Ключови фрази
Установителен иск * установяване право на собственост * земеделски земи * приращения * форма за валидност * постройка * договор за покупко-продажба * договор за замяна

Р Е Ш Е Н И Е

№ 301

София, 24.06.2011 година


В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 21 юни две хиляди и единадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ДИЯНА ЦЕНЕВА
БОНКА ДЕЧЕВА

при участието на секретаря Даниела Никова
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА
гр.дело 1154 /2010 година
Производството е по чл. 290 от ГПК
С определение № 28 от 28.03.2011г. по касационна жалба на Т. А. Ш., Н. П. Ш., З. П. Н. е допуснато касационно обжалване на решение № 93 от 21.05.2010г. по гр.д.№ 121/2010г. на Смоленски окръжен съд в двете му части, с които е отменено решение № 82/16.12.2009г. по гр.д.№ 23/2009г. на РС-Чепеларе, с която е признато за установено по отношение на [фирма] [населено място], че касаторите, като наследници на П. Н. Ш., починал 25.06.2000г. са собственици на основание договор за покупко-продажба, оформен с н.а. № 66,т.1/1996г. на лагер-хижа “К.”, представляваща едноетажна сграда “кухня-столова-умивалня” с площ 94,5 кв.м. и дървена барака “спалня” с площ 125 кв.м., находяща се в имот 074006 по картата на възстановената собственост на землището на [населено място] и вместо това тази претенция е отхвърлена и в частта, с която е потвърдено решението на РС в частта му с която е отхвърлен иска на касаторите да се признае за установено по отношение на [фирма] че касаторите са собственици на ливада с площ 1,797 дка в м. “К.”, съставляваща част от имот 074006 и 0,040 дка от имот 074033 в м.К., в землището на [населено място] и в частта за разноските.
В касационната жалба се навеждат доводи за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон - чл. 48 от ППЗСПЗЗ като е прието, че сградата, заприходена от ТКЗС не е дълготраен актив, не е подлежала на продажба чрез търг, незаконно е построена и е приращение към терена, защото изискванията за редовност на сделката не са преценени според действащите към момента на сключването й правни норми, а е прието, че прехвърлянето на собствеността върху сградата следва да се извърши в нотариална форма. Навеждат се доводи и за необоснованост на решението.
Ответникът по касация [фирма] оспорва касационната жалба. Счита, че е правилен изводът на съда, че сградите са имущество на лицата, които са внесли земя в ТКЗС, че те са незаконно построени, не съставляват търпим строеж, поради което не може да бъдат предмет на продажба и не следва да им се определя необходимо прилежаща земя.
Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:
Касационната жалба е подадена против подлежащо на обжалване въззивно решение на Смоленски окръжен съд, изхожда от процесуално легитимирана страна, постъпила е в срок, поради което съдът я преценява като допустима
По делото е установено следното: Процесните земеделски имоти са били извън регулацията и са стопанисвани от ТКЗС, което със свои средства е построило в периода 1962-1966г. процесните сгради върху тях и ги е заприходило като дълготрайни материални активи на ТКЗС [населено място] извор. В съответствие с чл. 49, ал.1 от ППЗСПЗЗ, сградите са оценени. На основание чл. 48, ал.8 от ППЗСПЗЗ е проведен търг за продажбата им, спечелен от Т. А. Ш.. С договор от 04.01.1996г., ТКЗС [населено място] извор в ликвидация, представлявано от Запрян Г. К. продава на Т. Ш. лагер-хижа “К.”. Договорът е сключен в писмена форма и не е вписан. С нот. акт № 66,т.І от 25.06.1996г. същия договор е сключен и в нотариална форма. Сградите са продадени на ищцата Т. Ш. по време на брака и с наследодателя П. Ш., починал на 25.06.2000г. и заместен освен от съпругата си и от децата си Н. П. Ш., З. П. Н.. С договор от 13.06.19996г. представител на министъра на земеделието и горите е продал на основание чл. 52, ал.8 от ППЗСПЗЗ необходимо прилежащата земя към сградите, определена с протокол от 07.05.1995г. и заснет като имоти 33 и 34 от масив 74, които не са били нанесени в кадастралната карта. Договорът не е вписан в службата по вписване. Процесният терен от 1,797 дка в м. “К.”, съставлява част от имот 074006 и 0,040 дка от имот 074033 в м.”К.”.
С договор за замяна от 25.06.2001г. ответното дружество е придобило от М. общо 218,483 дка земеделски земи от ДПФ в землището на [населено място], между които и процесния терен ливада с площ 1,797 дка в м. “К.”, съставляваща част от имот 074006 и 0,040 дка от имот 074033 в м.”К.”.
Въззивният съд е приел, че след като не са спазени изискванията за изграждане на сгради, процесните представляват само подобрение към земята и по приращение са станали собственост на член-кооператорите, внеси земя в ТКЗС Затова е прието, че сградите са незаконосъобразно включени в баланса на бившето ТКЗС, като дълготраен материален актив, респективно като такъв по ликвидационния баланс, тъй като кооперативното имущество е отделено от това на кооператорите. Съдът е приел за недоказана собствеността върху сградата на прехвърлителя - ТКЗС, поради което той не е могъл да прехвърли правото на собственост по н.а. № 66/1996г. Според съда, договорът е следвало да се сключи в нотариална форма, но с участието на всички представители на ЛС, съгласно чл. 269,ал2, изр. от ТЗ. Тъй като не са спазени особените изисквания на закона, сделката е преценена като нищожна на основание чл. 26, ал.1 от ЗЗД. Прието е, че процесния терен е станал държавна собственост на основание чл. 10б, ал.5 от ЗСПЗЗ, тъй като върху него е реализирано обществено мероприятие, поради което е могло да бъде продаден от държавата чрез М.. Поради това, че ищците не са придобили собствеността върху сградата не са могли да придобият и прилежащия терен.
На основание чл. 280, ал.1 т.3 от ГПК е допуснато касационно обжалване по въпроса “става ли приращение сградата, построена от ТКЗС върху земя, внесена от член-кооператорите, тяхна собственост, или става собственост на ТКЗС, подлежат ли на оценяване и продажба чрез търг от ЛС на ТКЗС такива сгради, по какъв ред и в каква форма се прехвърля собствеността, респективно подлежи ли на продажба и по какъв ред прилежащата им земя.
При кооперирането на земята, член-кооператорите на ТКЗС са запазили правото си на собственост върху земите, които внасят. Върху тези земи ТКЗС е установило само кооперативно земеползване. Изградените от ТКЗС сгради върху тези земи не стават собственост на лицата, които са ги внеси, тъй като презумпцията на чл. 92 от ЗС е оборима и действа само ако не предвидено друго. С нормата на чл. 27, ал.1 от ЗСПЗЗ и чл. 48 от ППЗСПЗЗ е изключено приращението. Законодателят предвижда, тези сгради да се включат в имуществото на ТКЗС при ликвидацията му, щом са строени с негови средства. Законът не изисква сградите, които се включват в това имущество и се оценяват да са законно построени, поради което е ирелевантен този факт, както и дали са търпими строежи по смисъла на пар.16 от ЗУТ. На член-кооператорите независимо дали са внесли земя, или са участвали само с труда си, се определя дял от общото имущество по правилата, установени в чл.27, ал.1 от ЗСПЗЗ и чл.48-52 от ППЗСПЗЗ. С пар.28, ал.2 от ЗИДЗСПЗЗ /ДВ бр. 45/16.05.1995г. /действащ и към момента на сделката, на която се позовават ищците/ е уредено нормативно, че имуществото на прекратените организации по пар..12 от ЗСПЗЗ, а това са и ТКЗС-тата, е съсобствено между лицата по чл. 27, ал.1 от ЗСПЗЗ, т.е. на лицата, притежаващи дял от това имущество. Поради спецификата на тази съсобственост – голям брой съсобственици с относително малки дялове, необходимостта да се зачита колективния интерес и да се осребри имуществото с оглед остойностяване на дяловете, законодателят е определил специален ред за разпореждане с това имущество – чрез възлагане на лице с право на дял, или ако няма желаещ, чрез търг – чл. 48, ал.8 от ППЗСПЗЗ. Редът за провеждане на търга, съгласно този текст, който препраща към чл. 43 ал.2 от ППЗСПЗЗ е по Наредбата за Търговете /ДВ, бр. 50 от 19.06.1992 г., изм. и доп., бр. 9 от 2.02.1993 г., бр. 30 от 9.04.1993 г., бр. 24 от 21.03.1997 г., бр. 50 от 5.05.1998 г., бр. 125 от 28.10.1998 г., бр. 39 от 18.04.2001 г., в сила от 18.04.2001 г., изм., бр. 51 от 3.06.2003 г., отм., бр. 85 от 26.09.2003 г., в сила от 26.09.2003/. Съгласно чл. 12, ал.3 от НТ, след приключване на търга, със спечелилия го се сключва писмен договор. Нормата на чл. 48а, ал.1 от ППЗСПЗЗ също предвижда Ликвидационния съвет да продаде вещните права. Следователно законодателят е предвидил облекчен ред за продажба имуществото на бившето ТКЗС, което е било включено в баланса му, оценено е и е разпределено в дялове на правоимащите лица по чл. 27 от ЗСПЗЗ – чрез търг и сключване на договор в писмена форма. Няма нормативно изискване за вписване на този договор в Наредбата за търговете, а такова не е предвидено и в ППЗСПЗЗ. Съгласно чл. 2 от Правилника за вписванията в първоначалната му редакция вписване се допуска само в случаите, които са изрично предвидени в закон, или в Правилника за вписванията, Освен в изрично предвидените случаи, вписването не е част от фактическия състав на придобиване правото на собственост, а има само оповестително действие. Едва с изменението на пар.29, ал.1 от ЗСПЗЗ /ДВ бр. 98/28.10.1997г./ е въведено изискване договорът за продажба имущество на правоимащи лица от имуществото на бившето ТКЗС да се продава с писмен договор с нотариална заверка на подписите. До този момент обаче формата е обикновена писмена, съобразно предвиденото в Наредбата за търговете, към която изрично препраща чл. 48, ал.8 във вр. с чл. 43, ал.2 от ППЗСПЗЗ.
Съгласно чл.10б, ал.4 от ЗСПЗЗ, земята, върху която е реализирано обществено мероприятие, не позволяващо реституцията й, е държавна собственост. В нормата на чл. 48а от ЗСПЗЗ е дадено право ликвидационния съвет да се разпорежда и с необходимо прилежащата земя, когато продава вещни права. Когато необходимо прилежащия терен е станал държавна собственост поради това, че сградите върху него съставляват обществено мероприятие, съгласно нормата на чл. 52, ал.8 от ППЗСПЗЗ в първоначалната й редакция, след покупката на сградите този терен се продава от министъра на земеделието и горите, или упълномощен от него представител с договор в писмена форма. Възможността да се придобие тази земя чрез плащане, или по друг начин е призната и в нормата на чл. 27, ал.6 от ЗСПЗЗ. Тази площ следва да се определя съобразно чл. 45, ал.3 от ППЗСПЗЗ към момента на разпореждането със сградите, тъй като в този момент възниква правото да се придобие. За този договор, към момента на сключването му също не е предвидено изискване за вписване, т.е. не вписването му няма за последица липса на вещно правен ефект на сделката.
Съобразно отговорите на поставените въпроси, касационната жалба е основателна.
Правото на собственост върху лагер-хижа е придобито от ищците още с договора от 04.01.1996г., сключен в писмена форма след проведения търг и прехвърля правото на собственост върху сградите. Изводът на възивният съд в противен смисъл е в нарушение на материалния закон.. Необходимо прилежащия терен е придобит след покупка на сградите от ищците с договора от 13.06.1996г. И двата договора са сключени в изискуемата се към момента на сключването им обикновена писмена форма и са породили вещно правно действие. Не е предвидено изрично изискване за вписване, като част от фактическия състав на придобиването, поради което с тях е прехвърлено правото на собственост. В договора за продажба на необходимо прилежащия терен изрично е отразено наличието на представителна власт за упълномощеното лице от министъра на земеделието и горите, а преписката по продажбата не се пази сега. Тъй като този договор е официален документ с обвързваща съда доказателствена сила, която не е оборена, следва да се приеме, че оспорването не е доказано. Ищците са придобили необходимо прилежащия терен към купените сгради. Той е определен официално с протокол от 17.05.1996г. с площ 2567 дка. Обстоятелството, че проектираните имоти 33 и 34 в масив 74 не са били заснети в картата на възстановената собственост от ОСЗГ няма за последица изгубване на придобитите права. Купеният терен е бил достатъчно индивидуализиран със скиците към протокола.. Тези имоти следва да се заснемат в КВС.Процесните площи са отразени в комбинираните скици към заключението на в.л. М. на л. 140 /л. 339/ и л.141 /л. 340/ от делото на РС
Ответното дружество не е могло да придобие терена, който е продаден на ищците, тъй като към момента на сключване на договора за замяна държавата е изгубила собствеността си върху него поради това, че той вече е бил продаден с договора от 13.06.1996г. Отделно от това, като необходимо прилежаща земя към сгради, представляващи имущество на лицата по чл.27 от ЗСПЗЗ тя е могло да бъде придобита само от купувачите на тези сгради.
По изложените съображения, касационната жалба се явява основателна. Обжалваното решение, като неправилно поради противоречие с материалния закон и необосновано следва да се отмени. Поради това, че спора е изяснен от фактическа страна и не се налага събиране на нови доказателства, настоящата инстанция следва да се произнесе по същество. По изложените съображения, предявения иск е основателен и следва да се уважи както за сградите, така и за необходимо прилежащия терен. Предвид този резултат, на ищците следва да се присъдят направените от тях деловодни разноски до доказания размер за З. Н. – 1145 лв. Платения хонорар за касационна инстанция от Т. Ш. и Н. Ш. от 4000 лв. надвишава данъчната оценка на имота, т.е. съдът го преценява като прекомерен,, поради което на основание чл. 78, ал.5 от ГПК го намалява до 1000 лв. Така общо дължимата сума на Т. и Н. Ш. за цялото производство е 2290 лв. В тези размери следва да се присъдят деловодни разноски на ищците.
По изложените мотиви, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 93 от 21.05.2010г. по гр.д.№ 121/2010г. на Смоленски окръжен съд и вместо това постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на [фирма] [населено място], че Т. А. Ш. ЕГН-[ЕГН], Н. П. Ш. ЕГН-[ЕГН] и З. П. Н. ЕГН-[ЕГН] са собственици на основание договор за покупко-продажба и наследство от П. Н. Ш., починал 25.06.2000г. на лагер-хижа “К.”, представляваща едноетажна сграда “кухня-столова-умивалня” с площ 94,5 кв.м. и дървена барака “спалня” с площ 125 кв.м., находяща се в имот 074006 по картата на възстановената собственост на землището на [населено място] и на прилежащ терен с площ 1,797 дка в м. “К.”, съставляваща част от имот 074006 и 0,040 дка от имот 074033 в м.К., в землището на [населено място] определени като имоти 33 и 34 от масив 74, незаснети в Картата за възстановената собственост, индивидуализирани по делото със скица № 1 и скица № 2 към заключението на в.л. М. на л. 140 /л. 339/ и л.141/л. 340/ от гр.д.№ 23/2009г. на Чепеларски РС, които подписани от съда са неразделна част от решението.
Осъжда [фирма] [населено място] да заплати Т. А. Ш., Н. П. Ш., З. П. Н. деловодни разноски по 1145 лв. на всеки по отделно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: