Ключови фрази
Частна касационна жалба * договор за аренда


О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
543
гр. София, 04.10.2017 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в закрито заседание на двадесет и пети септември през две хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕОНОРА ЧАНАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА
АННА БАЕВА

изслуша докладваното от съдия Анна Баева ч.т.д. № 1548 по описа за 2017г., и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на С. И. Д. като [фирма], [населено място] срещу определение № 329 от 11.05.2017г. по ч. гр. д. № 235/2017 г. на Ловешки окръжен съд, с което е потвърдено определение № 43 от 19.04.2017 г. на съдията по вписванията при Ловешки районен съд. С потвърденото определение на съдията по вписванията е отказано вписване на анекс към договор за аренда - рег. № 3223/11.04.2017 г. на нотариус С. И., рег. № 016 на НК, вх. № 2006/19.04.2017 г. по описа на Службата по вписвания – Л..
Частният жалбоподател поддържа, че обжалваното определение е необосновано и постановено в противоречие с материалния закон. Счита за незаконосъобразен извода на въззивния съд, че подаденото заявление за вписване на анекс към договор за аренда не отговаря на изискванията на закона, тъй като поради настъпилите промени в законодателството (новата редакция на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието, в сила от 07.02.2017 г.) пред съдията по вписванията следва да бъдат представени доказателства за установяване дали арендодателят, който е подписал анекса към договора за аренда, е собственик на недвижимия имот, упълномощен ли е от страна на останалите съсобственици, притежаваищ общо с него 50 на сто идеални части от имота. Счита, че по този начин решаващият състав се е отклонил от насоките и разясненията, дадени в т. 6 от Тълкувателно решение № 7/2013 г. на ОСГТК, като е преценявал материалноправните предпоставки на представения пред него акт за вписване – анекс за продължаване само на срока на вече сключен и вписан договор за аренда, по които страните са едни и същи.
В изложението по чл. 284, ал. 3, т. 1 ГПК поддържа, че са налице основанията по чл.280, ал.1, т.1, т.2 и т.3 ГПК, като сочи следните правни въпроси:
1. За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда с анекс, съгласно чл. 18, ал. 1 ЗАЗ, необходимо ли е да се представят пред съдията по вписванията след влизане в сила на промяната в Закона за аренда в земеделието /изм. ДВ, бр.13 от 07.02.2017г./ на чл.3, ал.4 от закона документи, удостоверяващи правото на собственост, както и документи, удостоверяващи правото, че арендодателят притежава повече от 50 на сто идеални части от имота, както и документи, удостоверяващи упълномощаването от останалите съсобственици на арендодателя на имота, обект на анекса към договора за аренда?
2. Не представянето от страна на заявителя пред съдията по вписванията на доказателства във връзка с въведените изисквания на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието, води ли до нередовност на заявлението съгласно разпоредбата на чл. 32а от Правилника за вписванията и следва ли да бъде постановен отказ на вписването?
3. Следва ли разпоредбата на чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието да бъде прилагана и по отношение на анексите по чл. 18 ЗАЗ, сключени към първоначалните договори за аренда или същата се прилага само за нови договори за аренда след влизане в сила на промяната на Закона за арендата в земеделието?
Поддържа, че поставените въпроси са решени в противоречие с т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС, а също и с практиката на ВКС, обективирана в определение № 94 от 30.01.2014 г. по ч. гр. д. № 110/2014 г. на ІІІ г. о., определение № 14 от 12.01.2017 г. по ч. гр. д. № 4482/2016 г. на ІІІ г. о., определение № 281 от 05.06.2015 г. по ч. т. д. № 983/2015 г. на ІІ т. о. Релевирано е и основанието по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК за противоречиво решаване на въпросите от съдилищата, като се сочат определение № 167 от 10.04.2017 г. по в. гр. д. № 164/2017 г. и определение № 181 от 12.04.2017 г. по в. гр. д. № 215/2017 г., постановени от Великотърновски окръжен съд. Обосновава и наличие на основанието по чл.280, ал.1, т.3 ГПК с оглед необходимостта от създаване на нова съдебна практика след влизането в сила на изменение на разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ /изм. ДВ, бр.13 от 07.02.2017г./.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, констатира, че частната касационна жалба е подадена от надлежна страна срещу подлежащ на обжалване съгласно чл.274, ал.3 ГПК съдебен акт, в преклузивния срок по чл. 275, ал.1 от ГПК, поради което е процесуално допустима.
За да потвърди отказа на съдията по вписванията, съдът е приел, че представеният от заявителя анекс за продължаване на срока на предходно вписан договор за аренда на земеделски земи не отговаря на изискванията на приетата нова ал. 4 на чл. 3 от Закона за арендата в земеделието поради липсата на информация съсобственикът, който сключва договора, да притежава повече от 50 на сто от съсобствеността на земеделската земя. Съдебния състав е изложил съображения, че анексът следва да има съдържанието, предписано в чл. 6, ал. 1, б. „а” от Правилника за вписванията – идентификация на страните, докато в случая липсва информация дали упълномощителят-арендодател Неделя С. Матейска, като наследник на общия наследодател Г. Ц. Г., е притежател на повече от 50 на сто идеални части от конкретните имоти. Въз основа на това е приел, че не са налице данни за изпълнение на чл.3, ал. 4 ЗАЗ и предпоставките за вписване на анекса към договора за аренда.
Настоящият състав на ВКС намира, че са налице предпоставките за допускане на касационно обжалване на определението на въззивния съд. Съгласно разясненията, дадени в т.1 на ТР № 1/19.02.2010г. по т.д. № 1/2009г. на ОСГТК на ВКС, което според чл.274, ал.3 ГПК намира приложение и по отношение на частните касационни жалби, допускането на касационно обжалване предпоставя произнасяне от въззивния съд по материалноправен или процесуалноправен въпрос, който е от значение за решаване на възникналия между страните спор и по отношение на който е налице някое от основанията по чл. 280, ал. 1, т. 1 – т. 3 ГПК. Този въпрос следва да е обусловил решаващите изводи на въззивната инстанция и от него да зависи изходът на делото. Преценката за допускане на касационно обжалване се извършва от ВКС въз основа на изложените от касатора твърдения и доводи с оглед критериите, предвидени в посочената правна норма.
Първият правен въпрос отговаря на общото изискване на чл.280, ал.1 ГПК, тъй като съдът, за да достигне до крайния си извод, е споделил извода на съдията по вписванията, че вписване следва да бъде отказано поради липса на представени доказателства за правата на арендодателя във връзка с изменението на чл.3, ал.4 ЗАЗ. Останалите два въпроса са относими към правилността на направените от съда изводи, поради което не могат да обосноват допускане на касационно обжалване.
Налице е поддържаното основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, тъй като първият поставен въпрос е разрешен в противоречие със задължителната съдебна практика, а именно – т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС. Наличието на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК изключва необходимостта от преценка за наличие на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 2 ГПК.
В посоченото тълкувателно решение е прието, че съдията по вписванията извършва формална проверка относно това, дали представеният за вписване акт подлежи на вписване според нормативната уредба, отговаря ли на изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Прието е още, че проверката на съдържанието на акта е в две насоки – идентификация на страните /чл. 6, ал. 1, б. „а“ от Правилника за вписванията/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. „в“ от Правилника за вписванията/, както и че по своя характер вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки е недопустимо разрешаването на правни спорове и съдията по вписванията не разполага с правомощието да проверява материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закон.
При постановяване на обжалваното определение Ловешкият окръжен съд се е отклонил от цитираната задължителна практика. Потвърждавайки отказа на съдията по вписванията да впише анекс за продължаване на аренден договор по съображения, че от съдържанието на анекса не може да се направи извод, дали арендодателят е единствен собственик или такъв, притежаващ повече от 50 на сто идеални части от собствеността върху арендуваните имоти, както и поради непредставянето на такива доказателства към заявлението за вписване, съдебният състав е извършил проверка, която надхвърля допустимата проверка за това дали представеният анекс подлежи на вписване, дали е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Доколкото установените в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ (в действащата сега редакция) изисквания касаят самото сключване на договора за аренда на земеделския имот (т. е. възникването на облигационното правоотношение), то преценката за наличието им представлява по естеството си не проверка относно идентификацията на страните по смисъла на чл.6, ал.1, б. „а” ПВ, а проверка за материалноправните предпоставки на подлежащия на вписване акт, извършването на каквато, без това да е изрично предвидено в закона (като напр. в чл. 73, ал. 5, изр. последно ТЗ), е извън правомощията на съдията по вписванията.
Поради изложените съображения, настоящият състав намира, че обжалваното определение и потвърденият с него отказ за вписване са неправилни и следва да бъдат отменени.
Така мотивиран, Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение,
О П Р Е Д Е Л И :

ОТМЕНЯ определение № 329 от 11.05.2017г. по ч. гр. д. № 235/2017 г. на Ловешки окръжен съд и потвърденото с него определение № 43 от 19.04.2017 г. на съдията по вписванията при Ловешки районен съд, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда - рег. № 3223/11.04.2017 г. на нотариус С. И., рег. № 016 на НК, вх. № 2006/19.04.2017 г. по описа на Службата по вписвания – Л..
ВРЪЩА делото на Служба по вписванията – Л. за извършване на вписването, заявено с молба с вх. № 2006/19.04.2017 г.
Определението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: