8 Р Е Ш Е Н И Е № 283 С., 9.11.2011 год. ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, ГК, ІІІ г.о. в съдебно заседание на двадесет и първи септември, две хиляди и единадесета година в състав: Председател: Капка Юстиниянова Членове: Л. Богданова С. Димитрова При секретаря Райна Стоименова като изслуша докладваното от съдията Богданова гр.д. № 1034 по описа за 2010 год., за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по реда на чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Надежда С. С., подадена от пълномощника й адв. Кр. М. срещу въззивно решение № VІ-92 от 15.03.2010 год. по гр.д. № 483/2009 год. на Бургаския окръжен съд, с което е отменено решението на Бургаския районен съд от 16.06.2009 г. по гр.д. № 1251/2008 г., с което е обявен за окончателен предварителен договор от 3.11.2005 г., сключен с жалбоподателката, с предмет: покупко-продажба на 1/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 67800.54.27, представляващ земеделска земя-изоставена орна нива с площ от 1883 кв.м., находяща се в м. “К.”, [населено място], за цена 18830 евро, платена изцяло на продавачите и вместо него е постановено друго, с което е унищожен, поради грешка относно личността на купувача, предварителния договор сключен на 3.11.2005 г. между М. Г. К., Г. Д. К., В. Н. К., С. Димитрова П., В. А. К., С. С. Л., Р. Т. К., Д. Г. П., М. А. Б. и З. А. М. в качеството на продавачи и Надежда С. С. като купувач, с предмет сключване на окончателен договор за покупко-продажба на 1/10 ид.ч. от поземлен имот, представляващ земеделска земя-изоставена орна нива с площ от 1883 кв.м., находяща се в м. “К.”, [населено място], имот № 010050 по картата на землището, за цена 18830 евро, платена изцяло на продавачите, и е отхвърлен, като неоснователен иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. Поддържа се, че решението е постановено в нарушение на материалния закон, при допуснати нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано- отменителни основания по чл.281,т.3 ГПК. Претендира присъждане на разноски за производството. Ответниците по касационната жалба не са подали писмен отговор. По подадената касационна жалба Върховният касационен съд, ІІІ г.о. намира следното: Касационната жалба е депозирана в срока по чл.283 ГПК, срещу подлежащ на обжалване акт на въззивен съд и е допустима. С определение № 514 от 27.04.2011 г по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.2 ГП по материалноправен въпрос- за възможността да се сключи предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с оглед личността на купувача. В обжалваното решение е прието за основателно заявеното от ответниците по касационната жалба- ответници по предявеният от жалбоподателката иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД възражение, че предварителния договор е унищожаем, поради грешка в лицето на купувача, тъй като обещателите считали, че сключват договора с адвоката, който предстои да ги представлява по дело пред ВКС, като по този начин договарят неговото възнаграждение, а не с лицето посочено като купувач. Изложил е съображения, че такъв договор безспорно е сключен с оглед личността на купувача, поради което са налице предпоставките на чл.28, ал.1,т.2 ЗЗД за унищожаването му. Поради това, че предварителния договор е унищожаем, той не поражда потестативно право в полза на жалбоподателката да иска обявяването му за окончателен, поради което е отхвърлил иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. По поставения материалноправен въпрос - може ли да се сключи предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с оглед личността на приемателя настоящият съдебен състав приема следното: При договор, сключен с оглед личността се предполага, че той е сключен с оглед особените качества на страната. Това са договори при които личността има съществено значение за извършване на сделката, поради необходимите особени качества на договарящия за изпълнение на поетите задължения, т.е. имат се предвид личните качества на страната. Това са договорите intuitu personae. Предварителният договор има правна уредба в разпоредбите на чл.19 ЗЗД и чл.362 и чл.363 ГПК. Целта му е да подготви сключването на друг договор- окончателен. Предварителният договор подготвя сключването на различни видове окончателни договори-продажба, замяна, наем, заем и др. Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Същият трябва да отговаря на общите условия за действителност на договорите- чл.26-33 ЗЗД, както и да съдържа общите елементи на договора-съгласие, основание и предмет. Съгласието може да бъде и с модалитети- срок, отлагателно или прекратително условие. Предварителен договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Страни по предварителен договор могат да бъдат всички гражданскоправни субекти. С оглед характеристиката на предварителния договор той не е от категорията договори, които се сключват с оглед на личността. Договори с оглед на личността по изложените по - горе съображения са например договор за изработка и договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. За да отмени решението на първоинстанционния съд и отхвърли предявения от ищцата иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД въззивният съд е приел, че предварителния договор е унищожаем, поради грешка в лицето- купувач, тъй като обещателите считали, че сключват договора с адвоката, който предстои да ги представлява по дело пред ВКС, като по този начин договарят неговото възнаграждение, а не с лицето посочено като купувач. Този извод на въззивния съд е неправилен, тъй като е в противоречие с дадения отговор на поставения правен въпрос, обусловил изхода на делото за характера на предварителен договор за продажба на недвижим имот и по-конкретно изискване за действителност на договора ли е личността на приемателя. В конкретния случай сключеният между страните по настоящото дело предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е сключен под условие, че ще се сключи окончателен договор с оглед положителния резултат по гр. д. № 2259/ 2004 г. на ВКС. Условието, уговорено в договора е приключване на съдебния процес по спор за право на собственост на ответниците- обещатели върху процесния имот с решение, което ги признава за собственици на същия. Със сбъдването на това условие за обещателите е възникнало задължението да сключат окончателен договор, независимо, че условието се е сбъднало в резултат от дейността на друго лице. От съдържанието на предварителния договор не е видно, че приемателя трябва да отговаря на определени качества, за да се приеме, че е сключен с оглед на личността му. По касационните основания : Касационната жалба е основателна, а въззивното решение е неправилно. По делото е установено, че между страните по делото на 3.11.2005 г. е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот: 1/10 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор 67800.54.27, представляващ земеделска земя-изоставена орна нива с площ от 1883 кв.м., находяща се в м. “К.”, [населено място], за цена 18830 евро, която към момента на подписването му е изплатена изцяло и в брой на обещателите. Страните се задължили да сключат окончатгелен договор в тридневен срок от окончателното решаване на правния спор, предмет на гр. д. № 2259/2004 г. на ІV отделение на ВКС. В случай на неблагоприятно за обещателите решение правата по договора се прекратяват и обещателите не дължат връщане на сумата. Договорът има значение на разписка, че цената е предадена на обещателите. Установено е по делото, че с решение по гр.д. № 2259/2004 г. Върховният касационен съд е отменил решението на Бургаския окръжен съд, с което е прието за установено по предявения от [фирма] срещу обещателите иск, че е собственик на имота, част от който е предмет на предварителния договор и делото е върнато на въззивния съд за ново разглеждане. Постановеното при новото разглеждане на делото решение на въззивния съд е обжалвано пред ВКС, който с решение № 245 от 30.07.2007 г. по гр.д. № 972/2006 г. е отменил решението и по реда на чл.218и, ал.2 ГПК /отм./ е постановил решение № 416 от 17.05.2008 г., с което установителният иск за собственост на [фирма] срещу обещателите е отхвърлен. При тези фактически данни въззивният съд е приел, че предварителния договор е унищожаем на основание чл.28 ЗЗД, като сключен при грешка в лицето на приемателя, защото обещателите считали, че сключват договора с адвоката, който предстои да ги представлява по делото пред ВКС, а не с лицето посочено в него. Тъй като предварителния договор е унищожаем за приемателя не се поражда правото да иска обявяването му за окончателен и искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е отхвърлен. С оглед дадения отговор на поставения материалноправен въпрос, изводът на въззивния съд, че предварителния договор е унищожаем поради грешка в лицето на приемателя е неправилен. Между страните по делото е сключен предварителен договор за покупко-продажба на ид. част от недвижим имот. Същият съдържа всички елементи относно съществените условия на окончателен договор. От съдържанието му не е видно, че приемателя трябва да отговаря на определени качества за да се приеме, че е сключен с оглед на личността му. Договорът е сключен под условие- че ще се сключи окончателен договор с оглед положителния резултат по гр. д. № 2259/ 2004 г. на ВКС, а наличието на това условие не обосновава връзка със сключения договор за правна защита и съдействие с трето лице- адвокат. Със сбъдването на условието за обещателите е възникнало задължението да сключат окончателен договор, независимо, че то се е сбъднало в резултат от дейността на друго лице. Условието се е сбъднало с постановеното на 17.05.2008 г. положително за обещателите решение от ВКС. С оглед уговореното в предварителния договор, че окончателният ще се сключи в тридневен срок от сбъдване на условието този срок е започнал да тече от 17.05.2008 г. При това положение неправилно въззвният съд е приел, че предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от приемателя срещу обещателите е неоснователен, тъй като предварителния договор е унищожаем. В. решение като неправилно следва се отмени и при условията на чл. 293, ал. 2 ГПК следва да бъде постановено ново решение по съществото на спора. Страните са сключили на 3.11.2005 г. предварителен договор за продажба на недвижим имот - идеална част от недвижим имот, по силата на който ответниците са се задължили да прехвърлят на ищцата правото на собственост върху процесната ид.част, индивидуализирана в договора, срещу уговорена и заплатена продажна цена от 18 830 евро. Страните изрично са уговорили в чл. 4 на договора, че се задължават да сключат окончателен договор в тридневен срок от окончателното разрешаване на правния спор, предмет на гр. дело № 2259/2004 г. на ВКС, а в чл.5 от същия, че при неблагоприятно за продавачите решение, правата по договора се прекратяват. Установено е, че постановеното на 17.05.2008 г. решение на ВКС е благоприятно за обещателите, както и че приемателят е заплатил изцяло уговорената продажна цена. При тези фактически данни, настоящата инстанция приема, че предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен. Налице е действителен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните, който съдържа всички съществени елементи на окончателния, както и са налице условията за прехвърляне на собствеността върху вещта. Настъпил е падежа за изпълнение на задължението на продавачите да прехвърлят правото на собственост върху процесния недвижим имот и след като същите не са направили това, то ищцата може да упражни потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а именно да иска предварителният договор да бъде обявен за окончателен. Въз основа на изложеното, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД като основателен следва да бъде уважен. Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищцата дължи следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно - нотариална такса по сметка на ВКС, съгласно чл. 85, ал. 2, вр. с чл. 87 З., определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес, възлизаща на сумата 252.13 лв., както и местен данък за придобиване на имота по сметка на [община] в размер на сумата 957.54 лв., изчислен на база пазарната цена на имота в размер на 36 828.28 лв., тъй като данъчната оценка /20.30 лв./ има по-ниска стойност от уговорената продажна цена, съгласно чл. 47, ал. 2, вр. с чл. 46, ал. 1, т. 1 ЗМДТ. При този изход на спора ответниците по жалбата следва да бъдат осъдени да заплатят на жалбоподателката направените по делото разноски за всички инстанции в размер на 6 212.70 лв. - заплатени такси и адвокатско възнаграждение за въззивната и касационна инстанция. За производството пред първата инстанция не следва да се присъжда адвокатско възнаграждение, тъй като от представения договор за правна защита и съдействие е видно, че е договорено възнаграждение за адв. М., но няма данни същото да е заплатено. По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, Р Е Ш И: ОТМЕНЯ въззивно решение № VІ-92 от 15.03.2010 год. по гр.д. № 483/2009 год. на Бургаския окръжен съд и вместо Постановява: ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключеният на 5.11.2005 г. предварителен договор за покупко-продажба, съгласно който Г. Д. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], С. Димитрова П., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], ап. 4, М. Г. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], В. А. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място],[жк], [жилищен адрес] ет.V, ап.45, В. Н. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], С. С. Л., ЕГН [ЕГН], от [населено място],[жк], [жилищен адрес] ет.V, ап. 45, Д. Г. П., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], № 8, Р. Т. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], М. А. Б., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица] и З. А. М., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], № 20 продават на Надежда С. С., ЕГН [ЕГН], със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.І, адв. К. М. следния недвижим имот – 1/10 /една десета/ идеална част от поземлен имот с идентификатор 67800.54.27, представляващ земеделска земя- изоставена орна нива с площ от 1 883 кв.м., находяща се в м. “К.”, [населено място], Бургаска област, със съседи: 67800.54.30; 67800.54.11; 67800.54.25; 67800.54.98 и 67800.54.28 /бивш имот № 010050 по картата на землището, с площ от 1.883 декара при граници: имот № 010048- изоставена нива на наследници на Ортодокси Г. Д., имот № 010532 - полски път на кметства [населено място], имот № 010053- изоставена нива за стопанисване от Община [населено място], имот № 010051- изоставена нива на Д. Т. Ч. и имот № 010463- изоставена нива на наследници на Я. Г. Д./, срещу продажна цена от 18 830 евро, заплатена към момента на сключване на предварителния договор. ОСЪЖДА Надежда С. С., ЕГН [ЕГН], със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.І, адв. К. М. да заплати в полза на [община], сумата от 957.54 лв. местен данък, както и да заплати на сметка на Върховен касационен съд държавна такса в размер на лв. 252.13, за които суми служебно да се впише възбрана върху имота. ОСЪЖДА Г. Д. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], С. Димитрова П., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], ап. 4, М. Г. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], В. А. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място],[жк], [жилищен адрес] ет.V, ап.45, В. Н. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], С. С. Л., ЕГН [ЕГН], от [населено място],[жк], [жилищен адрес] ет.V, ап. 45, Д. Г. П., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], № 8, Р. Т. К., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], М. А. Б., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица] и З. А. М., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица] да заплатят на Надежда С. С., ЕГН [ЕГН], със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет.І, адв. К. М. направените по делото разноски за всички инстанции в размер на 6 212.70 лева. Решението е окончателно. На Надежда С. С. да се издаде заверен препис от решението след представяне на доказателства за внасяне на определения местен данък и държавна такса и на удостоверение, че Г. Д. К., С. Димитрова П., М. Г. К., В. А. К., В. Н. К., С. С. Л., Д. Г. П., Р. Т. К., М. А. Б. и З. А. М. не дължат публични държавни и общински вземания, за което да й бъде издадено съдебно удостоверение. ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :