Р Е Ш Е Н И Е № 497 София, 21.01.2013 година В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на седми ноември две хиляди и дванадесета година, в състав ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИСЛАВ БЕЛАЗЕЛКОВ ЧЛЕНОВЕ: МАРИО ПЪРВАНОВ ДИАНА ХИТОВА при участието на секретаря Райна Пенкова разгледа докладваното от съдия Диана Хитова гр.дело N 674 /2012 г. и за да се произнесе, взе пред вид следното: Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на „М.”-Е., представлявано от управителя М. М. и процесуалните представители адв.П. С. и адв.М. Р., срещу решение № 37/09.03.2012 г. по гр.д.№508/2011 г. на Варненския апелативен съд. В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на извода на въззивния съд, че сключеният между страните договор е за групов строеж и не може да се квалифицира като предварителен договор за делба и да бъде обявен като такъв за окончателен.Твърди се, че изводите за липса на индивидуализация на обектите, които всеки от съдоговорителите ще получи , за недоказана собственост на обещателите и за наличие на съсобственост с нови приобретатели, са необосновани. Ответницата по касационната жалба А. Н. И. , чрез процесуалните си представители адв.М. Е. и адв.Г. Ч. оспорва жалбата.Претендира разноски.Ответниците по касационната жалба А. П. П., М. П. П. и Н. Н. И. не вземат становище. С определение № 843/12.07.2012 г. е допуснато касационно обжалване на посоченото въззивно решение по касационната жалба на жалбоподателя по следните материалноправни въпроси: -дали естеството на един договор зависи от заглавието, което са му дали страните по него или от насрещните права и задължения, които са уговорени; -дали може да бъде обявен за окончателен договор с предмет вещни права върху недвижими имоти, чиито граници не са индивидуализирани или договор, в който е отразена уговорка на страните за сключването на друг договор, който определят като окончателен и допустим ли е иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД по отношение на такива договори; -дали в предварителен договор обектите са индивидуализирани, когато са посочени чрез препратка към строителни книжа с посочване номера на обекта и какви са правните последици при отклонение от проектите, или при изменение на проектите, вкл. номерацията на обектите; -както и относно процесуалноправния въпрос недопустим или неоснователен е искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД, в случаите,когато съдът приеме, че предварителният договор не съдържа всички съществени елементи на окончателния договор, вкл. недостатъчна индивидуализация на недвижимите имоти/обектите/ описани в него. Прието е, че те са от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото- касационно основание по чл. 280 ал.1 т.3 ГПК. По така поставените правни въпроси настоящият състав на ВКС,ІV г.о. приема следното: -Когато страните по договор не формулират точно уговореното между тях , следва да се направи тълкуване, подчинено на правилата уредени с чл.20 ЗЗД - да се търси действителната обща воля, връзката между отделните уговорки както помежду им ,така и с общия целен с договора резултат.Естеството на договора, неговият правен характер не зависи от начина по който е озаглавен, ако при направеното тълкуване се прецени,че то е неправилно и не отговоря на общата воля и преследваните от страните цели.Какъв е сключеният договор се определя от неговото конкретно съдържание , от правата и задълженията на страните , които са уговорени. -За да бъде обявен за окончателен един договор, трябва да включва всички съществени елементи на окончателния договор.Възможно е да липсва описание на границите на недвижим имот,предмет на предварителен договор, ако са описани други негови белези, които да дават възможност да бъде индивидуализиран по неподлежащ на съмнение начин. Договор, в който е отразена уговорка на страните за сключването на друг договор, който определят като окончателен е именно договорът- обещание за сключване на окончателен договор в бъдеще. С него те поемат взаимното задължение за окончателно договаряне , респективно сключване на окончателен договор .За всички видове договори могат да се сключват предварителни договори, освен тези за които е предвидено изключение в закона, напр. за безвъзмездните договори. Иск по чл.19 ал.3 ЗЗД е допустим спрямо предварителните договори, за сключването на които няма законова забрана. - В предварителен договор обектите са индивидуализирани, когато са описани чрез препратка към строителни книжа с посочване номера на обекта, защото той позволява идентификацията им. Правните последици при отклонение от проектите, или при изменение на проектите, вкл. номерацията на обектите са различни в зависимост от това, доколко отклонението, респ. изменението се отразява на първоначалната воля на страните да договарят по отношение именно на тези обекти. Ако отклонението може да бъде преценено като незначителна неизпълнена част по смисъла на чл.87 ал.4 ЗЗД от уговореното по предварителния договор , то искът по чл.19 ал.3 ЗЗД ще бъде основателен.При договор за изработка чрез строителство отклонението ще е незначително, ако не създава пречка да бъдат удовлетворени нуждите на кредитора.В този смисъл е и ППВС №3/29.03.1973 г.Ако изменението е дотолкова съществено, че не могат да се удовлетворят нуждите на кредитора , ако обектът е негоден за ползване в резултат на неотстранимо отклонение, следва да се приеме ,че това води до промяна волята на страните и те нямат интерес от сключване на окончателен договор . -когато съдът приеме, че предварителният договор не съдържа всички съществени елементи на окончателния договор, вкл. недостатъчна индивидуализация на недвижимите имоти/обектите/ искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД е неоснователен.Отговорът на въпроса за индивидуализацията на имота, предмет на договора, е по съществото на спора. По касационната жалба съдът приема следното: На 13.07.2004 г. ответниците по касационната жалба, като възложители и съсобственици на дворно място в [населено място] с площ от 159 кв.м., упи ***-* в кв-*** * по плана на града и жалбоподателят,като предприемач-строител, сключили писмен предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство. Ответниците по касационната жалба възложили на жалбоподателя да построи в съсобственото им място жилищна сграда срещу задължението да му прехвърлят идеални части от правото на собственост върху терена и да му отстъпят 65 % от правото на строеж.Уговорили обектите на възложителите ведно с припадащите им се идеални части от общите части да представляват 35 % от разгънатата застроена площ, а обектите на предприемача- 65%.Задължили се да сключат окончателен договор в 10-дневен срок след представянето на архитектурния проект; точната квадратура на получените от възложителите обекти да бъде определена след изготвянето на идейните проекти;ако бъде променено съотношението в уговорения процент от застроената площ, която страните ще получат, разликата в площите да се заплаща от облагодетелстваната страна в размер на 300 евро на кв.м., а ако е по-голяма от 15 кв.м.- за площта в повече по 450 евро на кв.м.След одобряването на идейните проекти се задължили да сключат договор за реално обособяване в собственост на обектите в сградата, както и възложителите да прехвърлят на предприемача 30% ид.части от правото на собственост върху терена и при изготвяне на Акт обр.15-още 35 % ид.части. Възложителите се задължили да предоставят нот.заверено пълномощно на жалбоподателя да подписва искания за издаване на адм. актове- визи, разрешения и др.Жалбоподателят от своя страна се задължил да съгласува с възложителите изготвените от него идейни работни проекти преди да ги представи на компетентните органи за одобрение.След изповядване на сделките по прехвърляне на право на собственост и право на строеж договорът остава в сила относно клаузите, които не са възпроизведени в нот.акт. С нот.акт № *** т.** н.д.№***/200* г. от 02.11.2004 г.възложителите продали на жалбоподателя 4/9 ид.части от терена. Впоследствие страните променили намеренията си относно правната техника за уреждане на отношенията им и сключили нов договор от 01.11.2004 г. с нот.заверка за подписи от 02.11.2004 г. с отбелязване ,че въз основа на чл.183 ал.1 ЗУТ се разпределя ново строителство-сграда и са си разпределили индивидуалните обекти в нея , с посочени площи, принадлежащи избени помещения и идеални части от общите части на сградата,но без да се описват границите им.Задължили са се да подпишат договор за доброволна делба за ликвидиране на съсобствеността на фаза груб строеж в едномесечен срок от изготвяне на Акт обр. 12. На същата дата сключили и анекс към договор по чл.183 от ЗУТ, също с нот.заверка за подписи от 02.11.2004 г. Страните се споразумяли, че жалбоподателят ще извърши строителството с негови сили и средства и в съответствие с изискванията на БДС и одобрената техническа документация.Уговорили са размера на уравнителните суми, които възложителите дължат на жалбоподателя. Възложителите с нот.заверено пълномощно от 12.11.2004 г. упълномощили управителя на дружеството-жалбоподател да ги представлява и подписва пред всички данъчни,технически и административни служби и където е необходимо във връзка с издаване на разрешително за строеж в съсобствения им имот. Идеен проект за сградата не е одобряван , но е изготвен.Според него са предвидени два гаража, офис и ателие на приземния етаж, както и шест жилища.Въз основа на този проект е сключен договора от 01.11.2004 г.На 25.11.2004 г. гл.архитект е одобрил архитектурен проект, според който сградата включва само един гараж.Общата разгъната площ според него е 508,88 кв.м.Описаните в договора от 01.11.2004 г. обекти били изпълнени , с изключение на гараж №1. На негово място е изграден проход, представляващ обща част на сградата.Това довело до увеличаване на припадащите идеални части от общите части на сградата за всеки обект.Освен това в отклонение от проекта била завишена и разгънатата обща застроена площ от 508,88 кв.м. на 531,59 кв.м., в това число и площта на разпределените обекти.Тези промени довели до увеличаване на дължимите от възложителите суми. Допуснати били и други отклонения . Жалбоподателят не е съгласувал архитектурния проект с възложителите, и те не са давали съгласие гаражът да бъде изпълнен като проход ,въпреки уговореното в договора от 13.07.2004 г.А. проект е подписан само от възложителя, а даденото му пълномощно се отнася за издаване на разрешителното за строеж.Това се отнася и за други документи от строителната документация, в която има и материални поправки. Съставени са Констативен акт обр.15 от 14.04.2006 г. за установяване годността за приемане на строеж и удостоверение № 0-48 от 11.05.2006 г. за въвеждане в експлоатация на строежа. Тъй като страните не сключили окончателен договор за доброволна делба, жалбоподателят предявил иск за обявяването им за окончателни на договора от 01.11.2004 г. и анекса към него, като страните получат в индивидуален дял разпределените им обекти, ако заплатят дължимите от тях суми.Впоследствие въз основа на чл.116 ал.1 ГПК /отм/ той изменил иска си, като завишил претендираните суми съответно от А.И.-7 501 евро ,от н-ците на С. П.-8075 евро и от Н. И.-3 848 евро извън платеното до този момент. С решение № 741/06.2011 г. по гр.д.№2926/2006 г. на Варненския окръжен съд искът е уважен, като е обявен за окончателен договора за доброволна делба на построената жилищна сграда от 01.11.2004 г. и анекса към него и е присъдено уравняване чрез заплащане от възложителите в размер на 3 803,50 евро за А.И., 1238 евро за Н. И. и 4 498 евро за н-ците на С. П.. С обжалваното решение то е обезсилено и производството по делото е прекратено.Въззивният съд се е мотивирал с това, че договорът от 01.11.2004 г. е сключен въз основа на чл.183 ЗУТ и едва в исковата молба е наречен предварителен договор за делба, но по съдържанието си не е такъв.Страните не са уредили всички спорни въпроси във връзка с разпределението на обектите в сградата- да преразпределят в приемливо съотношение построеното в повече спрямо одобрения проект, да индивидуализират обектите с всички изискуеми елементи, включително с границите им, а така също да определят припадащите проценти от общите части на сградата, които в решението на първоинстанционния съд са различни от посоченото в договора.При липса на такова съгласие намира, че способът за решаване на спора е чрез делба. Освен това били извършени прехвърлителни сделки от жалбоподателя в полза на още шест лица на проценти от правото на обственост върху терена.Поради това намира иска по чл. 19 ал.3 ЗЗД за недопустим. В светлината на дадените по-горе отговори на поставените въпроси, довели до допускане на касационно обжалване на решението, това становище е неправилно. Причините , поради които въззивният съд е счел предявения иск за недопустим са въпроси по неговата основателност. Фактическите отношения създадени между страните не могат да се уредят справедливо по пътя на съдебната делба, тъй като със сключените помежду им договори, които нямат вещно-прехвърлително действие, за жалбоподателя е уговорен процент от застроената площ надхвърлящ притежавания от него дял от терена. Отговорът на спорните въпроси може да рефлектира върху основателността на предявения иск по чл.19 ал.3 ЗЗД, но не и на неговата допустимост. При решаване на спора следва да се има пред вид цитираното по-горе ППВС № 3/29.03.1973 г., според което основната цел на всеки сключен договор е той да бъде изпълнен.По договорите е дадено изпълнение , което трябва да бъде съобразено и в частите, в които то е неточно, това да даде отражение на сумите за уравнение. Между страните са сключени последователно два договора, вторият от които с анекс. Договорът от 13.07.2004 г. с оглед уговореното в него,запазило действието си след промяната в намеренията на страните, следва да бъде определен като договор за изработка чрез строителство срещу даване/прехвърляне право на собственост върху терен/.Договорът от 01.11.2004 г., не е озаглавен , в него се съдържа запис, че на основание чл.183 ал.1 ЗУТ се разпределя ново строителство-сграда.Доколкото с този законов текст се урежда различна хипотеза- възможността да се извърши нов строеж в съсобствен урегулиран поземлен имот от един или повече съсобственици, въз основа на договор в нотариална форма с останалите съсобственици,очевидно законовият текст не е цитиран уместно. Това обаче не променя действителния характер на договора като на предварителен договор за доброволна делба на бъдеща вещ- сградата,която жалбоподателят се е задължил да изгради по договора за изработка чрез строителство.С предварителния договор за делба страните са се задължили да подпишат договор за доброволна делба за ликвидиране на съсобствеността на фаза груб строеж в едномесечен срок от изготвяне на Акт образец 12.Той не следва да бъде определян като договор за групов строеж при положение,че доколкото са запазили своето действие, уговорките относно строителството на сградата, се съдържат в договора от 13.07.2004 г. ,който не е предмет на иска.Естеството на уговорените между страните права и задължения , както и изричната клауза да бъде сключен договор за доброволна делба, дават основание той да бъде определен именно като предварителен договор за доброволна делба на бъдеща вещ. Допустим е иск за обявяването на този договор за окончателен. Описанието дадено в договора на обектите, които страните си разпределят , макар и без посочени граници, позволява тяхната индивидуализация.Страните не са поставили под въпрос всяка от тях кои отделни обекти ще придобие. Строителството обаче е осъществено въз основа на архитектурен проект, който възложителите не са одобрили и който се различава от идейния проект на чиято база страните са сключили предварителния договор.При изпълнение на строителството са допуснати отклонения и от архитектурния проект, за които възложителите също не са давали своето съгласие.Тези отклонения са предизвикали като резултат различия в уговорените между тях застроени площи на отделните обекти , припадащите им се проценти от общите части на сградата , а с това и на размера на дължимите от тях суми.Отклоненията не са направили построеното негодно за ползване и поради това искът не може да бъде счетен за неоснователен, но те трябва да бъдат съобразени при определяне размера на уравнителните суми.Изградения като проход гараж не следва да се включва в площта на общите части, след като това е станало в отклонение с уговореното между страните.При изчисленията неговата площ трябва да бъде включена в застроената площ, отредена за жалбоподателя.В случай,че проходът бъде изграден впоследствие като гараж, то жалбоподателят ще разполага с възможността да предяви иск и по отношение на него.Ако при това положение и с оглед увеличения размер на застроената площ се получи промяна в уговореното съотношение 65% за жалбоподателя и 35 % за ответниците от застроената площ, то следва да се процедира по следния начин.Ответниците следва да заплатят разликата до 15 кв.м. по 300 евро за кв.м. и разликата над тази площ по 450 евро за кв.м., като при втората разлика аналогично трябва бъде съобразено правилото на чл. 210 ал.1 ЗЗД. До 10% тя е дължима, а за разликата над този процент също не следва да се присъжда уравнение, тъй като не е уговорено с ответниците увеличение на застроената площ.Неточното изпълнение на жалбоподателя следва да остане за негова сметка. Тъй като предварителният договор не съдържа границите на обектите, трябва да бъде установено дали тези описани в исковата молба са коректно посочени и дали ги индивидуализират точно . Следва да се отбележи също така,че обстоятелството за разпоредителни сделки с идеални части от правото на собственост върху дворното място извършени от жалбоподателя в полза на шест физически лица не би се отразило на основателността на иска, тъй като правата на приобретателите са обусловени от правата на жалбоподателя по предварителния договор за доброволна делба. На основание чл.294 ал.2 ГПК въззивният съд следва да се произнесе и относно разноските за водене на делото пред ВКС. По изложените съображения и на основание чл.293 ал.2 ГПК ,ВКС състав на ІV г.о. РЕШИ: ОТМЕНЯ решение № 37/09.03.2012 г. по гр.д.№508/2011 г. на Варненския апелативен съд и ВРЪЩА ДЕЛОТО на същия съд за ново разглеждане от друг състав. Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ