Ключови фрази


Р Е Ш Е Н И Е
№ 201/19 г.
София, 20.01.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на дванадесети декември две хиляди и деветнадесета година, в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА
Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА
ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

при секретаря Емилия Петрова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 2616 по описа за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:


Производството е по чл.290, вр. чл.251 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на М. Д. Й. срещу решение № 32 от 11.04.2018 г. по в. гр. д. № 64/2018 г. на Силистренския окръжен.
Жалбоподателят счита, че по реда на тълкуването по чл.251 ГПК съдът неправилно е определил размера на припадащите се идеални части от дворното място към съсобствените сгради, които са предмет на делба, както и към сградата, индивидуална негова собственост, която е изключена от делбата. Определените от съда припадащи се идеални части са 345,51/370 за общите сгради и 24,40/370 за неговата сграда, като тези съотношения не съответстват на чл.40, ал.1 ЗС. Действителният размер на идеалните части бил както следва: 296,53/370 ид. части за съсобствените сгради и 73,47/370 ид. части за сградата, изключителна негова собственост.
Ответницата в производството Д. И. Й. не взема становище по жалбата.
С определение № 51 от 04.02.2019 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпрос, свързан с приложението на чл.40, ал.1 ЗС - как се определя размерът на идеалните части от дворното място, допуснати до делба като припадащи се идеални части към сградата, също допусната до делба.
По поставения въпрос настоящият състав приема следното:
Обемът на общите части се определя към момента на учредяване на етажната собственост по начина, указан в чл. 40 ЗС. Общите части в етажната собственост се делят на две групи – по естеството си и по предназначение. Дворът, извън застроената му част, е сред изрично изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него. Като обща част по предназначение, неговият статут би могъл да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона/чл. 63 ЗС/. Етажната собственост възниква по право в момента, в който отделните обекти в сградата са били придобити от лица, различни от първоначалния собственик и са станали собственост на тези лица, от който момент те са станали собственици и на общите части, визирани в чл. 38 ЗС /решение № 41 от 20.06.2011 г. по гр.д. № 415/2010 г. на ВКС, І г.о., решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д. № 979/2009 г. на ВКС, І г.о., решение № 438 от 05.01.2012 г. по гр.д. № 987/2010 г. на ВКС, І г.о., решение № 280 от 18.03.2014 г. по гр.д. № 1718/2013 г. на ВКС, І г.о., постановени по реда на чл. 290 и сл. ГПК/.
Съгласно чл.38 ЗС дворното място е обща част към етажната собственост. Това е така обаче само когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното място и те са изразили изрично воля дворното място да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче, че дворното място ще остане съсобствено. В този смисъл положението на земята, върху която е изградена сграда етажна собстветност е сходно /но не аналогично/ с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците. Това разбиране произтича от възможността, предвидена в чл.63 ЗС, сграда или самостоятелен обект на гражданския оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на собственост върху терена. Възможно е част от съсобствениците на терена да не притежават обекти от етажната собственост, защото са учредили само право на строеж. В този случай след построяването на сградата-етажна собственост те не изгубват правото на собственост върху терена или идеална част от него, защото съгласно чл.99 ЗС правото на собственост не се изгубва освен ако друг не го придобие. Притежателят на правото на строеж придобива сградата или самостоятелен обект от нея, но той не придобива с изграждането й право на собственост върху терена. Нормата на чл.40 ЗС определя начина на разпределение на дяловете на съсобствениците в общите части, но тя няма отчуждително действие по отношение на собствениците на терена, които не притежават обекти от етажната собственост. Щом собствеността върху сградата или част от нея може да принадлежи на лица, притежаващи право на строеж, различни от собствениците на терена, то и дворното място придобива статут на обща част на етажната собственост само по волята на страните. В този случай собственикът на отделен обект от етажната собственост притежава правото на строеж за него без да притежава идеална част от терена. Този извод се подкрепя и по аргумент на по-силното основание, произтичащ от изменението на чл.66, ал.2 ЗС/ДВ.бр.33/1996г./, който допуска да се уговори при учредяване право на строеж с погиване на постройката то да се погаси, т.е. да се прехвърли обект на собственост без правото на строеж върху него. Аргумент в тази насока е и обстоятелството, че дворното място може да е със значително по-голяма площ, която да не изчерпва нуждите на етажната собственост и да може да има и друго предназначение. Ако обаче етажните собственици изразят воля дворното място, на което са съсобственици да бъде обща част, то правата върху него се определят по правилото на чл.40 ЗС / Решение №661/02.11.2010г. по гр.д.№1437/2009г. на І ГО на ВКС/.
Разпоредбата на чл.63, ал.2 ЗС урежда признатата правна възможност на собственика на терен да разпореди в полза на друго лице собствеността само по отношение на вече построена, съществуваща постройка върху неговата земя. Тълкувайки тази разпоредба в контекста на ал.3 на чл.63 ЗС, собствеността на постройката се прехвърля в чуждия патримониум “отделно от земята под нея”. След прехвърлянето т.нар. суперфициарна собственост има самостоятелно, независимо от това на терена върху който е изградена, съществуване в гражданския оборот и като обект на право на собственост може да бъде предмет на разпоредителни сделки без обаче това разпореждане да променя статута на терена като чужда собственост, а земята остава изцяло собственост на прехвърлителите. По силата на разпоредителна сделка никой не може да получи нещо, което праводателят му не е притежавал. Така и суперфициарният собственик, когато се разпорежда с придобитото право на собственост на постройката, изградена в чужд недвижим имот, не може да прехвърли на правоприемника си нещо,което не е притежавал, а именно идеални части от терена като обща част. При разпореждане на целия обект на суперфициарна собственост или на части от него, не се засяга собствеността на чуждия терен, а доколкото от единия обект се обособяват повече от един и се създава режим на етажна собственост, то общи части са само общите части на сградата при условията на чл.40, ал.1 ЗС / Решение №191/18.07.2011г. по гр.д.№1414/2010г. на ВКС,ІІ ГО/. За собствениците на земята, която последните са застроили с жилищна сграда, безспорно е налице възможността да прехвърлят собствеността на сградата или на самостоятелни обекти от същата, като запазят собствеността върху земята. В този случай законът допуска създаване на етажна собственост върху сградата, при която собствениците на етажи не са собственици на земята, тъй като същата не е обща част на такава етажна собственост. Земята не във всички случаи е обща част, тъй като собствеността върху етажи или части от етажи може да бъде прехвърлена и без земята съгласно предвиденото в чл.63, ал.2 ЗС / Решение №181/07.07.2011г. по гр.д.№1159/2010г. на ВКС,ІІ ГО/. Както съдебната делба, така и доброволната договорна делба са източници на етажна собственост в случаите, при които една сграда е построена върху парцел, който макар и пълномерен, не може по-нататък да се раздели на толкова пълномерни парцела, колкото са съсобствениците. За да предотврати публичната продан в такива случаи законът предвижда възможността делбата на жилищната сграда да засегне само постройката чрез обособяване на самостоятелни обекти в нея, предмет на отделна собственост, като мястото, върху което е издигната сградата остане съсобствено, но като се превърне от делима в неделима съсобственост, квотите от който не могат да се прехвърлят самостоятелно /чл.39 ЗС/. Етажна собственост възниква не само когато различни лица притежават индивидуално право на собственост върху обособени обекти в една жилищна сграда, но и когато притежават отделни сгради, застроени в един урегулиран поземлен имот. И в двата случая теренът загубва своята самостоятелност и се превръща в обща част, обслужваща обособените обекти, респ. сгради и съответно делбата му е недопустима, както поради предназначението му, така и предвид изричната разпоредба на чл.38, ал.3 ЗС. Съсобствеността върху терена като обща част на етажната собственост е принудителна и той не може да се дели. Макар и да разграничава “земята върху която е построена сградата” от “двора”, чл.38, ал.1 ЗС не третира тези две части различно, тъй като те съставляват заедно единен урегулиран поземлен имот /парцел/, който се подчинява на един и същи правен режим-този, установен за общите части. Когато съсобствениците на терена построят жилищна сграда и въз основа на съдебна делба или доброволна договорна делба възникне етажна собственост, дворното място, върху което е построена сградата е обща част, необходима за съществуване на постройката като цяло. За него се прилагат нормите, относими към общите части и е недопустимо земята да променя качеството си на обща част. Съгласно чл.40, ал.1 ЗС дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост. Това правило съдържа забрана за установяване на други съотношения между дяловете в общите части, различни от съотношението между стойностите на отделните обекти, а и изключва възможността да се определи съотношение между частите в една обща част в размер, различен от съотношението в частите на други общи части. Доколкото законът включва в понятието “обща част” и терена /дворното място/, върху което е построена сградата, чл.40,ал.1 ЗС изключва възможността да бъдат валидни съглашения между етажните собственици, по силата на които дяловете относно мястото, върху което е изградена сградата да са несъответни на съотношението между стойностите на отделните обекти. Затова и при доброволна договорна делба, с която при ликвидиране на съсобственост за първи път се създава етажна собственост, дяловете в общата част-дворното място /УПИ/ следва да са съразмерни със съотношението между стойностите на отделните обекти, така както е посочено в закона / Решение №561/01.03.2011г. по гр.д.№492/2010г. на ІІ ГО на ВКС/. Меродавният момент, към който се преценява дали един обект представлява обща част, е възникването на етажна собственост.
Характерно за общите части по предназначение е, че сградата може да съществува и да се ползва и без тази обща част. Общите части по естеството си са тези, без които сградата – етажна собственост не може да функционира, или без които етажните собственици не могат да използват обектите си на собственост / Решение №159/02.01.2019г. по гр.д.№4622/2017г. на Първо ГО на ВКС/.
Дворното място е обща част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него има сграда-индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не представлява обща част. Дворното място е обща част по естеството си по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Когато в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане на правата му / Решение № 481 от 25.05.2011 г. по гр.д.№ 979/09 г. на І г.о.; Решение № 59 от 12.03.2012 г. по гр.д.№ 911/11 г. на ІІ г.о.; Решение №124/20.10.2014г. по гр.д.№2054/2014г., ІІ ГО на ВКС/. Когато етажната собственост възниква при поделянето на съсобствен имот, независимо дали делбата се извършва доброволно или по съдебен ред, припадащите се на отделните самостоятелни обекти идеални части от общите части на сградата или дворното място, се определят по правилото на чл.40 ЗС. Ако етажната собственост възниква в производство по съдебна делба, съдът определя припадащите се на отделните самостоятелни обекти идеални части от общите части въз основа на това императивно правило, като определя и сумите, които всеки един от съделителите следва да получи за уравняване на дяловете с оглед притежаваните от него права в съсобствеността, вкл. и по отношение на идеалните части от дворното място, респективно механизмът, по който да бъде определено уравнението при извършване на публичната продан. Етажна собственост в производство за съдебна делба възниква и в хипотеза, при която до делба е допусната една от построените в съсобствено дворно място сгради, като по отношение на другата сграда искът за делба е отхвърлен, тъй като същата е построена в дворното място въз основа на учредено в полза на съсобственик право на строеж по реда на ЗТСУ или ЗУТ. Ако допуснатата до делба сграда бъде поставена в дял на другия съсобственик или бъде изнесена на публична продан, дворното място придобива статут на обща част, тъй като и съсобственикът, който е придобил в индивидуална собственост сградата, построена въз основа на учредено в него полза право на строеж, притежава дял от дворното място. В подобна хипотеза съдът следва да определи припадащите се идеални части от дворното място както за сградата, предмет на делбата, така и за сградата, която като индивидуална собственост на единия от съделителите не е допусната до делба, по правилото на чл.40 ЗС при извършването на делбата и доколкото това променя съотношението в признатите с решението по допускане на делбата права в съсобствеността върху дворното място, отчита това обстоятелство при определяне на дължимите за уравнение на дяловете суми.
По съществото на касационната жалба:
С обжалваното решение въззивният съд е потвърдил решение № 301 от 25.01.18 г. по гр. д. № 1865/2014 г. на РС Силистра, с което е определен по пътя на тълкуването по чл.251 ГПК какъв е размерът на идеалните части от съсобственото дворно място, които се припадат към допуснатите до делба съсобствени сгради – жилищна сграда с идентификатор ............... и стопанска сграда с идентификатор ............. Прието е, че този размер общо за двете сгради е 345,51/370 идеални части.
От фактическа страна съдът е приел, че съсобственици на дворното място и на посочените две сгради, допуснати до делба, са Д. Й. и М. Й., при квоти 2/3 за Д. и 1/3 за М.. В дворното място има още една жилищна сграда с идентификатор .................., която не е предмет на делбата, тъй като е построена със съгласие по чл.56, ал.2, т.2 ЗТСУ /отм./, което учредява право на строеж и неин изключителен собственик е М. Й.. При това положение в имота е възникнала хоризонтална етажна собственост, поради което дворното място няма самостоятелен статут, а има характер на обща част. Определен по правилото на чл.40, ал.1 ЗС, размерът на общите части, които се припадат към допуснатите до делба съсобствени сгради, възлиза общо на 296,53/370 ид.части, а припадащите се към сградата на М. Й. идеални части са 73,47/370. Доколкото обаче М. Й. е собственик на 1/3 идеална част от дворното място, правата му в припадащите се идеални части към неговата сграда следва да бъдат редуцирани до 1/3, т.е. те реално възлизат на 24,40/370 идеални части. Съответно – припадащите се идеални части към съсобствените сгради възлизат на 345,51/370 идеални части.
Решението е неправилно.
Правилно съдът е приел, че към настоящия случай са приложими правилата на т.3, б. „а“ и „б“ на ППВС № 4/1964 г.; т.1, б. "д" и "е" от ППВС № 2/82 г., тъй като е налице хоризонтална етажна собственост и дворното място представлява обща част. В съответствие с приетото в мотивите на б.”е”, изр.4 и 5 на ППВС № 2/82 г. съдът е допуснал до делба съсобствените сгради, ведно с припадащите се към тях общи части от дворното място. Другата сграда, която е индивидуална собственост на съделителя М. Й. и не е предмет на делба, също притежава припадащи се идеални части от дворното място. Тази сграда не е изцяло суперфициарна собственост, тъй като идеална част от нея е приращение по чл.92 ЗС, доколкото е строена от лице, което е съсобственик в дворното място.
Правилно съдът е определил, че идеалните части от дворното място, припадащи се към съсобствените сгради, възлизат на 296,53/370 ид.части, а за другата сграда остават 73,47/370 ид. части. Тези съотношения съответстват на предвиденото в чл.40, ал.1 ЗС, тъй като съдът е отчел каква е цената на съсобствените сгради и съответно – цената на сградата, която не е предмет на делба, и при спазване на чл.40, ал.1 ЗС е определил съотношението между тези стойности, изразени и чрез площта на дворното място.
Неправилно обаче съдът е приел, че съотношението 73,47/370 следва да се редуцира до 1/3, тъй като това е притежаваната от М. Й. квота в общото дворно място, съответно – съотношението 296,53/370 да се завиши до 345,51/370 идеални части. По този начин съдът се е опитал да отчете притежаваните преди възникване на хоризонталната етажна собственост идеални части от дворното място – 2/3 за Д. Й. и 1/3 за М. Й. и да възмезди Д. заради намаляването на нейните идеални части като резултат от прилагането на чл.40, ал.1 ЗС. Това изравняване обаче следва да се извърши в пари, а не в промяна на размера на идеалните части, които чл.40, ал.1 ЗС определя императивно.
Така, както М. Й. притежава право на 1/3 от припадащите се към съсобствените сгради идеални части от дворното място, така и Д. Й. има право на 2/3 от припадащите се към сградата на М. Й. идеални части от мястото. При пазарна цена на цялото дворно място от 50 177 лв., определена от вещото лице, паричното изражение на тези 2/3 е сумата от 6642,35 лв. (2/3 х 73,47/370 х 50 177 ). С тази сума, а не чрез редукция и съответно – завишение на припадащите се идеални части към сградите, следва да се завиши делът на Д. Й. и съответно – да се намали сумата, която М. Й. следва да получи при делбата. Тъй като при публичната продан допуснатият до делба имот може да получи друга крайна цена, сумата 6642,35 лв. следва да се изрази в процентно отношение спрямо цената на този имот. Според заключението на вещото лице цената на процесното дворно място е 50 177 лв., съответно – припадащите се към съсобствените сгради идеални части от това място е 50 177 х 296,53/370 = 40217,43 лв. Цената на съсобствените сгради е 11648 лв. Общата цена на допуснатия до делба и изнесен на публична продан имот е 40217,43 + 11648 = 51 865,43 лв. Изразена в процентно отношение спрямо тази цена, сумата от 6642,35 лв. е 12,80689 %.
Така получената на публичната продан цена на делбения имот следва да се раздели по следния начин: Д. Й. трябва да получи 2/3 от тази цена + 12,80689 % от нея, а М. Й. – 1/3 от тази цена - 12,80689 % от нея.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 32 от 11.04.2018 г. по в. гр. д. № 64/2018 г. на Силистренския окръжен и вместо него постановява:
ДОПУСКА тълкуване на решение № 574 от 18.12.2015 г. по гр. д. № 1865/2014 г. на Силистренския районен съд, като определя припадащите се идеални части към сградите в съсобствения имот с идентификатор ............ по КККР на [населено място] както следва: 296,53/370 идеални части общо за сгради с идентификатори .............. и ................., които са предмет на делбата, както и 73,47/370 идеални части за сграда с идентификатор .................., която е изключена от делбата, като при извършване на публична продан на допуснатия до делба имот получената цена се разпредели както следва: Д. Й. трябва да получи 2/3 от тази цена + 12,80689 % от нея, а М. Й. – 1/3 от тази цена - 12,80689 % от нея.
Решението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: