Ключови фрази
Обезщетение от недобросъвестния владелец * обезщетение за ползване * недобросъвестно владение * обикновено другарство * договор за наем * разваляне на договор * неизпълнение * забава

Р Е Ш Е Н И Е

№ 2
София, 19.06.2013 година


В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, състав на второ отделение на гражданска колегия, в открито съдебно заседание на двадесет и първи януари две хиляди и тринадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМАНУЕЛА БАЛЕВСКА
ЧЛЕНОВЕ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА
ВЕЛИСЛАВ ПАВКОВ

при участието на секретар Теодора Иванова
изслуша докладваното от съдията БАЛЕВСКА
гр.дело № 779 /2012 година, и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл.290-293 ГПК.

Търговско дружество [фирма] [населено място] чрез процесуален представител адв.Н. М. АК- С. З. обжалва и иска да се отмени въззивно Решение Nо 1231 от 09.06.2012 година по гр. възз. д. Nо 216/ 2012 на АС- София .
С касационната жалба се поддържа , че обжалваното решение, е постановено при допуснати нарушения по см. на чл. 281 т.3 ГПК.
Касационното обжалване е допуснато по чл. 280 ал.1 т.3 ГПК по въпросите за възможността постановеният съдебен акт срещу две страни-ответници, имащи качеството на обикновени другари по делото , а в наемното правоотношение - сънаематели на един и същ недвижим имот, да бъде различно по съдържание от гл.т. на доказаните правно релевантни за спора факти и изводите на съда за тях.Необходимостта от произнасяне на ВКС е обоснована с тезата , че това произнасяне е от значение за точното приложение на закона и развитие на съдебната практика в правилна насока.
В срока по чл.287 ГПК е подаден писмен отговор от ответната страна З. ‘А. Б. „АД чрез адв.М. П.- САК , с който се оспорват основанията за допускане на касационното обжалване, както и основателността на основанията за отмяна на обжалваното решение.
По делото участва в качеството на трето-лице помагач [фирма] Х..
Състав на ВКС- второ отделение на гражданската колегия, след преценка на изложените с касационната жалба основания за отмяна и в правомощията по чл. 291 ГПК и чл. 293 ГПК , намира :
С обжалваното решение, Апелативният съд в правомощията на въззивна инстанция по 258 и сл. ГПК е потвърдил Решение Nо 518 от 26.05.2011 година по гр.д. Nо 732/2010 год. на Софийският градски съд по отхвърлените обективно и субективно съединени иска по чл.73 ал.1 ЗС срещу [фирма] и З. [фирма] За сумата 12 300 евро.
За да приеме , че заявените искове срещу двамата ответника са неоснователни , решаващият съд е приел, при една макар и отчасти различна за всеки от тях фактическа обстановка, че наемното правоотношение по вписания 10 годишен договор за наем на процесния недвижим имот не е прекратено, същото е противопоставимо на ищеца –правоприемник по договор за покупко-продажба на недвижимия имот поради което и няма основание за иск по чл. 73 ал.1 ЗС.
Ищецът /касатор/ търговското дружество [фирма] е закупил на 30.09.2009 година с НА Nо */2009 година от третото лице-помагач [фирма] [населено място] процесният недвижим имот- самостоятелен обект в сграда с идентификатор *, съставляващо партерен етаж, а по кадастрална схема -1, с предназначение офис от 300 кв.м., първо ниво на 158.60 кв.м. и второ ниво от 142.20 лв., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж.
За процесния имот е сключен валиден договор за отдаване под наем от дата 15.03.2004 година между [фирма], в качеството на наемодател и ТБ [фирма] С. и [фирма],в качеството на сънаематели , за срок от 10 години. Договорът за наем е вписан в Агенцията по вписванията под Nо 5 от 17. 05. 2004 година.
Съгласно постигната между страните по договора уговорка т.4 р.I ”сънаемателите се задължават да заплащат ежемесечен наем , съгласно условията на т.5 р.II от договора „- а именно ТБ [фирма] С. поема 2/3 части от договорената наемна цена , а ЕТ останалата 1/3 част от наема.
Сънаемателят – [фирма], със съгласие на останалите страни , е заместен в наемното правоотношение от З. [фирма], поради което същият е поел и задължението за ежемесечно заплащане на 1/3 част от дължимата месечна наемна цена.
Съгласно допълнително споразумение от 15.03.2004 година страните са постигнали споразумение за размера на дължимия от сънаемателите месечен наем от 1000 / хиляда / евро.
Условията за разваляне на договора са уговорени в р.VI на Договора, като съгласно т.16.1.”Наемодателят, чрез писмено уведомление с 5-дневно предизвестие до сънаемателите, в случай , че който и да е от тях не заплаща дължимата от него сума от общия размер на наемната цена за период по-дълъг от два месеца. „ Договорът не може да се развали , ако в срока на предизвестието неизправния сънаемател плати дължимата сума.
На 21.10.2009 година , с писмо изх. Nо 991 ,ТБ [фирма] уведомява новият собственик , че наемният договор има действие спрямо него и търси съдействие за изпълнение на задължението си да заплаща наемната цена , като иска да се посочи банкова сметка по която да превежда сумите.
В отговор на това [фирма] е изпратил нот. покана Nо 13434/2009 год., връчена на ТБ”А. Б. Б. „ на 4.11.2009 година и нот.покана Nо 11971/2009 год. до З.” А. Б. „, връчена на 23.12.2009 год.,с които считайки , че наемните правоотношения са прекратени , е отправил покана за заплащане на обезщетение за ползата от която е лишен собственика на имота- чл. 73 ал.1 ЗС , като е посочена и банкова сметка на която да бъдат преведени сумите, уточнявайки , че се ползва без основание площ от 300 кв.м. при пазарна наемна цена от 15 евро на кв.м., месечно. В отправената нотариална покана до „З. А. Б.”,собственикът-наемодател отправя и едностранно волеизявление, че договорът за наем е развален на основание чл. 16.т.1.
Не е спорно , че до 28.12.2009 година няма плащане нито на наем , нито на обезщетение за месеците октомври-ноември 2009 година.
На 29.12.2009 година по сметката, посочена от ‘Д. 09” Е. постъпва сума от 3 600 евро,приведена от „А. Б. Б.„/ Писмо Nо 4700 / 28.12.2009 г. / л. 23 / , а в средата на м. януари – сума от 1200 евро.
Заявеният иск се базира на тезата на ищеца , че платените суми общо от 4 800 евро са част от неговото вземане по чл. 73 ал.1 ЗС за месеците октомври, ноември и декември 2009 год. и м. януари 2010 година, общо 18 000 евро, затова претендира по делото разликата от 13 200 евро.
На изведените от касатора въпроси за възможността постановеният съдебен акт срещу две страни-ответници, имащи качеството на обикновени другари по делото , а в наемното правоотношение - сънаематели на един и същ недвижим имот, да бъде различено по съдържание от гл.т. на доказаните правно релевантни за спора факти и изводите на съда за тях следва да се отговори позитивно след като при тълкуване на договорните клаузи , съгласно чл. 20 ЗЗД може да се стигне до различен извод за точното изпълнение на поетите по договора задължения , в случая на задължението за плащане на наемната цена след анализ на различните факти относно сроковете и вида на отправеното с различните нотариални покани волеизявление / различно и по съдържание / до всеки един от сънаемателите.
Обжалваното решение , без задълбочен анализ на фактите в контекста на изразената по договора за наем воля относно условията при които наемодателя може да развали едностранно договора , е прието , че следва да има еднакво тълкуване на развилите се правоотношение по повод на процесния наемен договор спрямо и двамата сънаематели досежно липсата на предпоставки да се приеме , че е налице неизпълнение на договорната клауза за заплащане на наемната цена в срок.
Изводите на въззивния съд са неправилни, несъобразени с доказателствата по делото. Данните сочат , че са налице уговорените основания , при които наемодателят може да упражни постестативното си право да развали с едностранно писмено волеизявление договора по отношение и на двамата сънаематели.
Неточно , в разрез с чл. 20 ЗЗД е интерпретирана волята и е тълкувана уговорената клауза по р.VI на Договора т.16.1 – а именно , че ”Наемодателят, чрез писмено уведомление с 5-дневно предизвестие до сънаемателите, в случай , че който и да е от тях не заплаща дължимата от него сума от общия размер на наемната цена за период по-дълъг от два месеца. Коректив на тази уговорка е уговорката, че „договорът не може да се развали, ако в срока на предизвестието неизправния сънаемател плати дължимата сума”.
Доколкото отправената до „ТБ [фирма] нотариална покана не съдържа отправено до този сънаемател волеизявление , а само формула на уведомление , че счита договора за наем за непротивопоставим, оспорвайки наличието на наемно правоотношение,и претенцията за заплащане на посочената сума като обезщетение за ползата от която е лишен , то нотариалната покана до другия сънаемател- [фирма] , връчена на 23.12.2009 година , категорично съдържа това волеизявление за разваляне на договора и ясно искане за заплащане на обезщетение за ползата от която е лишен като собственик на имота.
От фактическа страна е безспорно , че нито към датата на получаване на нотариалните покани от всеки един от сънаемателите, нито към дата 28.12.2009 година е налице плащане на уговорената наемна цена за месеците , октомври и ноември 2009 година.
На 29.12.2009 година по сметката, посочена от ‘Д. 09” Е. постъпва сума от 3 600 евро, приведена от „А. Б. Б.„/ Писмо Nо 4700 / 28.12.2009 г. / л. 23 / , а в средата на м. януари – сума от 1200 евро.
Неправилно, в разрез с разпоредбата на чл. 305 ТЗ въззивният съд е приел, че е налице точно плащане в 5 дневния срок , който има характера на отлагателно условие за проявление действието на разваления договор за наем, необосновано същият съд не е анализирал факта , че за да е налице точно изпълнение на задължението , плащането в 5-дневния срок следва да се извърши от неизправния сънаемател.
Значението на извършено забавено плащане не от задълженото лице , а от страна на сънаемателя, който поддържа теза, че спрямо него не е надлежно упражнено правото на наемодателя едностранно да се иска разваляне на договора на цялата дължима наемна цена –т.е. в разрез дори с договореното между страните , следва да се интерпретира еднозначно , в смисъл че наемодателят е упражнил правото си да развали договора за наем , съгласно всички условия на договореното .Договорът за наем следва да се счита развален от датата на неизпълнението на задължението – т.е 5.10.2009 година , предвид на уговорката по договора плащането да се извършва периодично, „ до 5-то число на месеца, за който се заплаща наема”.
При тези констатации и правни изводи , обратни на приетото от въззивния съд и при необходимостта да се съобрази иска на [фирма] за заплащане на дължимото обезщетение от датата на разваляне на договора и се обсъдят събраните в тази насока доказателства, обжалваното решение следва да се отмени , а делото върне на въззивния съд от етапа на съдебното дирене.
По изложените съображения и на основание чл. 293 ал.2 и ал.3 ГПК , състав на ВКС- второ отделение на гражданската колегия

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА въззивно Решение Nо 1231 от 09.06.2012 година по гр. възз. д. Nо 216/ 2012 на АС- София , с което е потвърдено Решение Nо 518 от 26.05.2011 година по гр.д. Nо 732/2010 год. на Софийският градски съд по отхвърлените обективно и субективно съединени искове на [фирма] с адрес на управление [населено място] по чл.73 ал.1 ЗС срещу [фирма] и З. [фирма] За сумата 12 300 евро и
ВРЪЩА делото на АС-София за ново разглеждане от друг състав от етапа на съдебното дирене.



ПРЕДСЕДАТЕЛ :


ЧЛЕНОВЕ :