Р Е Ш Е Н И Е №115 гр. София, 21.11.2017 год. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Второ гражданско отделение, в публично заседание на седми ноември през две хиляди и седемнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР ВЛАХОВ ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА ВЕСЕЛКА МАРЕВА при секретаря Зоя Якимова, като разгледа докладваното от съдия Влахов гр.дело № 997 по описа на ВКС за 2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производство по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на С. П. П. като едноличен търговец с фирма [фирма], [населено място], общ. Бяла против Решение № 454/23.11.2016 г. по в. гр. д. № 729/2016 г. на Русенския окръжен съд. С посоченото въззивно решение е потвърдено първоинстанционното Решение № 129/17.06.2016 г. по гр. д. № 517/2015 г. на Беленския районен съд, с което е отхвърлен предявеният от касатора срещу [фирма], [населено място], иск за собственост с правна квалификация чл. 108 ЗС- за признаване правото на собственост на касатора върху 4965/8400 ид.ч. от имот № 008039 в землището на [населено място], [община], с площ от 40,201 дка, четвърта категория, местност „Блатото”, при граници: полски път- имот № 000181, посевна площ- имот № 008040, посевна площ- имот № 008106, и осъждане на ответника да му предаде държането на описания имот. В касационната жалба се поддържа, че обжалваното въззивно решение е неправилно като необосновано, постановено в нарушение на материалния закон и съществено нарушаване на съдопроизводствените правила, поради което се моли за отменяването му и постановяване на касационно решение по съществото на спора, с което искът за собственост бъде уважен със законните последици. Ответникът по касационната жалба - „Сортови семена – Вардим”, [населено място] е депозирал по реда на чл. 287, ал. 1 ГПК писмен отговор, с който моли касационното обжалване да не бъде допускано поради липса на предвидените в чл. 280, ал. 1 ГПК основания за това, като не заявява становище по съществото на жалбата. Претендира присъждане на направените в касационното производство разноски. С Определение № 287/ 21.06.2017 г. касационното обжалване на въззивното решение на Русенския окръжен съд е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК- поради необходимостта от създаване на съдебна практика по обуславящия изхода на делото материалноправен въпрос, а именно: Дали арендатор, вписал продължаване на договора си за аренда със съсобственик след придобиване от трето лице на идеални части от имота, прехвърлени му от друг съсобственик, разполага с противопоставимо му основание да държи имота. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение намира следното: Производството по делото е образувано по осъдителен иск за собственост с правна квалификация чл.108 ЗС, предявен от С. П. П. като [фирма] против [фирма]. В исковата молба са изложени твърдения, според които по силата на договори за покупко-продажба и дарение от 31.05.2013 г. и 21.10.2013 г. ищецът е придобил собствеността върху общо 4965/8400 ид.ч. от имот № 008039 в землището на [населено място], [община], с площ от 40,201 дка, като заедно с това на 22.05.2013 г. ищецът сключил със с Д. Т. Ф. и договор за наем на имота за срок до 21.05.2023 г. /вписан на 23.05.2013 г./ Ответникът от своя страна бил арендатор на същия имот по силата на договор за аренда от 13.09.2010 г., сключен със съсобственика Т. И. П. за срок от пет стопански години, считано от стопанската 2009/2010 г. до 2013/2014 г. С анекс към договора от 25.06.2013 г. /вписан на 10.07.2013 г./ страните постигнали съгласие договорът да бъде сключен за срок до 01.10.2017 г., като ищецът излага тезата, че това съгласие на страните е недействително поради противоречие със закона, тъй като разпоредбата на чл.16, ал.1 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ не позволява изменението на договора за аренда да засяга уговорения в срок. На това основание се поддържа, че основанието на ответника да държи процесния имот е отпаднало с изтичане на първоначално уговорения срок в договора за аренда от 13.09.2010 г., с оглед на което се иска осъждането му да предаде фактическата власт върху имота на ищеца в качеството му на съсобственик. За да постанови обжалваното решение, с което е потвърдено първоинстанционното решение за отхвърляне на така предявения иск, въззивният съд е формирал решаващ правен извод, че ответникът упражнява фактическата власт върху имота на годно правно основание, а именно сключен договор за аренда с един от съсобствениците, изменен с анекс към него. Изложени са мотиви, че договорът за аренда е сключен в изискуемата от закона форма и е надлежно вписан, поради което същият е противопоставим на касатора, който е придобил права върху процесната нива след вписването му, тъй като с анекса от 25.06.2013 г., вписан на 10.07.2013 г., е удължен срокът на вече сключения и надлежно вписан преди вписване правата на ищеца договор за аренда между ответника и един от съсобствениците на процесния имот. Прието е, че в конкретния случай не намира приложение чл.16 ЗАЗ, който урежда особено производство за едностранно изменение на сключен договор за аренда, даващ право на едната страна, при визираните от закона предпоставки, да иска промяна на клаузите на договора, в която хипотеза е налице забрана за промяна на срока на договора за аренда. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение, намира следното: По въпроса, с оглед на който е допуснато касационното обжалване Както е посочено в т.3 от ТР № 2 от 20.07.2017 г. по т.д.№ 2/2015 г. на ОСГТК, необходимостта от създаване на предвидения в Закона за арендата в земеделието режим на специално регулиране на обществените отношения, свързани с предоставянето на земеделски земи за ползване и извличане на плодовете от тях, произтича от особеното им функционално предназначение от гледна точка на това, че при ползването /обработката/ на земеделската земя същата дава плодове, докато при типичния договор за наем добиви от ползването на наетия имот не се извличат. По съществото си договорът за аренда, подобно на договора за наем, има за предмет ползването на земеделската земя, и в този смисъл е изричната разпоредба на чл.2, ал.1 ЗАЗ. Именно поради това законът не забранява земеделска земя да бъде предоставяна за ползване по силата на договор за наем, като ЗАЗ не съдържа изрична разпоредба, определяща договора за аренда като изключителен способ за предоставяне ползването на земеделска земя, и в този смисъл определянето на способа е въпрос на договорна свобода, която чл.9 ЗЗД предоставя на правните субекти. Следователно, за времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ /обн.ДВ, бр.13 от 2007 г., в сила от 07.02.2017 г., с който е създадена нова ал.4 на чл.3/, сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено управление, което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници в общността /ТР № 91 от 01.10.1974 г., гр.д. № 63/74 г. на ОСГТК/. Съдебната практика е константна, че при сключен договор за аренда от един съсобственик, отношенията му с останалите се уреждат по правилото на чл.30, ал.3 ЗС /Решение № 181 от 17.04.2012 г. по гр.д.№ 1315/11 г. на ІV г.о., Решение № 4 от 18.02.2016 г. по гр.д.№ 3322/15 г. на ІІ г.о./. В случай, че договори за аренда са били сключени от отделни съсобственици в полза на различни арендатори, но за съвпадащи периоди от време, за посочения период, т.е. до 07.02.2017 г., приоритет по принцип следва да се отдаде на поредността на вписването, тъй като вписването на договора за аренда съгласно чл.17, ал.2, 5 и 6 ЗАЗ има оповестително-защитно действие /т.1 от ТР № 2 от 20.07.2017 г. по т.д.№ 2/2015 г. на ОСГТК/. Когато обаче договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл.32, ал.1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността. Следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота /в този смисъл е и Решение № 314 от 17.02.2012 г. по гр.д.№ 1548/10 г. на ІІІ г.о., в което се приема, че именно по аргумент от чл.31, ал.2 ЗС, когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно/. На още по-голямо основание такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора. Аргумент в подкрепа на тази теза е разпоредбата на чл.17, ал.2 ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан. Следователно, законодателят предвижда оповестително-защитно действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда. По правилността на въззивното решение Отговорът на въпроса, по който е допуснато касационното обжалване, обуславя извод за неправилност на обжалваното решение на Русенския окръжен съд. Като се има предвид, че ищецът се легитимира като собственик на 4965/8400 ид.ч. от процесния имот, т.е. на повече от половината идеални части от съсобствеността, следва да се приеме, че сключеният от ответника договор за аренда не му е противопоставим независимо от поредността на вписванията. В случая е очевидно, че арендодателят по сключения с ответника договор /Т. П./ притежава по-малко от 50% от съсобствеността, тъй като същият не фигурира като прехвърлител по сключените в полза на ищеца договори за покупко-продажба и дарение от 31.05.2013 г. и 21.10.2013 г., с които са прехвърлени 4965/8400 ид.ч. от имота. Нещо повече- още по силата на договорите за покупко-продажба и дарение от 31.05.2013 г., вписани на същата дата, ищецът е придобил 4587/8400 ид.ч. или повече от половината от имота, като е вписал правата си преди продължаване на договора за аренда между ответника и Т. П. /вписан на 10.07.2013 г./. По тези съображения следва да се приеме, че ответникът не разполага по отношение на ищеца с противопоставимо му право да държи процесния имот, с оглед на което исковата претенция по чл.108 ЗС се явява основателна и в осъдителната й част. Доколкото въззивният съд е потвърдил първоинстанционното решение, с което ревандикационният иск е отхвърлен изобщо, вкл. в установителната му част, то съобразно задължителните указания на т.2А от ТР № 4/2014 от 14.03.2016 г. по т.д.№ 4/2014 г. на ОСГК обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено изцяло и вместо него- постановено касационно решение по съществото на спора, с което ищецът бъде признат за собственик на 4965/8400 ид.ч. от процесния имот на основание сключените на 31.05.2013 г. и 21.10.2013 г. договори за покупко-продажба и дарение, като ответникът бъде осъден да му предаде владението на имота. С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да заплати на ищцата направените от последната разноски пред трите съдебни инстанции, а именно сумата 1 330 лв. за държавни такси и заплатено адвокатско възнаграждение. Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ Решение № 454/23.11.2016 г. по в. гр. д. № 729/2016 г. на Русенския окръжен съд, вместо което постановява: ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на [фирма]- [населено място], [община], че С. П. П. като едноличен търговец с фирма [фирма] е собственик, на основание договори за покупко-продажба и дарение, сключени с Н..акт № 152/ 31.05.2013 г. на нотариус С. К. с рег.№ 385, Н..акт № 153/ 31.05.2013 г. на нотариус С. К. с рег.№ 385 и Н..акт № 7/ 21.10.2013 г. на нотариус С. К. с рег.№ 385, на 4965/8400 ид.ч. от имот № 008039 в землището на [населено място], [община], с площ от 40,201 дка, четвърта категория, местност „Блатото”, при граници: полски път- имот № 000181, посевна площ- имот № 008040, посевна площ- имот № 008106, като на основание чл.108 ЗС ОСЪЖДА [фирма] да предаде на С. П. П. като едноличен търговец с фирма [фирма] фактическата власт върху описания имот. ОСЪЖДА [фирма] на основание чл.78, ал.1 ГПК да заплати на С. П. П. като едноличен търговец с фирма [фирма] сумата 1 330 лв. разноски по делото. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: