Ключови фрази
Ревандикационен иск * нищожност-невъзможен предмет * груб строеж * самостоятелен обект


Р Е Ш Е Н И Е

№ 157

София, 28.11.2016 год.


В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А


Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на първи ноември през две хиляди и шестнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР ВЛАХОВ
ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
ВЕСЕЛКА МАРЕВА

при секретаря Зоя Якимова, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр.д. № 1874 по описа за 2014 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на И. Г. К и Е.-М.К, чрез пълномощника им адвокат П. С. против решение № 2566 от 5.12.2013 г., постановено по гр.д. № 3178/2013 г. на Окръжен съд-Варна, с което е потвърдено решение № 3770 от 26.07.2013 г. по гр.д. № 7901/2012 г. на Районен съд-Варна за отхвърляне на предявения от И. Г. Кошевой и Е.-М. Кошевой против И. Г. К., Л. К. П. и А. К. П. ревандикационен иск по отношение на 151 кв.м. ид.ч. от дворно място, цялото с площ 518 кв.м., представляващо ПИ с идентификатор 10135.51.537, а по предходен план парцел VІІ-10,11,20 в кв.201 по плана на 12 подрайон на града, ведно с построената в същия поземлен имот триетажна еднофамилна жилищна сграда с обща застроена площ 102 кв.м. с идентификатор 10135.51.537.4, твърдян като придобит от ищците въз основа на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 120, том ІІ1 рег. № 3589, дело № 289/21.07.2003 г.
В касационната жалба са наведени доводи за допуснато съществено нарушение на съдопроизводствените правила и неправилно приложение на материалния закон.
И. Г. К., Л. К. П. и А. К. П. оспорват касационната жалба, като претендират възстановяване на направените разноски.
С определение № 207 от 22.05.2014 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпросите: налице ли е невъзможен предмет на договора по смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД в хипотеза на разпореждане с постройка, която към момента на сключването му е разрушена и на нейно място се изгражда нова постройка и задължението на съда да обсъди всички доказателства по делото, сочени от страните като относими към защитните им тези в процеса и да обсъди поддържаните във връзка с тях доводи и възражения при постановяване на решението.
Въпросите са относими към изводите на въззивния съд, който е приел, че между страните е безспорно, че ответниците по иска И. Г. К., Л. К. П. и А. К. П. владеят процесния имот, като с н.а. № 120 от 21.07.2003 г., том II, рег. № 3589, н.д. №289/2003 г. И. К. е продала на И. Кошевой 151 кв.м. ид.части от дворно място, ведно с построената в него „жилищна сграда”, като изрично е уточнено, че сградата е без данни за площ и други данни по предходен нотариален акт, за сумата от 13 108.80 лв., а прехвърлителката е придобила правото на собственост върху спорното дворно място и построената в него към този момент постройка по договор за дарение с н.а. №183/25.02.1997г., том IХ, н.д. №2508/1997 г. С влязло в сила решение, постановено по гр.д. № 6165 по описа на В. за 2007 г. е отхвърлен искът за прогласяване за нищожен на обективирания в НА № 120/21.07.2003г., том II, рег. № 3589, н.д. №289/2003 г. договор, поради симулация. Съдебно техническата експертиза установява, че преди 2003 г. в процесния имот е била изградена постройка, първоначално едноетажна, впоследствие пристроена, като в началото на 2003 г, съществуващата постройка е съборена почти изцяло, с изключение на някои подпорни основи. Към датата на сделката, с която ищците И. Г. Кошевой и Е.-М. Кошевой са придобили собственост - 21.07.2003 г.. новостроящата се сграда все още не е била завършена в груб строеж, което е осъществено през октомври 2003 г.
При тези данни въззивният съд е възприел извода на първоинстанционния съд, че сделката от 21.07.2003 г. има невъзможен предмет. Изложени са съображения, че съобразно практиката на съдилищата невъзможен предмет на договора е налице, когато към момента на сключването му такъв липсва - вече е погинал и не съществува в оборота. За да е налице обособен обект, годен да осъществява предназначението си, е необходимо цялата сграда, в която този обект се намира, да бъде довършена най-малкото в "груб строеж". Поради това за да се извършват правно валидни сделки на разпореждане със сградата, тя следва да е завършена в груб строеж. Не е самостоятелен обект на собственост и годен предмет на прехвърлителни сделки, завършен в груб вид отделен обект в сграда, която не е изградена изцяло до покрив във фаза "груб строеж".От данните по делото е видно, че осъществявайки сделката на 21.07.2003 година страните са се договорили да прехвърлят 151 кв.м. ид.части от дворното място, както и жилищна сграда, без каквато и да било индивидуализация. Установено е, че грубият строеж е осъществен октомври 2003 г., от което следва че към момента на сключване на сделката на 21.07.2003 г. жилищната сграда не е съществувала като самостоятелен обект на правото на собственост. Следователно сключената сделка е нищожна, поради липса на предмет.
Тези изводи на въззивния съд противоречат на практиката на ВКС по решение № 64/8.03.2012 г. по гр.д. № 820/2011 г., ІІІ г.о. и решение № 93/6.04.2012 г. по гр.д. № 1548/2010 г., ІV г.о., в която е прието, че невъзможност на предмета по смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД ще е налице само ако при сключването й предметът е неосъществим по субективни или обективни причини, както и че нищожност поради невъзможен предмет на договора е налице не когато предметът на договора липсва /не съществува/, тъй като договорите върху бъдещ предмет обвързват валидно страните /напр. отделен обект в сграда, която ще бъде построена или земеделска земя, която се очаква да бъде възстановена/, а когато предметът още при сключването на договора е невъзможно да възникне, а в противен случай – ако при сключването на договора възникването на неговия предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако в последствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидният договор се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина, за която длъжникът отговаря. Това тълкуване е възприето и при постановяване на Тълкувателно решение № 3/28.06.2016 г. по т.д. № 3/2014 г., ОСГК. Тълкуването е дадено въз основа на виждането, че фактическата невъзможност на предмета означава, че той не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта.
Ако предметът на сделката стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява задължението (чл. 89 ЗЗД). За да не се стигне до невъзможност на предмета, той трябва да е определен или поне определяем.
Въззивното решение противоречи и на сочените от касаторите ТР № 1/4.01.2001 г. на ОСГК на ВКС и съдебни решения, постановени по реда на чл.290 ГПК, които са израз на трайното и непротиворечиво тълкуване в практиката на ВКС, че съдът не може да откаже да обсъди приобщени към делото доказателства, от които зависи правилното решаване на правния спор, както и че въззивният съд е задължен да се произнесе по спорния предмет на делото, след като подложи на самостоятелна преценка доказателствата и обсъди защитните тези на страните при съблюдаване на очертаните с въззивната жалба предели на въззивното производство. Във въззивното решение липсва обсъждане и мотиви на съда във връзка с довода, че към момента на сключване на договора е налице разрешение за преустройство и надзид на подпокривното пространство на съществувалата едноетажна сграда и договорът е сключен в хода на това преустройство и то след като сградата вече е съществувала в обема на старата сграда, който довод е свързан с тезата на ищците, че е налице индивидуализация на сградата, предмет на договора
По основателността на касационната жалба:
Ищците се легитимират като собственици въз основа на нотариален акт № 120, том II, рег. № 3589, дело № 289/2003 г., с който на 21.07.2003 г. И. Г. К. продава на И. Г. К 151 кв.м. идеални части от дворно място, цялото от 263 кв.м., представляващо имот пл.№ 10 и пл.№ 20 в кв.211 по плана на 12 подрайон, [населено място], идентичен с парцел Х-10 и Х.-10 по стария план на същия квартал, заедно с построената в дворното място жилищна сграда /без данни за площ и други данни по предходен нотариален акт/. В отговора на исковата молба И. Г. К., Л. К. П. и А. К. П. са оспорили правата на ищците с твърдения, че липсва индивидуализация на сградата, продадена с нотариалния акт; съществувалата в мястото жилищна сграда била съборена в началото на 2003 г. и на нейно място е построена нова сграда на три етажа и таван, която никога не е прехвърляна на ищците, а договорът на който се позовават ищците е с невъзможен предмет, тъй като към момента на сключването му вещта, предмет на разпореждане не съществува фактически.
Установено е, че И. Г. К. е придобила правата, които е продала на ищците през 1997 г. по дарение от Я. К. И. и Г. И. К. От експертното заключение на инж.П. М. се установява, че процесната сграда е построена на мястото на едноетажна сграда от 1935 г., пристроена през 1937 г., за която е било издадено разрешение за строеж № 170/27.05.1999 г. за ремонт на покрива и изграждане на надзид до 1.50 за оформяне на подпокривното пространство. Триетажната жилищна сграда е изпълнена след събарянето на съществувалата едноетажна сграда при запазване на част от външните ограждащи зидове, а грубият строеж е завършен след 8.08.2003 г. Факта на събарянето на старата едноетажна сграда и построяването на съществуващата понастоящем триетажна сграда през 2003 г. се потвърждава и в показанията ангажираните и от двете страни свидетели.
С оглед така установените факти, следва че предявеният ревандикационен иск е основателен. При сключване на договора за покупко-продажба И. К. е прехвърлила на ищците правата придобити от нея чрез договора за дарение от 1997 г., а именно 151 кв.м. ид.ч. от урегулирания поземлен имот и жилищната сграда. Доколкото липсват данни продавачът да е притежавал и друга жилищна сграда в имота, то неоснователен е довода, че липсата на индивидуализация на сградата обуславя нищожност на договора, евентуално, че жилищната сграда, посочена в нотариалния акт за покупко-продажба не е идентична с посочената в исковата молба. В нотариалния акт ясно е обективирана волята на страните да се прехвърлят правата, които притежава продавача.
Неоснователно е възражението, че договорът за покупко-продажба е нищожен поради невъзможен предмет, тъй като към момента на сключването му старата сграда е била съборена, а новата още не е била завършена в груб строеж. След като липсва фактическа /сградата не само да не съществува, но и да не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите към момента на сделката/ или правна пречка за възникване на сградата /която липса на пречки е установена, доколкото същата понастоящем съществува/, то договорът има предмет, независимо че към момента на сключването му старата сграда е била съборена, а новата е била в процес на изграждане.
Неоснователно е и евентуалното възражение за придобиване на собствеността върху сградата и прилежащото дворно място чрез давностно владение от изграждането и фактическото възникване на сградата. Дори да се приеме за установено, че ответниците са завладели правата на купувачите непосредствено след сключването на договора за покупко-продажба през 2003 г. /което обстоятелство се опровергава от данните по делото/, то до момента на предявяване на ревандикационния иск през 2012 г. не е изтекъл срокът по чл.79, ал.1 ЗС.
Неоснователно е заявеното от И. Г. К. възражение за задържане на процесния имот до заплащане на сумите по построяването на сградата. С право на задържане до заплащане на необходими и полезни разноски разполага само добросъвестния или приравнения на добросъвестен владелец /чл.72, ал.3 и чл.74, ал.2 ЗС/. В случая не е установено И. К. да е имала качеството владелец. През м.07.2003 г. същата е прехвърлила собствеността на ищеца, а през м.09.2003 г. като негов пълномощник е декларирала правата му съобразно изискванията на ЗМДТ. От показанията на разпитаните по делото свидетели е видно, че отношенията между прехвърлителя и приобретателя, които са брат и сестра, били добри и се влошили едва известно време след завършване на строителството. Показанията на свидетелите П. и С. /поддържащи, че при сключване на договора с ищците не е имало воля за прехвърляне на собствеността, а са преследвани други цели/ не допринасят за изясняване на фактическата обстановка по делото, доколкото твърдението за симулативност на покупко-продажбата от 21.07.2003 г. е отречено с влязло в сила решение.
Следователно към момента на строителството И. К. не е била владелец на имота, поради което и не разполага с право на задържане при условията на чл.74, ал.2 ЗС.
С оглед тези съображения въззивното решение следва да бъде отменено като неправилно и вместо него да се постанови друго за уважаване на предявения ревандикационен иск.
Ответниците следва да възстановят на ищците направените в съдебното производство разноски в размер на 4665.63 лв., представляващи заплатени държавна такса, депозит за съдебна експертиза и адвокатско възнаграждение съобразно представените разходни документи и списък на разноските.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 2566 от 5.12.2013 г., постановено по гр.д. № 3178/2013 г. на Окръжен съд-Варна и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на И. Г. К., ЕГН [ЕГН], Л. К. П., ЕГН [ЕГН] и А. К. П., ЕГН [ЕГН], тримата с адрес: [населено място], [улица], съдебен адрес:гр.В., [улица], ет.2, адвокат Б. Б., че И. Г. Кошевой, ЕГН [ЕГН] и Е.-М. К, род. На 29.12.1951 г. в [населено място], Германия, двамата с адрес: [населено място], [улица], съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.4, адвокат П. С. са собственици на недвижим имот, находящ се в [населено място], [улица], а именно: 151 кв.м. идеални части от дворно място, цялото с площ 518 кв.м., представляващо поземлен имот с идентификатор 10135.51.537, ведно с построената в него триетажна еднофамилна жилищна сграда с обща застроена площ 102 кв.м. с идентификатор 10135.51.537.4, въз основа на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 120, том II, рег. № 3589, дело № 289/21.07.3003 г. на нотариус рег. № 316, като ОСЪЖДА И. Г. К., ЕГН [ЕГН], Л. К. П., ЕГН [ЕГН] и А. К. П., ЕГН [ЕГН], тримата с адрес: [населено място], [улица], съдебен адрес:гр.В., [улица], ет.2, адвокат Б. Б. да предадат на И. Г. Кошевой, ЕГН [ЕГН] и Е.-М. Кошевой, род. На 29.12.1951 г. в [населено място], Германия, двамата с адрес: [населено място], [улица], съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.4, адвокат П. С. владението на имота.
ОСЪЖДА И. Г. К., ЕГН [ЕГН], Л. К. П., ЕГН [ЕГН] и А. К. П., ЕГН [ЕГН], тримата с адрес: [населено място], [улица], съдебен адрес:гр.В., [улица], ет.2, адвокат Б. Б. да заплатят на И. Г. Кошевой, ЕГН [ЕГН] и Е.-М. К, род. На 29.12.1951 г. в [населено място], Германия, двамата с адрес: [населено място], [улица], съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.4, адвокат П. С. разноски за съдебното производство в размер на 4665.63 лв.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: