РЕШЕНИЕ № 541 София, 06. февруари 2012 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на седми декември две хиляди и единадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков ЧЛЕНОВЕ: Марио Първанов Борис Илиев при участието на секретаря Р. Пенкова като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 810 по описа за 2010 година, за да се произнесе, взе пред вид следното: Производство по чл. 290 ГПК. Допуснато е касационното обжалване на решението на Смолянския окръжен съд от 15.01.2010 г. по гр.д. № 429/2009 в частта, в която е потвърдено решението на Чепеларския районен съд от 24.02.2009 г. по гр.д. № 51/2008, с което са уважени искове за нищожност на договор за наем поради липса на съгласие на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради противоречивото разрешаване на материалноправните въпроси за възможността мнозинството съсобственици да сключи договор за наем за срок от три години и възможността сключеният за по-дълъг срок договор да обвърже страните за по-краткия с възможност за продължаването му като безсрочен, както и за правното значение на овластяването на председателя на кооперацията от общото събрание за сключване на договори за наем със срок над 3 години. По първия поставен въпрос едни съдилища приемат, че мнозинството съсобственици има правомощието да управлява, но не и да се разпорежда с общата вещ, поради което то не може да сключи договор за наем със срок над три години и такъв договор е нищожен поради липса на съгласие, а други съдилища – че когато мнозинството съсобственици сключи договор за наем със срок над три години, договорът поражда действие за срок от три години, след което може да продължи да обвързва страните като безсрочен. Върховният касационен съд намира правилно второто разрешение. Договор за наем може да бъде сключен от собственика на вещта или от титуляра на ограничено вещно право на ползване. Такъв договор може да бъде сключен и от наемател или арендатор на вещта, като в последния случай договорът е за пренаемане. Договорът за наем обаче обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху наеманата вещ (наем на чужда вещ). Такъв договор не поражда действие за действителния собственик, също както и договорът за продажба на чужда вещ. Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които може да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. В приложното поле на тази норма попадат не само последиците от волеизявленията на мнозинството съсобственици, които могат да вършат действия по обикновено управление на съсобствената вещ съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС, но също и последиците от волеизявленията на различни представители – законни (според пределите на уредените в закона техни правомощия – напр. управител на незаето наследство) или договорни (според пределите на представителната им власт, учредена в пълномощното – напр. управител на един чифлик). Член 229 ЗЗД урежда не валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие по отношение на собственика. Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът за наем, сключен за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години и в хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД може да продължи за неопределен срок. По втория поставен въпрос едни съдилища приемат, че председателят на кооперацията трябва да бъде овластен от общото събрание за сключването на договори за наем със срок над три години, а други съдилища – че такова овластяване е необходимо само когато наеманата вещ е собственост на кооперацията. Върховният касационен съд намира правилно второто разрешение. Правото на едно лице да ползва определена вещ, в това число да придобива нейните естествени и граждански плодове може да възникне като елемент от придобитото право на собственост. Собственикът може да отстъпи (или предостави) ползването другиму в различен обем и за различен период от време. В най-малък обем и за най-кратък срок ползването може да бъде предоставено по договор за наем, а в най-пълен обем и за най дълъг период от време – при учредяването на вещно право на ползване. Ползването на една вещ може да бъде предоставено също и чрез договор за аренда, заем за послужване, предоставяне на земя на кооперация за съвместно ползване, апорт в търговско дружество и всякакви ненаименовани договори (чл. 9 ЗЗД). С договора за аренда арендодателят предоставя земята на арендатора за временно ползване, в т.ч. правото да придобива нейните естествени плодове срещу арендно плащане – гражданските плодове на земята. Арендаторът получава естествените плодове на земята, а арендодателят – гражданските. Формата за валидност на арендния договор е писмена с нотариална заверка на подписите. Арендният договор подлежи на вписване в нотариалните книги и в общинската служба по земеделие, като вписванията не са елемент от фактическия му състав. Вписването в нотариалните книги има за последица само противопоставимост на правата на арендатора на трети лица, които по-късно черпят права от същия праводател, а вписването в общинската служба по земеделие има чисто оповестително действие. Арендният договор без нотариална заверка на подписите е нищожен поради липса на форма, но той обвързва страните като договор за наем (конверсия на документ с опорочена форма). Договорът за наем на земеделска земя също позволява на наемателя да придобива нейните естествени плодове срещу наемна цена – гражданските плодове. Вещното право на ползване позволява на титуляра да придобива както естествените, така и гражданските плодове на вещта. Вещното право на ползване може да продължи най-много докато трае правосубектността на титуляра, ако той е физическо лице – до смъртта му, а ако е юридическо лице – до прекратяването му. Титулярът на вещното право на ползване може да дава вещта под наем за срок над 3, съответно над 10 години или да я дава под аренда, но правата по сключения договор не може да бъдат противопоставени на собственика на земята след прекратяването на вещното право на ползване (напр. при смърт на ползвателя). Ако сделката за учредяване на вещното право на ползване не е сключена в надлежната форма (нотариален акт – в общия случай или нотариална заверка на подписите – при апорт) вещно право на ползване не е учредено, но страните са обвързани от облигационно отношение със същото съдържание поради конверсията на документа с опорочена форма. При предоставянето на земя на кооперация за съвместно ползване, кооперацията получава възможността да придобива както естествените, така и гражданските плодове на земята, тя може да пренаема земята за срок над 3, съответно над 10 години или да я преарендува, но правата по сключения договор не може да бъдат противопоставени на бившия член или наследниците му след прекратяване на неговото членство. Уредените в закона и устава правомощия на органите на кооперацията се отнасят за нейното имущество. Тези правомощия не може да имат никакво значение за имуществото, което е предоставено на кооперацията от членове за съвместно ползване, както и по отношение на имущество, което й е предоставено за временно ползване от трети лица. Правомощията на кооперацията по отношение на предоставеното й имущество се определя от сключените договори за предоставянето му и се упражняват от нейния председател. Като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, съдът я намира основателна поради следните съображения: За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че ищците (като съсобственици на процесния ревир) са сключили с ответната кооперация, също съсобственик, договори за ползване и плодоползване на ревира с 10-годишен срок. Общото събрание на кооперацията не е взело валидно решение за отдаване под наем на целия или части от ревира, но въпреки това (по решение на управителния съвет) кооперацията, представлявана от нейния председател е сключила с втория ответник оспорвания договор за наем на реална част от ревира с площ 200 кв.м., която да се ползва за построяването на полумасивна сграда за търговски цели за срок от 10 години срещу годишна наемна цена в размер на 6.000 лева. В устава на кооперацията е уредено правомощието на общото събрание да взема решение за отдаването под наем на недвижими имоти за срок над 3 години, но решението на общото събрание за овластяване на председателя е нищожно, тъй като този въпрос не е бил включен в дневния ред. Нищожни са и договорите за ползване, тъй като са сключени с нотариална заверка на подписите, а не във формата на нотариален акт. Председателят на кооперацията не е бил овластен да сключи оспорвания договор за наем, поради което той е нищожен поради липса на съгласие. Правилно въззивният съд е приел, че ищците (като съсобственици на процесния ревир) са сключили с ответната кооперация, също съсобственик, договори за ползване и плодоползване на ревира с 10-годишен срок. Също правилно въззивният съд е приел, че след като договорите са сключени с нотариална заверка на подписите, а не във формата на нотариален акт, ограничено вещно право на ползване за кооперацията не е учредено; но в нарушение на материалния закон е приел, че тези договори не са породили никакви правни последици. В договорите е постигнато съгласие за предоставяне на временното ползване и плодоползване (т.е. за придобиване на естествените и гражданските плодове) за срок от 10 години срещу уговорената цена. Тези договори обвързват валидно страните съгласно чл. 9 ЗЗД. Също в нарушение на закона въззивният съд е приел, че за сключване на оспорвания договор е било необходимо председателят на кооперацията да бъде овластен от общото събрание. Такова овластяване е необходимо при разпореждане с имущество на кооперацията, но не и при разпореждането с чуждо имущество, чието ползване й е предоставено. Видно от изложеното обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК. По делото е установено, че ищците (като съсобственици на процесния ревир) са сключили с ответната кооперация, също съсобственик, договори за ползване и плодоползване на ревира с 10-годишен срок. Договорите са сключени с нотариална заверка на подписите, а не във формата на нотариален акт, поради което ограничено вещно право на ползване за кооперацията не е учредено, но съгласно чл. 9 ЗЗД страните са валидно обвързани от постигнато съгласие за предоставяне на временното ползване на ревира, както и за придобиване на неговите естествени и граждански плодове от кооперацията за срок от 10 години срещу уговорената цена. Оспорваният договор за наем е сключен от името на кооперацията като наемодател и втория ответник като наемател. Този договор не е опорочен от липса на съгласие, тъй като представляващият кооперацията неин председател е изразил валидна воля за това. Действителността на договора не се оспорва от членовете кооператори, които са предоставили на кооперацията своите идеални част от ревира за съвместно ползване. Той се оспорва от ищците, които са предоставили на кооперацията ползването и плодоползването на техните идеални части. Оспорваният договор за наем на реална част от ревира има сила за тях, доколкото неговия срок не надхвърля срока на договорите за ползване и плодоползване. Видно от изложеното оспорваният договор за наем не е опорочен от липса на съгласие, поради което предявените искове следва да бъдат отхвърлени като неоснователни, като на ответниците бъде присъдена сумата 432,70 лева разноски за всички инстанции. Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение РЕШИ: ОТМЕНЯ решението на Смолянския окръжен съд от 15.01.2010 г. по гр.д. № 429/2009. ОТХВЪРЛЯ исковете, предявени от В. И. К., Н. Г. К. и И. П. Г., всички от Ч. срещу ГПК “П.”, Ч. и [фирма], [населено място], [община] за прогласяване нищожността на сключения между ГПК “П.” и [фирма] на 15.10.2005 г. договор да наем на 200 кв.м. реална част от ревир П., на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД. ОСЪЖДА В. И. К., Н. Г. К. и И. П. Г., всички от Ч. да заплатят на ГПК “П.”, Ч. и [фирма], [населено място], [община] сумата 432,70 лева разноски за всички инстанции. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.