РЕШЕНИЕ № 49 София, 29. март 2013 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на шести февруари две хиляди и тринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков ЧЛЕНОВЕ: Марио Първанов Борис Илиев при участието на секретаря Р. Пенкова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 363 по описа за 2012 година, за да се произнесе, взе пред вид следното: Производство по чл. 290 ГПК. Допуснато е касационното обжалване на решението на Софийския апелативен съд от 16.11.2011 г. по гр.д. № 1987/2011, с което е потвърдено решението на Софийския градски съд от 21.03.2011 г. по гр.д. № 414/2008, с което е отхвърлен предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправните въпроси за значението на правото на изкупуване по чл. 33, ал. 1 ЗС в отношенията между обещателя и приемателя по предварителен договор, за необходимостта предварителният договор да съдържа пълна индивидуализация на обещания имот и за възможността да бъдат потвърдени действия без представителна власт. По първия материалноправен въпрос Върховният касационен съд намира, че когато съсобственици обещават да продадат общ имот, всеки обещава да продаде своята част. Те са обикновени другари и ако за прехвърлянето на някоя от частите има пречка, това не може да се отрази на прехвърлянето на частите на останалите съсобственици. Правото на изкупуване по чл. 33, ал. 1 ЗС принадлежи на съсобственика, който не се е разпоредил (или обещал да се разпореди) със своята идеална част от обещаната вещ. Той има право с едностранно волеизявление да промени правната сфера на купувача на отчуждената идеална част от вещта, като изкупи придобитата част срещу това, което приобретателят е дал. Това са отношения между неразпоредилия се (или необещал да се разпореди) съсобственик и приобретателя, които не може да бъдат предмет на разглеждане в производството между обещателя и приемателя, тъй като обещателят не може да се брани с чужди права. Никакви субективни права не могат да бъдат предмет на разглеждане без участието на титуляря им. По втория материалноправен въпрос Върховният касационен съд намира, че когато предмет на делото е правото на собственост върху недвижим имот, той трябва да бъде индивидуализиран в исковата молба с поне три от границите си. Площ, конструкция, трайно предназначение, начин на обикновено ползване и други допълнителни белези са без значение за индивидуализацията на имота. Когато недвижимият имот е предмет на сделка между живи, която подлежи на вписване, той трябва да е описан съгласно изискванията на Закона за собствеността и Правилника за вписванията, тези изисквания са приложими съответно към съдебното решение, признаващо или отричащо права върху имота. В завещание и в предварителен договор е достатъчно всяко описание, което прави възможна идентификацията на имота с оглед отношенията между страните и обстоятелствата при извършването на сделката. Например в завещание „завещавам къщата на внучката М., а вилата – на племенника В.” е достатъчна индивидуализация както на наследниците (ако от всички внуци само една е М. и от всички племенници само един е И.), така и на имотите (ако наследодателят има само една къща и само една вила, където и да се намират те); в предварителен договор „обещавам да продам вилата във В.” е достатъчна индивидуализация на имота, ако обещателят има само една вила (с дворното място) във В. област. Що се отнася до неиндивидуализирането на имота с граници в исковата молба, това е неин недостатък, който подлежи на отстраняване по реда на чл. 100, ал. 3 ГПК, както е посочено в т. 4 от ТР ОСГК № 1 от 17.07.2001 г. по гр.д. № 1/2001. Ако между страните има спор по идентичността, съдът, като прецени всички доказателства (в т.ч. заключение на съдебно-техническа експертиза), следва да индивидуализира имота и посочи точното му описание в диспозитива на съдебното решение, което подлежи на вписване и трябва да удовлетворява изискванията на чл. 6 от Правилника за вписванията. По третия материалноправен въпрос Върховният касационен съд намира, че мнимо представляване е налице, когато представителят не е надлежно овластен, прекратяването на представителната власт е противопоставимо на третото лице или е налице противопоставим на трети лица порок при учредяването на представителната власт. Извършената чрез представител сделка поражда действие в патримониума на представлявания само ако представителят е имал представителна власт. Извършената от представител без представителна власт сделка може да обвърже представлявания само ако бъде потвърдена от него във формата, която важи за пълномощното. До потвърждаването извършената сделка е висящо недействителна. При отказ от потвърждение договорът става недействителен по отношение на мнимо представлявания, а не абсолютно нищожен (ако договорът ставаше абсолютно нищожен, на нищожността би могла да се позове също насрещната страна, както и трети лица, а това очевидно не е така). Тогава за ненадлежно представлявания възниква правен интерес да оспори извършената сделка с иск за установяване на недействителността й по отношение на него. Той може също (само той) да се позове на липсата на потвърждение и чрез възражение по иска, с който се претендират последици от сключената сделка без представителна власт. И в двата случая в тежест на страната, която претендира да се ползва от сделката въпреки липсата на представителна власт е да докаже наличието на потвърждение в надлежната форма. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна поради следните съображения: За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че предварителният договор не обвързва обещателите, тъй като няма данни обещателите да са предложили обещаната част за изкупуване на техните съсобственици, не е ясно каква е площта на дворното място и един от обещателите не е подписал предварителния договор нито е потвърдил в писмен акт действията на неупълномощения от него представител. Правилно въззивният съд е приел, че предявеният иск е за обявяване за окончателен на сключен предварителен договор от 14.08.2004 г. Също правилно съдът е приел, че ответниците са собственици на обещания имот, но предварителният договор е подписан от две от съсобствениците – ответниците С. С. Г. и К. С. Д., а третият съсобственик – ответникът В. С. В. не го е подписал. В нарушение на съдопроизводствените правила обаче въззивният съд е приел, че обещателят В. С. В. не е потвърдил в писмен акт действията на неупълномощения от него представител, не е ясна площта на дворното място и това има правно значение, както и в нарушение на материалния закон е приел, че предлагането или непредлагането на имота на съсобствениците на дворното място има правно значение. Видно от изложеното обжалваното решение е постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК. По делото е установено, че бащата на ответниците С. В. Р. е бил собственик по наследство на Ѕ ид.ч. от ДВОРНО МЯСТО, съставляващо парцел **-** от кв. * по регулационния план на [населено място], [населено място], С., одобрен със Заповед № 387/27.10.1965 г. с площ 775 кв.м., заедно с построената в него СТОПАНСКА СГРАДА-ФУРНА, а заедно със съпругата си З. Г. Р. в съпружеска имуществена общност – на цялата новопостроена в същото дворно място ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, състояща се от стая, кухня и антре с таван и ГАРАЖ. Тримата ответници са деца, които наследяват собствениците при равни дялове. Регулационният план от 1965 г. е приложен, както се установява от приетата съдебно-техническа експертиза, в която е посочено, че цялото дворно място е оградено с ажурна ограда по тези граници. Няма доказателства следващите регулационни планове от 1990 и 2001 г. да са приложени нито данни за приключване на провеждащите се процедури по Заповед № РД 50-27/21.02.2007 на кмета на Район Б., С. о. за изменение на одобрения кадастрален план и за изменение на плана за регулация по имотни граници при действието на ЗУТ. На 14.08.2004 г. ответниците обещават да продадат на ищцата срещу сумата 10.500,00 евро съществуващата ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, състояща се от стая, кухня и антре с таван и ГАРАЖ, заедно с принадлежите към нея 270 кв.м., съставляващи Ѕ идеална част от дворното място. При сключването на предварителния договор ответникът В. С. В. е представляван от сестра си С. С. Г., която е подписала предварителния договор от негово име, без да представи писмено пълномощно от него. Такова пълномощно не е представено и в хода на производството по делото. При подписването на предварителния договор приемателката е изплатила като задатък сумата 7.669,00 евро и е поела задължението да изплати остатъка 2.831,00 евро при сключване на окончателния договор. Това задължение е изпълнено с плащането на сумата 5.600,00 лева на 28.02.2005 г. Обещателят В. С. В. е потвърдил в надлежна писмена форма сключения от негово име предварителен договор: преди сключването на предварителния договор на 03.05.2004 г. той е подписал споразумение да спре предлагането на имота, като е приел задатък от 400,00 лева да се пази от посредника при продажбата и да се прихване от дължимата комисионна при сключване на предварителния договор, а след сключването на предварителния договор той е подписал нотариална покана от 02.04.2008 г. до ищцата, в която се е позовал на предварителния договор, признал е извършените плащания от приемателката и е заявил претенция за плащането на още 1.500,00 лева за допълнителни подобрения и след това на 18.04.2008 г. е подписал протокола от осъществилата се при нотариус Ч. среща за уреждане на отношенията във връзка с отправената поканата. Изложеното се установява от събраните писмени доказателства, заключенията на изслушаните графологични и технически експертизи и разпита на свидетелката К., участвала като посредник между страните. Видно от изложеното страните са валидно обвързани от сключения предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот. Договорът не подлежи на разваляне, тъй като ищцата е изплатила уговорената цена и няма неизпълнени задължения по сключения предварителен договор. Предмет на предварителния договор е ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, състояща се от стая, кухня и антре с таван и ГАРАЖ, заедно с принадлежащата към нея Ѕ идеална част от ДВОРНОТО МЯСТО. Дали при този предмет на договора е било необходимо сградата с принадлежащата й Ѕ идеална част от мястото да бъде предложена за изкупуване на съсобственика на другата Ѕ идеална част от мястото има значение в отношенията между ищцата и другия съсобственик на мястото. Тези отношения са извън предмета на делото. Ответникът В. С. В. е потвърдил извършените без представителна власт действия в надлежна писмена форма, поради което предварителният договор следва да бъде обявен за окончателно не само по отношение на ответниците С. С. Г. и К. С. Д., но и по отношение на него, т.е. изцяло. Ответникът няма право да се откаже от предварителния договор поради разликата в площта на дворното място. Действително в предварителния договор не е уговорена отделна цена за сградата и отделна цена за принадлежащата й част от дворното място, общата площ на което е 775, а не 540 кв.м. (според данните по делото), но разликата между приетата от страните и действителната площ на принадлежащата земя към сградата не е основание за отказ от договора, а за изменяване (увеличаване или намаляване) на цената съгласно чл. 210, ал. 2 ЗЗД. Насрещен иск за увеличаване на цената не е предявен от ответниците и тази тяхна възможност не е преклудирана. При по-голяма площ на продадения имот или на негови принадлежности продавачът няма право да се откаже от договора. Той има право да иска само съответно увеличение на цената. Право да се откаже от договора има продавачът, ако не е съгласен да плати увеличение на цената с повече от 1/10. На ищцата Д. К. Д. следва да бъдат присъдени и всички разноски по делото в размер на 7.623,00 лева. Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение РЕШИ: ОТМЕНЯ решението на Софийския апелативен съд от 16.11.2011 г. по гр.д. № 1987/2011. ОБЯВЯВА за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключения на 14.08.2004 г. между С. С. Г., Е. [ЕГН] от Б., К. С. Д., Е. [ЕГН] от С. и В. С. В., Е.[ЕИК] от Б., от една страна, и Д. К. Д., Е.[ЕИК] от С., от друга страна, предварителен договор за продажба на ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, състояща се от стая, кухня и антре с таван и ГАРАЖ, заедно с принадлежащата към сградата Ѕ идеална част от ДВОРНОТО МЯСТО с площ 775 кв.м., съставляващо парцел **-** от кв. * по регулационния план на [населено място], [населено място], С., одобрен със Заповед № 387/27.10.1965 г., при съседи: Т. и Е. В., Б. М., С. и М. В. и улица, срещу сумата 10.500,00 евро. ОСЪЖДА С. С. Г., Е. [ЕГН] от Б., К. С. Д., Е. [ЕГН] от С. и В. С. В., Е.[ЕИК] от Б. да заплатят на Д. К. Д., Е.[ЕИК] от С. сумата 7.623,00 лева разноски за всички инстанции. ОСЪЖДА Д. К. Д., Е.[ЕИК] от С. да заплати на С. О., Район Б. сумата 512,93 лева местен данък, а в полза на Върховния касационен съд сумата 260,00 лв. държавна такса по прехвърлянето на имота, за които суми служебно да се впише възбрана върху имота на основание чл. 298, ал. 2 ГПК. Препис от решението да се издаде на ищцата Д. К. Д. от първоинстанционния съд след представянето на доказателства за внасянето на местния данък и таксата за прехвърляне, както и на удостоверения от С. о., Район Б. и от съответните Данъчни служби в С., че са изплатени данъците и другите задължения на ответниците С. С. Г., Е. [ЕГН] от Б., К. С. Д., Е. [ЕГН] от С. и В. С. В., Е.[ЕИК] от Б. към общината и държавата съгласно чл. 115, ал. 3 ЗС. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.