Р Е Ш Е Н И Е № 26 гр. София, 30.01. 2012 г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди и дванадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСКА РАЙЧЕВА ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА БОЯН ЦОНЕВ при участието на секретаря Юлия Георгиева, като разгледа докладваното от съдия Боян Цонев гр. дело № 151 по описа за 2011 г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл. 290 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на Л. И. Л. и П. С. С. срещу решение № 218/15.11.2010 г., постановено по въззивно гр. дело № 423/2010 г. на Великотърновския апелативен съд. Със него е отменено отхвърлителното решение № 107/17.06.2010 г. по гр. дело № 889/2009 г. на Великотърновския окръжен съд, вместо което е постановено унищожаване, на основание чл. 33 от ЗЗД – като сключен от продавача поради крайна нужда и при явно неизгодни условия, на договор за покупко-продажба на недвижим имот между С. И. И. – продавач и двамата жалбоподатели – купувачи, обективиран в нотариален акт № 1709, т. 9, рег. № 11509, нот. дело № 1364/23.07.2008 г. на помощник-нотариус И. З., действал по заместване на нотариус Т. Б. с № 283; в тежест на касаторите са възложени и разноските по делото. Касационното обжалване е допуснато с определение № 1201/21.09.2011 г. по настоящото дело – в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 3 от ГПК, по материалноправния въпрос за наличието на явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на договор за продажба. В касационната жалба се поддържат оплаквания за неправилност на въззивното решение, поради нарушение на материалния закон и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 от ГПК. В жалбата, в хода на устните състезания и в писмена защита на пълномощника на касаторите се излагат подробни доводи и съображения в тази насока. Жалбоподателите претендират и присъждане на всички разноски, направени по делото. Ответникът по касационната жалба – ищецът С. И. И. (починал в хода на касационното производство) – в отговора на жалбата, както и неговата наследница и процесуална правоприемница по делото С. И. Д. – в хода на устните състезания и в писмена защита на пълномощника й, излагат съображения и доводи за неоснователност на жалбата; С. Д. също претендира присъждане на всички разноски, направени по делото. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, по материалноправния въпрос, обусловил допускането на касационното обжалване по делото, и при проверката на правилността на въззивното решение намира следното: Явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на договор за продажба, в най-често срещания случай са налице тогава, когато има явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача по договора, при наличие на много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната й цена по договора. Преценката за това следва да е конкретна и комплексна. При извършването й несъмнено следва се вземат предвид най-вече действителното фактическо и правно състояние на продаваната вещ – с оглед установяване действителната й стойност към момента на сключването на договора, която да се съпостави с уговорената в него продажна цена. Освен това следва да се имат предвид и всички останали клаузи на договора (ако има такива) и уговорените в тях модалитети или други (освен основните) насрещни договорни задължения на продавача и купувача, които се отразяват и са от значение за еквивалентността на престациите им по договора. От друга страна, всички обстоятелства, стоящи извън уговореното в договора и настъпили след неговото сключване, са ирелевантни за тази преценка, респ. – за наличието на явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД. Правният статус на продаваната вещ (имот) към момента на сключването на договора, несъмнено включва и обременеността й към този момент с тежести, и конкретно – с ограничени вещни права върху нея, които са били учредени или се учредяват в полза на трети лица, или продавачът запазва (върху целия или върху част от имота) за себе си със самия договор за продажба. В тези случаи (какъвто е и този по настоящото дело) действителната стойност на продавания имот очевидно ще е по-малка, в сравнение с тази – ако предмет на договора би било правото на собственост в пълен обем. Поради това, наличието на ограничено вещно право върху продавания имот във всички случаи следва да се вземе предвид при установяването на действителната стойност на имота, респ. – при извършването на преценката дали са налице явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на договора за продажба. Предвид така дадения отговор на материалноправния въпрос, поставен в настоящото касационно производство, въззивният съд в случая неправилно е извършил тази преценка, като е взел предвид единствено установените с неоспореното експертно заключение по делото: пазарна цена в размер 42 800 лв. на двата имота (жилище и офис), предмет на процесния договор за продажба, както и обстоятелството, че цените на недвижимите имоти в старата част, в идеалния център на [населено място] (където се намират и процесните имоти) варират между 40 000 лв. и 80 000 лв. Неправилно – също в нарушение на материалния закон и необосновано, апелативният съд изрично е игнорирал в мотивите към решението си, запазеното от продавача (първоначалния ищец С. И. И., починал в хода на касационното производство) пожизнено вещно право на ползване върху двата процесни имота, “...което право ще осъществява съвместно с купувачите (двамата ответници-касатори)”, както буквално гласи тази клауза на процесния договор за продажба. При тълкуването на тази договорна клауза съгласно чл. 20 от ЗЗД, предвид и разпоредбите на чл. 30, ал. 2, във вр. с чл. 111, ал. 1 от ЗС, следва да се приеме, че запазеното от продавача-ищец пожизнено вещно право на ползване се разпростира върху 1/3 идеална част от всеки от двата процесни имота. Видно от експертното заключение по делото, при определяне стойността (“пазарната цена” в размер 42 800 лв.) на процесните имоти, вещото лице също не е взело предвид наличието на това запазено за продавача-ищец вещно право на ползване. Направеното от вещото лице, при изслушването му от съда, изявление, че продажната цена по процесния договор в размер 10 000 лв., “...даже са много при условията, при които продавачът ще остава да ползва жилището...”, не може да бъде възприето като някакъв коректив на писменото му заключение, прието по делото, което заключение вещото лице е поддържала и в съдебното заседание (като заключението не е оспорено и от страните по делото, както вече беше посочено). В този смисъл, въззивният съд поначало правилно (макар и по други съображения) не е взел предвид това изявление на вещото лице. Също предвид дадения по-горе отговор на поставения по делото материалноправен въпрос, ирелевантни за преценката дали в случая са налице явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на процесния договор за продажба, са последващите неговото сключване обстоятелства – в какъв период от време ищецът е упражнявал лично правото си на ползване и върху каква реална част от процесните имоти, респ. какъв е размерът на месечния наем за тази реална част (на каквато задача вещото лице също е дала отговор в заключението си); в какъв период от време и в какъв размер ищецът, респ. ответниците са получавали наем (доход) от единия процесен имот (офиса), какви средства са вложили ищецът и ответниците за ремонти и подобрения в имотите, какви средства са заплащали те за консумативни разходи, както и други техни имуществени и неимуществени отношения, свързани със съвместното им обитаване на процесното жилище, които не са предмет на изрични уговорки в процесния договор за продажба. Ирелевантен за тази преценка е и настъпилият, макар и в хода на делото, но след сключването на процесния договор, факт на смъртта на продавача-ищец С. И. И.. Релевантна, предвид клаузите на този договор, в случая е действителната стойност на двата процесни имота, но с оглед тяхното действително, не само фактическо, а и правно състояние към момента на сключването на договора, т.е. предвид и запазеното за продавача-ищец с договора, пожизнено вещно право на ползване върху 1/3 идеална част от всеки от двата процесни имота. В този смисъл, при определяне действителната стойност на двата процесни имота следва да се вземе предвид, установената с неоспореното експертно заключение по делото, тяхна пазарна цена в размер 42 800 лв., но намалена с пазарната цена към същия момент на запазеното с процесния договор пожизнено вещно право на ползване върху 1/3 идеална част от всеки от двата процесни имота. За установяването на последната (посредством методите, вече използвани от вещото лице по делото за определяне пазарната цена на процесните имоти, ако тези методи са приложими и спрямо правото на ползване, и/или посредством методиката, възприета в чл. 23 и чл. 24 от Приложение № 2 към ЗМДТ, какъвто довод е наведен в касационната жалба), обаче също са необходими специалните знания на вещото лице, което налага възлагането на такава допълнителна задача на експерта. Предвид гореизложеното, съгласно разпоредбите на чл. 293, ал. 2 и ал. 3 от ГПК, неправилното въззивно решение следва да се отмени, като делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. При новото разглеждане на делото следва да се изслуша допълнителна експертиза, която да даде заключение по посочената допълнителна задача. С оглед отговора на последната, следва да се установи действителната стойност на двата процесни имота, съобразена с действителното им правно положение към момента на сключване на процесния договор, а именно – съобразена със запазеното за продавача-ищец с договора, пожизнено вещно право на ползване върху 1/3 идеална част от всеки от двата имота. Предвид така установената действителна стойност на процесните имоти, които са предмет на престацията на продавача-ищец, и при съпоставката й с уговорената продажна цена, въззивният съд следва да извърши и преценката дали в случая са налице явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 от ЗЗД при сключването на процесния договор за продажба, като се съобрази и с всичко изложено по-горе в тази насока. При този изход на делото, произнасянето относно разноските, претендирани в настоящото касационно производство, следва да стане съгласно чл. 294, ал. 2 от ГПК – при повторното разглеждане на делото от въззивния съд. Мотивиран от горното, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 218/15.11.2010 г., постановено по въззивно гр. дело № 423/2010 г. на Великотърновския апелативен съд; ВРЪЩА делото на същия въззивен съд за ново разглеждане от друг негов състав. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.