Ключови фрази
Иск за обявяване предварителен договор за окончателен * предварителен договор * договор за покупко-продажба * погасителна давност * владение


Решение на Върховен касационен съд ІІІ г.о 7
Р Е Ш Е Н И Е

№ 286

С., 28.09. 2011 година

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А


Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и първи септември, през две хиляди и единадесета година, в състав:



ПРЕДСЕДАТЕЛ : КАПКА ЮСТИНИЯНОВА
ЧЛЕНОВЕ: Л. Б.
С. Д.



при секретаря Райна Стоименова и в присъствието на прокурора като изслуша докладваното от съдията С. Д. гр.д. № 1055 по описа за 2010 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 и сл. ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Д. К. Н. от [населено място], чрез пълномощника му адв. Г. М. З. от АК-Х., против въззивно решение № 84 от 21.04.2010 г., постановено по в.гр.д. № 53 по описа за 2010 г. на Хасковския окръжен съд, с което като е потвърдено решение № 749 от 24.11.2009 г. по гр.д. № 1429/2009 г. на Хасковския районен съд, е отхвърлен предявеният от Д. К. Н. срещу С. Н. В. от [населено място], иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен между страните на 19.02.2000 г. за покупко-продажба на апартамент № 4, находящ се в жилищен блок в [населено място], [улица], състоящ се от хол, спалня, кухненски бокс и сервизни помещения, със застроена площ от 67,59 кв.м., ведно със съответните ид. части от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж върху мястото, за сумата от 8000 щ.д. Претендира отмяна на въззивното решение като неправилно и постановяване на друго от касационната инстанция на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, с което да бъде уважен предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
С определение № 393 от 30.03.2011 г. по делото е допуснато касационно обжалване на решението по материалноправния въпрос от значение за изхода на спора, а именно - от кой момент започва да тече погасителната давност на предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД - от датата на настъпване на уговорения срок в предварителния договор за сключване на окончателен такъв или от датата на встъпване на приемателя във владение на вещта, който е решаван противоречиво от съдилищата – основание за допускане на касационното обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК.
Ответницата по касационната жалба С. Н. В. от [населено място], не представя писмен отговор по чл. 287, ал. 1 ГПК със становище по жалбата.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като взе предвид данните по делото и като провери правилността на въззивното решение на основание чл. 290, ал. 2 ГПК, намира следното:
За да отхвърли предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, въззивният съд е приел в обжалваното решение, че този иск е погасен по давност, тъй като владението върху вещта, предмет на предварителния договор, е било предадено от обещателката на приемателя на 10.03.2000 г., а искът за обявяването му за окончателен е предявен на 15.06.2009 г., след изтичане на петгодишния давностен срок, считано от датата на предаване на владението на процесния имот от обещателката на приемателя.
Отговорът на поставения материалноправен въпрос е поставен в зависимост от характера на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и конкретните клаузи, уговорени в предварителния договор. Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен и по отношение на него се прилага общата погасителна давност от пет години. Според чл. 114 ЗЗД давностният срок започва да тече от момента, в който се поражда правото на иск като всяка от страните по предварителния договор – обещател и приемател може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Давностният срок за погасяване на правото да се иска обявяване за окончателен предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. Освен това погасителната давност за завеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД тече и при случаите, когато купувачът по един предварителен договор е получил владението на имота със сключването му или в един по-късен момент. В тази връзка следва да се отбележи, че давността започва да тече от момента на сключване на предварителния договор, или от момента на предаване на владението на имота на приемателя, но само в случаите, при които в предварителния договор не се съдържа уговорка в различен смисъл – уговорен срок или условие. Когато е уговорен срок в предварителния договор, правото на иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване на срока, в който е следвало да се сключи окончателния договор, като в този случай давността започва да тече от момента на изтичане на уговорения срок.
По касационните основания :
Касационната жалба е основателна, а въззивното решение е неправилно.
По делото е установено, че между страните по делото на 19.02.2000 г. е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот – апартамент в [населено място] като ответницата обещател се задължила да прехвърли собствеността му на ищеца приемател с нотариален акт в двумесечен срок от датата на подписване на акт обр. 16, а ищецът приемател да заплати цена на имота в размер на 8 000 щ.д. на четири вноски – 1000 щ.д. при сключване на договора, 1200 щ.д. на 01.03.2000 г., 1800 щ.д. на 01.04.2000 г. и 4 000 щ.д. при прехвърляне на собствеността с нотариален акт. Обещателката се е задължила да предаде на приемателя владението на имота на 10.03.2000 г., което от данните по делото е установено, че е сторено. Установено е също така, че приемателят е заплатил на обещателката първите три вноски, съгласно уговорените в договора срокове. По делото не е установено, че е издаден акт обр. 16, за да възникне задължението за обещателката да снабди приемателя с нотариален акт, т.е. да се сключи окончателен договор, както и задължението за приемателя да заплати на обещателката остатъка от уговорената цена – 4000 щ.д. Установено е, че по силата на констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот № 186, т. І, рег. № 2671, д. № 172 от 23.04.2008 г. на нотариус В. Ситрова, под № 079 по регистъра на Нотариалната камара на РБ, с район на действие Хасковския районен съд, обещателката С. В. е призната за собственик на недвижими имоти, в т.ч. и на процесния апартамент. При тези фактически данни въззивният съд е приел, че предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от приемателя срещу обещателката за обявяване на предварителния договор за продажба на недвижим имот за окончателен, следва да бъде отхвърлен като погасен по давност, тъй като приемателят е бил във владение на имота от 10.03.2000 г., а исковата молба е подадена на 15.06.2009 г. извън петгодишния срок по чл. 110 ЗЗД. Този извод противоречи на дадения отговор на поставения материалноправен въпрос, а именно, че когато е уговорен срок в предварителния договор, правото на иск за сключване на окончателен договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване на срока, в който е следвало да се сключи окончателния договор, като в този случай давността започва да тече от момента на изтичане на уговорения срок, в случая с изтичане на двумесечния срок от датата на подписване на акт обр. 16 на обекта, съставянето на който е в задължение на обещателката. Тъй като по делото не е установено, че е изготвен акт обр. 16, съставянето на който е в задължение на обещателката, срокът по чл. 1, п. 4 от предварителния договор не е започнал да тече, поради което и предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от приемателя срещу обещателката не е погасен по давност, поради което въззивното решение като неправилно следва да бъде отменено и при условията на чл. 293, ал. 2 ГПК следва да бъде постановено ново решение по съществото на гражданскоправния спор.
По делото е установено, че страните са сключили на 19.02.2000 г. действителен предварителен договор за продажба на недвижим имот – апартамент, по силата на който ответницата се е задължила да прехвърли на ищеца правото на собственост върху процесния апартамент, индивидуализиран точно и ясно в чл. 1 от договора, срещу уговорена продажна цена от 8 000 щ.д., платима на четири вноски – 1000 щ.д. при сключване на договора, 1200 щ.д. на 01.03.2000 г., 1800 щ.д. на 01.04.2000 г. и 4 000 щ.д. при прехвърляне на собствеността с нотариален акт/чл. 1, п.1,2,3,4/. Страните изрично са уговорили в чл. 1, п. 4, че продавачът поема задължението да прехвърли собствеността на купувача с нотариален акт в двумесечен срок от датата на подписване на акт обр. 16. Установено е, че за процесния обект не е съставен акт обр. 16, което е било задължение на продавача/обещател по предварителния договор/. Установено е, че съгласно уговореното в чл. 3 от договора обещателката-ответница е предала владението на процесния апартамент на приемателя-ищец на 10.03.2000 г. и няма спор, че от този момент той го ползва. Същият е изпълнил и задължението си по чл. 1, п. 1,2 и 3 от договора да заплати в срок уговорените вноски от цената в уговорените срокове. Независимо, че не е съставен акт обр. 16 за съответния обект, което е било в задължение на ответницата, същата се е снабдила на 23.04.2008 г. с констативен нотариален акт № 186/2008 г. за собственост на недвижими имоти, в т.ч. и за процесния апартамент. При тези фактически данни, настоящата инстанция приема, че предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен. Налице е действителен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между страните, който съдържа всички съществени елементи на окончателния, както и са налице условията за прехвърляне на собствеността върху вещта – в т.ч. продавачката по предварителния договор е собственик на процесния имот, предмет на сделката. Действително двумесечният срок за сключване на окончателния договор по чл. 1, п. 4 от предварителния договор не е започнал да тече, тъй като не е съставен акт обр. 16 на обекта, но предвид фактите, че това е било в задължение на обещателката по договора, тя не го е изпълнила продължителен период от време/2000 – 2008 г./, а се е снабдила през 2008 г. с констативен нотариален акт за собственост за процесния апартамент, настоящата инстанция приема, че в случая от този момент започва да тече петгодишния давностен срок за приемателя, в който той може да упражни потестативното право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а именно да иска предварителният договор да бъде обявен за окончателен.
Въз основа на изложеното, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД като основателен следва да бъде уважен. С решението ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответницата в двуседмичен срок от постановяването му сумата от 4 000 щ.д., представляваща негово насрещно задължение по предварителния договор, съгласно чл. 362, ал. 1 ГПК, вр. с чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Съгласно чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът дължи следващите се разноски по прехвърлянето на имота, а именно – нотариална такса по сметка на ВКС, съгласно чл. 85, ал. 2, вр. с чл. 87 ЗННД, определена по раздел ІІ, т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно материалния интерес, възлизаща на сумата 171,38 лв., както и местен данък за придобиване на имота по сметка на [община] в размер на сумата 687,55 лв., изчислен на база данъчната оценка на имота в размер на 34 377,40 лв., която превишава уговорената в предварителния договор цена, съгласно чл. 47, ал. 2, вр. с чл. 46, ал. 1, т. 1 ЗМДТ. В чл. 2 от процесния предварителен договор страните са се съгласили, че разноските по нотариалното прехвърляне ще се поемат от купувача.
При този изход на спора ответницата по жалбата следва да бъде осъдена да заплати на касатора направените по делото разноски за всички инстанции в размер на 1717,77 лв.
По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение,
Р Е Ш И:


ОТМЕНЯ въззивно решение № 84 от 21.04.2010 г., постановено по в.гр.д. № 53 по описа за 2010 г. на Хасковския окръжен съд.
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, сключеният на 19.02.2000 г. предварителен договор за покупко-продажба, съгласно който С. Н. В., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], ет. 3, ап. 12 продава на Д. К. Н., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], следния недвижим имот – апартамент № 4 в жилищен блок, находящ се в [населено място], [улица], първи жилищен етаж, със застроена площ от 67,59 кв.м., състоящ се от хол, спалня, кухненски бокс и сервизни помещения, ведно със съответните идеални части от сградата и от отстъпеното право на строеж върху мястото, срещу продажна цена от 8 000 щ.д., при условие купувачът Д. К. Н. да заплати на продавачката С. Н. В. остатъка от продажната цена в размер на 4 000 щ.д. в двуседмичен срок от датата на постановяване на настоящото решение.
ОСЪЖДА Д. К. Н. от [населено място] да заплати в полза на [община], сумата от 687,55 лв. местен данък, както и да заплати на сметка на Върховен касационен съд държавна такса в размер на 171,38 лв., за които суми служебно да се впише възбрана върху имота.
ОСЪЖДА С. Н. В., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], ет. 3, ап. 12, да заплати на Д. К. Н., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], направените по делото разноски за всички инстанции в размер на 1717,77/хиляда седемстотин и седемнадесет лева и 77 ст./лева.
Решението е окончателно.
На ищеца Д. Н. да се издаде заверен препис от решението след представяне на доказателства за внасяне на определения местен данък и държавна такса и на удостоверение, че С. Н. В. не дължи публични държавни и общински вземания, за което да му бъде издадено съдебно удостоверение.



ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :