1 Р Е Ш Е Н И Е № 74 ГР. С., 17.04.2012 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, трето гр. отделение, в публичното заседание на 13 март през 2012 г. в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЦЕНКА ГЕОРГИЕВА ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ ИВАНОВА ИЛИЯНА ПАПАЗОВА При участието на секретаря Ан. Б., Като разгледа докладваното от съдия И. гр.д. №845/2011 г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.290 и сл. от ГПК. ВКС разглежда касационната жалба на Х. Х. срещу въззивното решение на Окръжен съд Стара Загора /ОС/ по гр.д. №470/10 г. Обжалването е допуснато на осн. чл.280, ал.1,т.1 от ГПК, след констатацията, че въззивното решение противоречи на практика на ВКС по чл.290 от ГПК по въпросите: може ли с общо / генерално/ пълномощно да се извършват разпоредителни действия с недвижими имоти, без в пълномощното да са описани имотите и параметрите / съществените условия/ на сделките или за валидно разпореждане с недвижим имот е необходимо изрично пълномощно; може ли пълномощникът сам да определи цената по договор за продажба на имота, без да са му предоставени такива правомощия и води ли това излизане от обема на предоставената представителна власт до нищожност на продажбата. В касационната жалба се правят оплаквания за неправилност – необоснованост и незаконосъобразност, на решението и се иска отмяната му. Ответниците по жалба Р. Х. и Н. К. я оспорват като неоснователна. ВКС на РБ, като разгледа жалбата, намира следното по заявените с нея основания за неправилност на въззивното решение: В. съд е отхвърлил предявените от касатора срещу ответниците искове по чл. 26, ал.2 от ЗЗД – за признаване нищожността на договор за продажба на апартамент в гр. Ст. З., сключен с нот. акт №108/02 г. между общите наследодатели / родители/ на ищеца и първия ответник Стана и К. К., като продавачи, действащи чрез пълномощник и втория ответник, като купувач, поради липса на съгласие на продавачите и по чл.108 от ЗС – за признаване, че ищецът е собственик по наследство на ½ ид.ч. от апартамента и за осъждане на втория от ответниците да му предаде владението на тази част. Приел е, че пълномощното за разпореждане с недвижим имот е винаги изрично, освен ако волята за разпореждане не е изразена общо, като то е предоставено изцяло на преценката на пълномощника, както е в случая. У. са овластили сина си – първия ответник Р. К. с право да извърши разпореждане с недвижимите им имоти, като са му предоставили да избере начина и вида на разпореждане. Затова не може да се приеме, че липсва волята им за разпореждане с имота чрез продажбата му. Налице е валидно генерално пълномощно, поради което не е необходимо волята на упълномощителите за процесното разпореждане да е изразена изрично – с посочване на конкретен имот и цена. Спорът дали цената е платена е извън предмета на иска по чл.26, ал.2 от ЗЗД. Произнасянето на въззивния съд по въпроса за необходимото упълномощаване противоречи на посочените при допускане на обжалването решения на ВКС по чл.290 от ГПК – по гр.д. №613/10 г. на второ г.о. и 869/09 г. на трето г.о. и по реда на ГПК, отм. – по гр.д. №2670/01 г. на четвърто г.о. Според трайната практика на ВКС генералното пълномощно не е достатъчно за да се извърши продажба на недвижим имот, а е необходимо изрично пълномощно. В последното следва да се конкретизира имотът / с достатъчни за безсъмнената му идентификация признаци/, видът на разпореждането и съществените му условия/ при продажба - цената на имота/. Ако в пълномощното не са посочени имотът, видът на разпореждането, условията на договаряне и цената, упълномощаването е общо. Предоставянето на неограничена представителна власт и право на пълномощника да договаря при условия, каквито намери за добри, не изразява волята на упълномощителя относно основните параметри на сделката, не представлява и не предоставя изрично / конкретно/ упълномощаване. ВКС на РБ, в този състав, напълно споделя тази практика и постановява решението си въз основа на нея, на осн. чл.291, ал.1,т.1 от ГПК. По същество жалбата е основателна. Фактите по делото са установени и безспорни: С пълномощно с нот. заверка на подписите от 10.06.02 г. Стана и К. К. упълномощили сина си Р. Х. със следните права: Да извършва всякакви правни действия от тяхно име и за тяхна сметка, да ги представлява пред всички организации, лица и учреждения, включително да извършва разпоредителни действия, а също и следните примерно посочени правни действия, изброяването на които не ограничава извършването на всички останали възможни правни действия; да извършва всякакви сделки на разпореждане и управление с имуществото на упълномощителите, вкл. с недвижимите им имоти. С това пълномощно Р. Х. сключил от името на упълномощителите процесната продажба на апартамента им в гр. Ст. З. с площ от 55 кв.м., като го продал на своя син – отв. Н. К., за сумата от 5087 лв., колкото е и данъчната оценка на имота. Упълномощаването е общо в смисъла, изяснен по –горе и извършеното с него конкретно разпореждане с недвижим имот на упълномощителите е без представителна власт по чл.42, ал.1 от ЗЗД. Това е точното основание на претендираната нищожност, защото в случая не се твърди и установява липса на волеизявление/участие в сделката, при формално отразено такова/ или на съгласие на страната с обвързването й по лично сключен договор поради пълна недееспособност, физическо насилие, шега и пр., която да се квалифицира по чл.26, ал.2 от ЗЗД. Процесният договор е сключен чрез пълномощник, чиято представителна власт се определя според това, което упълномощителят е изявил – чл.39, ал.1 от ЗЗД. Действията без представителна власт или излизането от обема на предоставеното овластяване водят до висяща недействителност на сделката по чл.42, ал.1 от ЗЗД – р. по гр.д. №92/09 г. на четвърто г.о. на ВКС. Възможността за потвърждаване по ал.2 на с.р. обаче е отпаднала със смъртта на упълномощителите Продажбата следва да се признае за нищожна по иска с пр. осн. чл.124, ал.1 от ГПК, което обуславя уважаването и на ревандикационния иск на ищеца за наследствената му ½ ид.ч. от апартамента. Стана и К. К. са починали преди завеждане на делото и техни наследници са синовете им Х. Х. и Р. Х., видно от представените удостоверения за смърт и наследници. Обжалването въззивно решение е неправилно, следва да бъде отменено и вместо него да се постанови ново за уважаване на исковете по изложените съображения. Затова и на осн. чл.293 от ГПК, ВКС на РБ, трето г.о. Р Е Ш И : ОТМЕНЯ въззивното решение на Старозагорски окръжен съд по гр.д. № 470/10 от 4.02.11 г. и вместо него постановява: ПРИЗНАВА за нищожна на осн. чл.42, ал.1 от ЗЗД по иска на Х. К. Х. срещу Р. К. Х. и Н. Р. К. продажбата на недвижим имот – ап.80 с площ от 55,58 кв.м., заедно с принадлежащите му избено и таванско помещение, в жилищен блок на [улица], вх. Г в [населено място], скл. на 13.06.02 г. между Стана и К. К., чрез пълномощника им Р. Х. и Н. К., с нот. акт №108/02 г. на нотариус П. К.. ПРИЗНАВА на осн. чл.108 от ЗС Х. К. Х. за собственик по наследство на ½ ид.ч. от посочения апартамент и ОСЪЖДА Н. Р. К. да му отстъпи собствеността и предаде владението на тази част от апартамента, както и да му заплати разноски по списък от 1395 лв. за всички инстанции. Дава на ищеца шестмесечен срок да отбележи решението по чл.115, ал.2 от ЗС. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: