Р Е Ш Е Н И Е № 345 гр.София 16.09.2010г. в името на народа Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, четвърто отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и първи април две хиляди и десета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Жанета Найденова ЧЛЕНОВЕ: Светла Цачева Албена Бонева при секретаря Стефка Тодорова, като изслуша докладвано от съдията Албена Бонева гр.дело № 139/2009 г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл. 290 ГПК и е образувано по жалба на К. А. К. в качеството му на едноличен търговец с фирмено наименование „К. К.”, седалище гр. В. против решение № 790/08.07.2008 г. по гр. Д. № 2580/2008 г. на Варненския окръжен съд. С оглед точното приложение на закона, касационното обжалване е допуснато по материалноправния въпрос как се индивидуализира вещното право на строеж и от кого. Съставът на Върховния касационен съд дава следния отговор: С оглед на земята, това субективно материално право представлява ограничение за правото на собственост върху нея, тежи й. Като самостоятелно вещно право, то се притежава от правен субект, различен от собственика на терена и при реализацията му - построяването на сградата, тя се придобива в собственост от суперфициаря, като по този начин за построеното не се прилага правилото за приращение по чл. 92 ЗС. Обемът на суперфицията определя и обема на правото на собственост върху изградената в чужда земя постройка. Следователно, ако учреденото право на строеж не съдържа уточнения за обема на построеното, то се отнася до всичко, което ще построи суперфициаря върху чуждата земя, разбира се, при съобразяване с предвижданията на застроителните планове и другите императивните изисквания на строителните правила и норми при проектирането и изграждането на сградата. Когато ограниченото вещно право е за строеж на конкретен обект /сграда или част от сграда/, то се индивидуализира според определеното в акта, с който е учредено. Така напр., възможно е отстъпеното право да е за сграда или самостоятелен обект, определени само с квадратура и/ или етажност; възможно е още да са уточнени вида и броя на помещенията, от които се състои бъдещата сграда или апартамент; може да са предвидени и други допълнителни индивидуализиращи белези като местоположение на сградата върху терена или на апартамента в сградата и пр. Няма пречка вещното право на строеж да се определя от план, чертеж или друг ”външен” документ, към който, акта по учредяване на суперфицията препраща. На въпроса кой определя обема на отстъпеното вещно право на строеж, не може да се даде еднозначен отговор – той зависи от способа, чрез който е учредена суперфицията: договор, завет, съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, административен акт, направо по силата на закона, придобивна давност. Когато ограниченото вещно право се отстъпва с договор, тогава съконтрахентите са тези, които го индивидуализират чрез покриващите се насрещни волеизявления. Ако те са неясни, тогава се тълкуват по правилата на чл. 20 ЗЗД, а когато изобщо липсва постигнато съгласие, то не може да бъде заместено от съда, а валидността на сделката се преценява евентуално според разпореденото в чл. 26 ЗЗД; липсата на съответствие между изявлението на двете или една от страните с това, което действително се желае, евентуално може да определи сделката като симулативна или е да основание за унищожаването й, ако несъответствието се дължи на грешка, на заплашване или на измама. При съществуващ договор, с който е учредено вещно право на строеж, самото то е предмет на постигнатото съгласие, поради което и няма как суперфицията да създава задължения за страна по облигационното правоотношение да индивидуализира обекта /предмет на договора/. Ако такъв липсва, тогава договор няма. Въззивният съд, противно на дадения отговор, е приел, че вещното право на строеж може да бъде идентифицирано единствено с архитектурен проект. Последният е условие за строителството, а недопустимостта от изграждане на определен обект според строителните правила и норми, прави незаконен строежа, а ако конкретно уговорения обем на отстъпеното вещно право на строеж е за осъществяване на незаконнен строеж, то това евентуално ще има отношение към валидността на самата сделка, но не и към индивидуализацията на отстъпеното вещно право. Касационното обжалване е допуснато още и в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК. Въззивният съд в противоречие със съдебната практика не е обсъдил всички доказателства по делото, не е отговорил на всички доводи и възражения на страните и конкретно, представлява ли забава на кредитора поведението на ищците да подпишат инвестиционен проект, ако по него са предвидени обекти според уговореното в договора, не е и обсъдил предложението на длъжника да изпълнени в хода на процеса. Постановеното в обжалваното решение е неправилно. По силата на чл. 188, ал. 1 ГПК от 1952 г. /отм./, който е приложим в случая, съдът прави фактически и правни изводи по предмета на спора, като обсъжда поотделно и в съвкупност по вътрешно убеждение всички събрани доказателства, които са относими към казуса и допустими за установяване на съответния факт или обстоятелство според разпореденото в закона. Във всички случаи съдът трябва да мотивира защо изключва от доказателствения материал доказателства, които е приобщил към делото, но не може да ги игнорира, ако имат отношение към факти и обстоятелства, въз основа на които гради фактическите си и правни заключения, освен, ако неправилно ги е допуснал като доказателствени средства /били са неотносими или недопустими/. При положение, че съдоговорителите са били обвързани от уговорка за изграждане на два конкретно индивидуализирани апартамента в бъдещата сграда и те са предвидени в идейния проект, изготвен от строителя, отказът на възложителите да го подпишат, ще е тяхна забава. При двустранните договори, задължението на едната страна съставлява основание на задължението на другата. Неизпълнението на задълженията на единия съконтрахент е достатъчно основание другият да откаже изпълнение на насрещните си задължения. Ето защо, никой измежду съдоговорителите не може да иска изпълнение на вземането си, преди да е изпълнил или поне да е готов да изпълни собственото си задължение и само изправната страна може да иска разваляне на договора поради виновно неизпълнение от противната страна. Ако предвидените обекти по проект се отклоняват от уговореното по договора за строителство, важно е дали отклонението е съществено, а също така строителят готов ли е да предложи точно изпълнение, включително в хода на процеса. Това е така, защото когато неизпълнението е незначително с оглед интереса на кредитора, не се допуска разваляне на договор /чл. 87, ал. 4 ЗЗД/, а когато с него се учредяват вещни права върху недвижими имот, бъде ли предложено изпълнение в хода на процеса, във всички случаи договорът не се разваля /чл. 87, ал. 3 ЗЗД/. Самите ищци в исковата си молба твърдят, че предварителният договор /прикритата сделка/ съдържала непълноти, неясност и неточности, поради което поискали от ответника да подпишат анекс и отказа му свързват с неизпълнение и основание за разваляне на договора. Според уточненията на адв. Д. в съдебно заседание на 19.05.2006 г. отношенията се били развалили поради липсата на подробен договор за строителство. Ако твърдените непълноти, неясноти и неточности сочат на липса на постигнато съгласие по основните елементи на договора, то тогава липсва такъв и не може да се иска неговото разваляне. При положение, че има валидна облигационна зависимост, то нежеланието на един от съконтрахентите да я промени, не може да се квалифицира като виновно неизпълнение на уговорените задължения. По касационните оплаквания: Касаторът твърди неправилност на атакувания съдебен акт поради противоречие с материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост. Иска неговата отмяна и отхвърляне на иска. Ответниците по касация С. Николова Б., Й. Л. А. и З. Л. А. чрез адв. Ф. Д. възразяват срещу жалбата по съображения, подробно изложени в писмени бележки, докладвани в открито съдебно заседание. За да се произнесе по спора, съставът на Върховния касационен съд установи следното: С влязло в сила решение на Варненския районен съд по същото дело, между страните е прието за установено, че договор за покупко-продажба на недвижим имот /нот. акт № 169/2004 г. на нотариус П. С./ е нищожен като привиден и той прикрива договор, с който собствениците на терена С. Николова Б., Й. Л. А. и З. Л. А. са прехвърлили на едноличния търговец К. К. от гр. В. общо 40 кв.м. ид.ч. от терена срещу задължение той да построи сграда със собствени сили и средства и предаде на прехвърлителите два самостоятелни жилищни обекта по одобрени инвестиционни проекти. Жилищните имоти са следните – на С. Николова Б. гарсониера с площ от 45 кв.м., състояща се от спалня, хол с кухненски бокс, баня-тоалет, коридор, която да е на втори или трети етаж, по възможност южна, вътрешна, при 100 % завършеност. На Й. Л. А. и З. Л. А. – апартамент от 75 кв.м., състоящ се от две спални, дневен тракт при 100 % завършеност, като за обезщетение им заплати и 14 250 евро. С обжалваното решение въззивният съд, като е потвърдил това на първата инстанция по иска с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД, е развалил прикрития договор поради неизпълнение от страна на едноличния търговец. За да постанови този резултат, съдът е приел, че с прикритата сделка, страните са се договорили взаимно да си учредят вещни права на строеж, за което няма уговорен срок, както и, че ограниченото вещно право може да се учреди за строителен обект, а той може да се идентифицира единствено по архитектурен проект. Посочено е, че ищците и ответника взаимно са били задължени да направят нужното за изготвяне и одобряване на инвестиционен проект. В същото време е прието, че уговорката е в тежест на С. Николова Б., Й. Лъчеразорова А. и З. Л. А.,но по покана на търговеца – строител. Той от своя страна сам изготвил инвестиционен проект и поканил ищците да го подпишат, но те отказали, защото не били предвидени обещаните им обекти. Съдът е приел, че е налице отказ и от С. Б., въпреки, че подписала проекта – съгласието й с него било „предполагаемо” щом не е предвиден уговорения за нея апартамент. В заключение е направен извод, че търговецът е в забава, защото не е променил проекта и след като не е изпълнил свое задължение, е налице основание за разваляне на договора. В решението още е посочено, че ищците /собственици на терена/ не са неизправна страна поради неуведомяване на строителя за ипотекирането на прехвърления имот – за това търговецът е можел при проявена грижа да узнае чрез справка в Агенцията за вписванията, а и ипотеката няма отношение към задълженията на строителя, които той не е изпълнил. Решението е постановено в нарушение на материалния закон, при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано – съдържа вътрешно противоречиви и нелогични заключения. Отношенията на страните не могат да се установяват поотделно по договора, оформен в нотариален акт № 169/2004 г. на нотариус П. С. и по предварителния договор, а клаузите за строителство, за прехвърляне на собственост върху земята и учредяване вещно право на строеж, не следва да се разглеждат изолирано и сами за себе си. Действителната воля следва да се изясни чрез тълкуване на подписаните от страните споразумения, като за целта се обсъдят в съвкупност събраните свидетелски и писмени доказателства, твърденията и дадените в хода на процеса обяснения. Установеното със сила на присъдено нещо между страните, че К. А. К. в качеството му на едноличен търговец е поел задължение да построи сграда, в която да има уговорените два апартамента, не изчерпва съдържанието на прикритата сделка. Диспозитива на съдебното решение в тази му част не е прецизен и не изяснява същността на договора. В „предварителния” – всъщност прикрития договор, е уговорено търговецът да стане собственик на всички останали обекти от сградата, както и да придобие 40 кв.м. идеални части от дворното място, цялото от 218 кв.м. По съществото си това е прехвърляне на собственост върху идеална част от земя с учредяване вещно право на строеж от прехвърлителите в полза на приобретателя за изграждане на сграда върху общия терен, с изключение на описаните апартаменти, вещното право на строеж, за които се запазва изцяло за прехвърлителите. Срещу това приобретателят се е задължил да заплати на две от насрещните страни още и пари, както и да построи цялата сграда със свои сили и за своя сметка. Клаузите по т. ІІІ. 2 и 3 от предварителния договор са за привидното оформяне на така постигнатото по-горе споразумение – нотариално оформена продажба на идеалните части от терена и даване правомощия на строителя – суперфициар да се разпорежда както намери за добре до обема на отстъпеното му вещно правото на строеж. Изготвянето на архитектурен проект е свързано с извършване на строителството, не и с определяне обема на отстъпеното право на строеж. Това е задължение изцяло за едноличния търговец, за което обаче е нужно и съдействието на С. Б., Й. А. и З. А., които в качеството на съсобственици на терена и при прикритост на суперфицията, следва да подпишат инвестиционния проект. Според рамките на постигнатото споразумение, в него трябва да фигурират апартаментите, за чието изграждане прехвърлителите са запазили изключително за себе си вещното право на строеж. Съдът в нарушение на чл. 188 ГПК /отм./ не е обсъдил заключението на вещото лице Синивирска, а според него два от апартаментите в проектираната сграда /т. 1 и т. 3/ съответстват на тези, предвидени по договора със С. Б., Й. А. и З. А.. В нарушение на чл. 109, ал. 2 ГПК /отм./ не е изяснил дали те или други обекти са предвидени от строителя за прехвърлителите, съответно какви са техните възражения и според тях - предложението на едноличния търговец за евентуална корекция, съответно доколко тя е възможна. Само тогава съдът може да прецени има ли неизпълнение на строителя във връзка с изготвяне на инвестиционен проект за строеж на бъдещата сграда, то виновно ли е, значимо ли е с оглед интереса на кредиторите, съответно има ли предложено в хода на процеса изпълнение и от друга страна ищците съдействали ли са на търговеца и самите те изпълнили ли са своите задължения по договора. Във въззивното решение съдът се е произнесъл по задължение на К. да „индивидуализира вещното право на строеж”, което е свързал с неизготвяне на идеен проект според уговореното с насрещните стани. Както стана ясно, самото вещно право е предмет на договора и няма как да е задължение за едната от страните да го определя. От друга страна, в исковата молба твърдението за неизпълнение на едноличния търговец е отказът му да подпише нов договор или анекс – поради непълноти, неточности и отклонения на споразумението за строителство, както и неспазване на сроковете за преработка на инвестиционния проект, осигуряване издаването на всички необходими за започване на строителството книжа, включително протокол за строителна линия и разрешение за строеж и започване строителството в имота, неплащане на уговорените парични суми на А.. Искът е за разваляне на прикрития /предварителния/ договор поради пълно неизпълнение на задълженията от едноличния търговец. Съдът е трябвало да се произнесе именно по направеното искане, като уточни позициите на страните за същността на постигнатите между тях договорености и, като вземе предвид доказателствата по делото, включително направените в хода на процеса признания, да прецени прикритото споразумение -”предварителният договор” от своя страна действителен ли е, съответно може ли да се приемат за валидни само част от неговите клаузите при общата обвързаност между тях с оглед преследваната от страните цел. Както е изяснено в отговора по чл. 291 ГПК дължи се изпълнение само по валидните договори, съответно те могат да бъдат разваляни по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Какви са поетите от страните насрещни задължения и по-конкретно ответникът има ли тези, за които се твърди, че не е изпълнил; кой може да предприеме действия по изготвяне на строителни книжа, когато ще се строи върху съсобствен терен при липсата на нотариално оформена суперфиция; при какви условия и в какви срокове трябва да започне строителството; кога е трябвало да плати К. 14 250 евро на А. и има ли прихващане и до какъв размер с погасяване на техен заем и заличаване на ипотека. В заключение следва да се приеме, че обжалваното решение е неправилно и следва да се касира. Поради необходимостта от извършване на нови процесуални действия – по чл. 109, ал. 2 ГПК /отм./ и евентуално по чл. 157 ГПК /отм./, то трябва да бъде върнато на въззивния съд, който да се произнесе, като съобрази всички дадени указания. МОТИВИРАН от горното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение № 790/08.07.2008 г. по гр. Д. № 2580/2008 г. на Варненския окръжен съд и ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на същия съд. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: