Р Е Ш Е Н И Е     № 34   София, 02.04.2009 година     В ИМЕТО НА НАРОДА     Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение в съдебно заседание на двадесет и четвърти март две хиляди и девета година,  в състав:                        ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА                                      ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ ИВАНОВА                                                                                             ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА при участието на секретаря София Симеонова и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от  съдията Росица Ковачева т. дело № 683/ 2008  година   Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на жалба на Н. Д. Ж. - от гр. С. и З. Д. К. - от гр. С. срещу Решение № 92 от 31.VІІ.2008 г. по т.д. № 144/ 2008 г. на Бургаски апелативен съд в частта, с която е отменено Решение № 324 от 7.ІV.2008 г. по т.д. № 564/ 2006 г. на Бургаски окръжен съд, с която искът е отхвърлен за сумата 22 280 лв. и е постановено друго, с което искът за тази сума е уважен солидарно срещу ответниците - за неоснователно обогатяване за извършени подобрения, с оплакване за неправилност и необоснованост. Жалбоподателите излагат, че ищцата претендира стойност на подобрения, извършени като наемател, с която ответниците са се обогатили неоснователно за нейна сметка, като се позовава на чл. 231 ал. 1 ЗЗД, която разпоредба се отнася за дребни поправки, а не за подобрения. Жалбоподателите сочат, че ищцата е била наемател по договор, сключен с родителите им, в чл. 7 на договора наемодателят не е дал съгласие за преустройство, което да доведе до промяна вида на обекта, нито съгласие да поеме средствата за ремонта, които са за сметка на ищцата, която признава извършени разходи 5000 лв. с декларация, представена пред ДНСК. Жалбоподателите с оглед оспорването на правото им на собственост считат, че съдът е следвало да се произнесе по този въпрос и тъй като са отстранени от обекта, тя да потърси правата си от собственика, като неправилно съдът е приел, че подобренията са извършени в имота на жалбоподателите и въпреки че всеки е собственик на конкретен магазин, ги е осъдил солидарно да платят сумата. Жалбоподателите сочат, че ако дължат нещо, то е на основание чл. 59 ЗЗД - до размер на обедняването на ищцата 5 лв. по представената декларация, вместо което съдът е присъдил увеличената стойност по едно от произволно избраните заключения на експертизата. Жалбоподателите правят оплакване, че съдът незаконосъобразно не е уважил възражението им за погасяване на иска по давност, и възражението им за прихващане с дължимото обезщетение за ползване след срока на договора за наем, като по второто е нарушил правилата на доказателствената тежест, която е на ищцата. Искат решението да се отмени и да се постанови друго, с което искът да се отхвърли. Ответницата по касационната жалба М. Я. Щ. - Е. с фирма “М” - гр. С. не изразява становище по същата. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид доводите на страните по основателността на касационната жалба и като извърши проверка на правилността на въззивното решение, на основание чл. 290 ал. 2 ГПК, приема следното: ВКС е допуснал касационно обжалване на решението в частта, с която искът е уважен, на основание чл. 280 ал. 1 т. 2 ГПК - разрешен въпрос в противоречие с практиката на ВКС - ТР на ОС № 85 от 2. ХІІ.1968 г. по гр.д. № 149/ 1968 г. - за приложението на чл. 59 ЗЗД, когато не е налице друг ред за възмездяване на държателя за вложени в подобрения средства, в което ТР е прието, че поначало отношенията на наемателя със собственика се уреждат в съответствие с договора, а при липса на договор - съобразно правилата на водене на чужда работа без пълномощие и неоснователно обогатяване. С обжалваното решение е отменено първоинстанционното решение в частта, с която е отхвърлен иск, предявен на основание чл. 59 ЗЗД за сумата 22 280 лв., уважен солидарно срещу ответниците, и решението е оставено в сила в частта, с която искът е отхвърлен за разликата до предявения размер 36 500 лв. от частичен иск за 131 800 лв. Изложени са съображения, че праводателят на ответниците е сключил с ищцата на 2.ІІІ.2001 г. договор за наем на два магазина за срок от 5 години и в чл. 7 е декларирал съгласие имотът да бъде проектиран, ремонтиран и обновен вътрешно и външно, и ищцата въз основа на одобрени проекти от 30.VІІІ.2001 г. и разрешение за строеж № 68/ 30.ІІІ.2001 г. на Община С., надлежно съгласувани, ги е преустроила в кафе - еспресо, въведено в експлоатация с Разрешение за ползване № 289 от 25.VІ.2001 г. Съдът е посочил, че липсва уговорка на страните за чия сметка ще са извършените преустройства и подобрения, като не е спорно, че ищцата е извършила подобренията като наемател и че на 1.ІХ.2006 г. наемодателят и съпругата му са продали по един магазин на всеки от ответниците. Съдът е приел, че следствие извършените ремонти и преустройства в наетия имот, за наемателката е настъпило обедняване в размер на направените разходи 22 284 лв., а ответниците са придобили увеличената стойност 36 500 лв., от което са се обогатили и дължат по-малката от двете суми - тази на обедняването. Съдът не е уважил възражението на ответниците за погасяване на иска по давност, която тече от прекратяване на наемния договор, не е уважил и възражението за прихващане в размер на неплатен наем за периода 1.І.2007 г. - м.ІХ.2007 г., по съображения, че ищцата не е доказала докога е плащала наема и в какъв размер. Решението е неправилно поради нарушение на закона - чл. 233 ЗЗД. Сключеният между ищцата и праводателя на ответниците Д за наем от 2.ІІІ.2001 г. със срок 5 г. обвързва ответниците, като частни правоприемници - купувачи, всеки на един магазин, като договор за наем без определен срок - чл. 237 ал. 2 изр. посл. ЗЗД.становено е по делото, че ответниците са отправили до наемателката нотариална покана, с която прекратяват договора за наем, считано от 1.І.2007 г., което ищцата признава в исковата молба. Спорът на страните е за правата на наемателката за извършени от нея подобрения в наетия имот по време на договора за наем, сключен с праводателя на ответниците, които права поради продажбата на имота от първоначалния наемодател на ответниците, наемателката насочва срещу ответниците. В договора за наем, въз основа на който ищцата е извършила ремонта на магазина, като го е преустроила в заведение - кафене, който обвързва ответниците, наемодателят е дал съгласие имотът да се ползва като магазин или заведение (чл. 1) и “да бъде проектиран, да се ремонтира и обнови вътрешно и външно”(чл. 7) и страните не са уговорили за чия сметка ще бъдат разходите за това. С Решение № 571 от 14. Х.2008 г. по т.д. № 313/ 2008 г. на ВКС, ТК, І отд., постановено на основание чл. 293 ГПК, е прието, че при извършени от наемател подобрения, когато в договора за наем не е уговорено за чия сметка са, съгласно ППВС № 1/ 1979 г., обеднелият разполага с иска по чл. 59 ЗЗД. Съдът е посочил, че качеството на лицето, извършило подобренията, се определя от даденото съгласие, с оглед което подобрителят може да бъде владелец, държател или лице, което води чужда работа без пълномощие, като при извършени подобрения от наемател, се дължат направените разходи, а не увеличената стойност на имота. Това решение на състав на ВКС, постановено по касационна жалба, разгледана по реда за касационното обжалване на ГПК (Д.в. бр. 59/ 20.VІІ.2007 г., в сила от 1.ІІІ.2008 г.), се включва в практиката на ВКС по чл. 280 ал. 1 т. 1 ГПК, която е задължителна. В ТР на ОС на ВС № 85 от 2. ХІІ.1968 г. по гр.д. № 149/ 1968 г., са дадени указания за ръководство до съдилищата, че чл. 59 ЗЗД се прилага, когато не е налице друг ред за възмездяване на държателя за вложени в строителните работи средства, като ВС е приел, че за да заема имота, основанието за него е наемният договор, който урежда отношенията му с наемодателя и само ако не е налице такъв, тези отношения се уреждат по правилата на водене на чужда работа без пълномощие, респ. по правилата на неоснователното обогатяване. С въззивното решение съдът, въпреки че е посочил правилно, че отношенията на страните следва да се уредят по правилата на чл. 59 ЗЗД, респ., че ищцата има право да получи по-малката от двете стойности: на обедняването на ищцата (извършените разходи за строителството) и на обогатяването на ответниците (увеличената стойност на имота), като е основал изводите си на заключенията на тройната експертиза, които се отнасят за увеличената пазарна цена на имота следствие направените подобрения, и без експертиза да е оценила направените от наемателката разходи, не е присъдил следващото се на ищцата обезщетение за изпълненото строителство по чл. 59 ЗЗД. При определяне на обезщетението в размер на разходите, с които наемателката се е обеднила, съдът, като съобрази клаузите на наемния договор за съгласието на наемодателя по чл. 1 магазинът да се ползва за заведение (кафене) и съгласието по чл. 7 наемателката да изпълни строителни и ремонтни работи, които съставляват “проектиране, ремонтиране и обновяване вътрешно и външно” на магазина, следва с оглед характера на направените разходи, да прецени кои са за ремонта, за който е дадено съгласие по чл. 7 и кои, за да пригоди ищцата магазина за заведение. Отговорността на наемодателя за следващото се на наемателя обезщетение за направени разходи е не за всички разходи, а само за ония, с които наемодателят се е обогатил за сметка на наемателя. Неправилно въззивният съд е отхвърлил възражението на ответниците за прихващане със сумата за неплатено от наемателката обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем за периода от 1.І.2007 г. до м.ІХ.2007 г. Щом наемателката не спори, че е ползвала магазина през посочения период, в нейна тежест е да докаже платила ли за ползването на правоприемниците на наемодателя и какво. Не лежи върху жалбоподателите доказателствената тежест да установят докога наемателката е издължила наем, както неправилно е приел съдът. Тъй като се налага извършване на допълнителни процесуални действия - събиране на нови доказателства (експертиза) за реално направените от наемателката разходи за извършването на строителните работи, по цени към извършването им, които съдът да съпостави с увеличената стойност на имота, за да присъди разходите в случай, че стойността на подобренията е по - висока, делото следва да се върне на въззивния съд, който да обсъди и възражението за прихващане на ответниците, и възражението за изтекла погасителна давност. Затова Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение Р Е Ш И:     ОТМЕНЯ Решение № 92 от 31.VІІ.2008 г. по гр.д. № 144/ 2008 г. на Бургаски апелативен съд в частта, с която Н. Д. Ж. и З. Д. К. са осъдени да заплатят солидарно на М. Я. Щ. - Е. с фирма “М” - гр. С. сумата 22 820 лв. - частичен иск от иск 131 800 лв. за неоснователно обогатяване за подобрения в нает недвижим имот - кафене в гр. С., ул.”Аполония” №9 и в частта за разноските. ВРЪЩА в тази част делото на въззивния съд за ново разглеждане от друг състав.   ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: