Р Е Ш Е Н И Е № 265 София, 20.01.2014 год. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, IІІ гражданско отделение в съдебно заседание на четиринадесети октомври две хиляди и тринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАДЯ ЗЯПКОВА ЧЛЕНОВЕ: ЖИВА ДЕКОВА ОЛГА КЕРЕЛСКА при участието на секретаря Северина Толева разгледа докладваното от съдията ДЕКОВА гр.дело № 2216 по описа за 2013 год. Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба от С. Е. М., приподписана от адв. Паунова, срещу решение от 09.11.2012г., постановено по гр.д.№1412/2012г. на Софийски градски съд, с което е потвърдено решение от 26.07.2011г. по гр.д.№45273/2010г. на Софийски районен съд в частта за уважаване на предявения от Т. Д. С. и Б. С. С. иск с правно основание чл.59 ЗЗД. Касационното обжалване е допуснато с определение №777 от 20.06.2013г. на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК доколкото по релевирания от касатора и уточнен от съда въпрос: „дължи ли владелецът обезщетение на собственика за ползването на недвижим имот при наличие на предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ клауза относно ползването, за времето преди развалянето на предварителния договор” съдебната практика не е достатъчна и следва да бъде развита. Върховният касационен съд, състав на ІІІ гр.отделение на ГК, констатира, че по поставения правен въпрос е създадена съдебна практика – решение №270 от 26.06.2012г. по гр.д.№1056/2011г. на ВКС, Іг.о., която се споделя и от настоящия съдебен състав, че владелецът не дължи обезщетение на собственика за ползването на недвижим имот при наличие на предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ клауза относно ползването, преди развалянето на предварителния договор. В касационната жалба се поддържа, че решението е неправилно поради нарушение на материалния закон и на съществени процесуални правила. По съображения в жалбата се иска да бъде отменено атакуваното решение. Претендират се разноски. Ответниците по жалбата Т. Д. С. и Б. С. С., чрез процесуален представител адв.Ж.Ч., оспорва жалбата като неоснователна. Претендират разноски. Върховният касационен съд, състав на ІІІ гр.отделение на ГК, след преценка на изложените основания за касационно обжалване по чл.280, ал.1 ГПК намира: С обжалваното въззивно решение е потвърдено първоинстанционното решение за уважаване на предявения от Т. Д. С. и Б. С. С. срещу С. Е. М. иск с правно основание чл.59 ЗЗД за заплащане на сумата 13029лв. – обезщетение за лишаване от ползване на имот, предмет на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.08.2009г., сключен между страните, за периода 13.08.2009г.-09.07.2010г., ведно със законната лихва, считано от 17.09.2010г. до окончателното изплащане на сумата. Въззивният съд е приел /препращайки към мотивите на първоинстанционното решение/, че когато предварителният договор е развален, поради ретроактивното действие на развалянето /чл.88, ал.1 ЗЗД/, отпадат и правата по чл.71 ЗС. Решението е неправилно. Установено е, че Т. Д. С. и Б. С. С. са придобили в режим на съпружеска имуществена общност следния недвижим имот: клуб-ресторант - търговски обект, находящ се на партерния етаж на жилищната сграда в [населено място], със застроена площ от 62.04 квадратни метра, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата. На 13.08.2009г. С. са сключили със С. М. предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот. По силата на чл.3 от предварителния договор, окончателният договор във формата на нотариален акт е следвало да бъде сключен не по-късно от 14.06.2010г. С предварителния договор е уговорена продажна цена в размер на 139 000евро, като от страна на купувача е изплатена сума в размер на 13 900 евро, представляваща 10 % от продажната цена, платима в деня на подписване на предварителния договор и сума от 6 950евро, представляваща 5 % от продажната цена, платима в срок до 14.09.2009г. Съгласно чл.2.3 остатъка от продажната цена в размер на 118 150евро е следвало да бъде изплатена в срок до 14.06.2010г. В член 15 от предварителния договор е уговорено, че владението върху продавания имот ще бъде предадено на купувача в деня на подписването му, което е извършено с приемо-предавателен протокол от 13.08.2009г. С нотариална покана от 26.05.2010г., получена от Т. С. на 28.05.2010г., С. М. е уведомила ищците, че желае да прекрати действието на договора по взаимно съгласие, каквато възможност е предвидена в чл.13, предл.2 от предварителния договор. В поканата не е посочено основание за искането на страната. С нотариална покана от 01.06.2010 година, връчена на М. на 02.06.2010г. Т. С. е уведомила ответницата, че не дава съгласие действието на предварителния договор да бъде прекратено и е определила дата за сключване на окончателен такъв. На определената дата 14.06.2010г. не е сключен окончателен договор. Видно от нотариална покана от 24.06.2010г., връчена на М. на 25.06.2010г., Т. С. е уведомила ответницата, че на основание чл.12.2, предл.2 от договора, поради забава в плащане на останалата част от дължимата продажна цена повече от десет дни, разваля предварителния договор, като поканата следва да се счита за едномесечно предизвестие; М. е поканена да върне владението на имота. С нотариална покана от 02.07.2010г. М. е уведомила ищците, че отказва да заплати останалите суми, извън вече платените. Видно от предавателно-приемателен протокол от 09.07.2010 година М. е предала на С. владението върху недвижимия имот. Претендира се обезщетение за времето преди разваляне на предварителния договор. До този момент ответницата е ползвала процесния имот на основание предаденото владение по предварителния договор и на основание чл.70, ал.3, вр. чл.71 ЗС може да се ползва от гражданските плодове от имота и затова не дължи обезщетение. За този период тя е приравнена на добросъвестен владелец и не дължи обезщетение за ползването на имота. С развалянето на договора отпада основанието за ползване на имота. С разваляне на предварителния договор се прекратява облигационното отношение и се дължи връщане на даденото по договора предвид обратното действие на развалянето, но съгласието за предаване на владението, което е фактическо състояние, не може да отпадне с обратна сила. Получаването на плодовете и отношенията, свързани с извършване на подбрения в имота не са част от съдържанието на предварителния договор. Законът урежда тези отношения с нормата на чл.70, ал.3 ЗС. По изложените съображения следва да се приеме, че е налице поддържаното от касатора основание за неправилност на въззивното решение и съобразно разпоредбата на чл.293, ал.1 ГПК то трябва да се отмени и искът да се отхвърли. С оглед изхода на спора на ответника следва да се присъдят направените разноски по делото в инстанциите в размер на общо 3451,16лв. – за държавни такси и адвокатско възнаграждение. Предвид изложеното, Върховният касационен съд, състав на IІІ гр. отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение от 09.11.2012г., постановено по гр.д.№1412/2012г. на Софийски градски съд, с което е потвърдено решение от 26.07.2011г. по гр.д.№45273/2010г. на Софийски районен съд в частта за уважаване на предявения от Т. Д. С. и Б. С. С. иск с правно основание чл.59 ЗЗД и вместо него постановява: ОТХВЪРЛЯ предявения от Т. Д. С. и Б. С. С. срещу С. Е. М. иск с правно основание чл.59 ЗЗД за сумата 13029лв. - обезщетение за лишаване от ползване на имота, предмет на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 13.08.2009г., сключен между страните, за периода 13.08.2009г.-09.07.2010г., ведно със законната лихва, считано от 17.09.2010г. до окончателното изплащане на сумата. ОСЪЖДА Т. Д. С. и Б. С. С. да заплати на С. Е. М. сумата 3451,16лв. – разноски по делото. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: