, на който са собственици, срещу месечен наем от 2 300 евро, платим между 8-мо и 15-то число на текущия месец; 2) към този момент имотът е магазин за дрехи, но определеното с договора е да се ползва за бистро; 3) ищецът се е задължил за разходите за необходимото преустройство; 4) ответниците му предоставят издадено строително разрешение за преустройството на имота от магазин за дрехи в бистро; 5) според уговореното ищецът започва плащането на наемите и прави разходи по преустройството на имота; 6) на 26.05.2018 г. компетентният административен орган отказва да издаде удостоверение за въвеждане на имота в експлоатация с мотиви за отклонение на строителството от разрешеното и непълнота на необходимата документация и 7) разменени са нотариални покани с изявления за разваляне на договора. След това въззивният съд, като и първоинстанционният, е намерил, че ищецът основава правото на разваляне на договора за наем на довода за виновно неизпълнение на задължение ответниците да го снабдят с удостоверение за въвеждане на преустроения имот в експлоатация. Като е преценил, че такава клауза в договора няма въззивният съд е заключил, че поетите от ответниците-наемодатели задължения за необходимо съдействие с цел привеждане на имота във вид, съответен на определеното с договора ползване, се ограничават до снабдяването на ищеца-наемател с разрешение за строеж. Ответниците са изпълнили тези свои задължения точно, предавайки на ищеца издаденото към сключването на договора строително разрешение за преустройство. Добавяйки, че ответниците не са се ангажирали и с извършването на фактически действия по преустройството, въззивният съд е заключил, че правото на разваляне на договора за ищецът-наемател не се е породило, а исковете, основани на последиците от ненастъпилото разваляне са неоснователни.
При тези мотиви на въззивния съд процесуалноправният и вторият материалноправни въпроси обуславят решението. В противоречие с установената практика по чл. 12, чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК въззивният съд не се е произнесъл по онези твърдения, с които в исковата молба, а след първоинстанционното решение – и с оплакванията във въззивната жалба, ищецът е обосновал правото на разваляне на договора за наем. Той е твърдял, че с ответниците са уговорили ползване, каквото към сключването на договора имотът е нямал, а законът оправомощава единствено собственика или упълномощено от него лице да предприеме необходимите действия, за да разрешат техническите власти уговорената промяна в предназначението на имота, а и да издадат удостоверение за въвеждане в експлоатация. В случая, ответниците-наемодатели са и собственици на имота. Поради това те са се задължили за всички правни действия, необходими за постигане на обещания резултат. Изводите за това, в какво се изразяват тези действия, са правни (основани на изискванията на ЗУТ), а на произтичат само от клаузите на договора за наем. Противоположният извод, до който е достигнал въззивният съд, включва в предмета на обжалване и вторият материалноправен въпрос като израз на конкретния довод, по който въззивният съд не се е произнесъл. Този въпрос не е разглеждан от решението, цитирано от касатора, а по него на настоящият състав не е известна практика на Върховния касационен съд. Следователно по процесуалноправния и по втория материалноправни въпроси са налице общата, но и допълнителните предпоставки съответно по чл. 280, ал. 1, т. 1 и по т. 3 ГПК за допускане на касационния контрол.
Другият материалноправен въпрос (№ 2) не обуславя решението, доколкото въззивният съд не е приемал, че причина за отказаното удостоверение за въвеждане на преустроения обект в експлоатация е ненадлежна легитимация на наемателя да заяви искането за това до техническите власти.
При тези мотиви, съдътО П Р Е Д Е Л И : ДОПУСКА касационното обжалване на решение № 10 527/14.09.2021 г. по гр.д. № 5894/2019 г. на Софийски апелативен съд.
УКАЗВА на касатора в 1-седмичен срок от съобщението да представи доказателства за внесена по сметка на Върховен касационен съд държавна такса от 4 738.23 лв.
Делото да се докладва за насрочване в открито съдебно заседание или за връщане на касационната жалба според представянето на платежния документ в дадения срок.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1. 2. |