Р Е Ш Е Н И Е № 117 София, 22.08.2013г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, състав на Четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на първи април две хиляди и тринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА СТОИЛОВА ЧЛЕНОВЕ: СТОИЛ СОТИРОВ МИМИ ФУРНАДЖИЕВА при участието на секретаря Цветанка Найденова, изслуша докладваното от съдия Б.Стоилова гр. дело № 215 по описа за 2012г. и приема следното: Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационната жалба на адвокат Н.Н. като процесуален представител на И. Д. Д. от София срещу въззивното решение на Софийския апелативен съд /САС/ от 31.Х.2011г. по в.гр.д. № 2527/2011г. В жалбата се съдържат оплаквания за необоснованост и незаконосъобразност – касационни основания по чл.281 т.3 ГПК. Иска се отмяна на решението и уважаване на предявените искове за предоставяне на разрешение за ползване на строеж на двуетажна жилищна сграда и за присъждане на 44000лв. неустойка. Касационно обжалване на решението е допуснато с определение № 12/04.І.2013г. по въпроса „следва ли съдът да търси действителната воля на страните по договор и въз основа на какви обстоятелства тя се извежда”. Ответникът по касационната жалба [фирма] С. е заел становище за нейната неоснователност. Претендира разноски. За да се произнесе по касационната жалба, ВКС на РБ съобрази следното: С атакуваното решение САС е оставил в сила решението на СГС от 18.ІV.2011г. по гр.д. № 2882/2006г., с което са отхвърлени предявените от И. Д.Д. срещу [фирма] искове ответникът в даден му от съда срок да предостави за одобрение проекти и чертежи съгласно т.3.2. от Договор от 08.V.2002г. и т.5 от Анекс № 1 към него от 06.ІІІ.2003г.; да изпълни строителството на процесния обект съгласно договорената степен на завършеност; да получи разрешение за ползване съгласно действащото законодателство на двуетажната двуфамилна масивна жилищна сграда по нот.акт № **/29.ХІІ.200*г.; да изгради със свои средства и за своя сметка септична яма с подходяща хидроизолация съгласно чл.4 от Анекс № 2/11.ІХ.2003г.; да предаде всички заверени гаранционни карти на монтираните уреди и съоръжения съгласно т.21 от Протокол от 29.ХІІ.2004г.; да изгради дървен навес около барбекюто вместо полагаща се дървена скара; да предаде гаранционните документи на уредите и съоръженията; да узакони водопровода, газовата уредба, телефонизацията и ел.захранването, както и иска за присъждането на неустойка за забава по 1000лв. месечно за периода 30.ІV.2004г. – 30.ХІІ.2007г. /общо 44000лв./, дължима за неизпълнение на поетите задължения от ответника по сключените с ищеца договор от 08.V.2002г., Анекс № 1 и Анекс № 2 към него. За да постанови решението, въззивният съд е взел предвид, че страните са сключили договор, с който ищецът поел задължение да замени притежаваната от него ¼ ид.част от парцел в С. заедно с построената в него сграда срещу построена от ответника нова фамилна жилищна сграда в[жк]или[жк]в срок до 30.ІV.2003г.; че срокът е изменен с Анекс № 1 – до 30.ІХ.2003г., и с Анекс № 2 – до 30.ІV.2004г.; че в т.10 от Анекс № 2 е предвидено при просрочването на построяването на сградата дружеството да заплаща наказателна сума 1000лв. за всеки следващ месец; че с нот.акт № **/29.ХІІ.200*г. замяната, по повод на която е сключен доовора, е извършена; че няма данни строежът да е завършен до 30.ІV.2004г., но с извършването на замяната задължението на дружеството следва да се счита изпълнено – след приемането на изпълнението от страна на ищеца на 29.ХІІ.2004г. такова, каквото е било към този момент, забавата на дружеството е погасена и то не дължи обезщетение за такава за процесния период след тази дата; ако впоследствие се окаже, че изпълнението е неточно, може да се претендират вреди от него, които не се покриват с уговореното по т.10, което е само за забавено, но не и за неточно изпълнение. Съдът е приел, че сключеният анекс към нотариалния акт в деня на замяната, на гърба на който ищецът отбелязал, че е получил от дружеството 2850 евро, с която сума са уредени всички финансови ангажименти във връзка с нотариалния акт, следва да се тълкува в смисъл, че са уредени всички имуществени отношения между страните във връзка с договора от 2002г., възникнали до замяната, с оглед и на обстоятелството, че в нотариалния акт няма уговорки, налагащи заплащането на парични средства; доколкото задължението за неустойка за забава е финансово, то следва да се счита погасено и за периода преди извършване на замяната с оглед изявлението на ищеца върху анекса; ако задълженията на дружеството са били в по-голям размер, изявлението на ищеца материализира негов отказ от по-високия размер; целта на договора от 08.V.2002г. и на последващите го анекси е да подготви сключването на замяната, поради това с извършването на замяната задълженията на страните по този договор трябва да се считат изпълнени; в нотариалния акт е посочено състоянието на сградата, която с оглед етапа на строителството не е могла да бъде снабдена с разрешение за ползване и след като ищецът е приел замяната без съществуването на разрешение за ползване, той не би могъл впоследствие да претендира представянето на такова. По въпроса, обусловил допускането на касационно обжалване, ВКС на РБ е уеднаквил практиката по реда на чл.290 и следв. ГПК с решение № 505/03.І.2013г. по гр.д. № 1476/2011г. ІV ГО, според което съгласно чл.20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните – върху какво те са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат; отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка да се схваща в смисъла, произтичащ от целия договор, с оглед целта му, обичаите в практиката и добросъвестността – какви са и как се съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането на целта на договора, какво поведение на страните кои правомощия поражда за нея и как може да се упражняват те. Това разрешение на въпроса настоящият състав на ВКС напълно споделя. Касационната жалба е частично основателна. Законосъобразно и в съответствие с доказателствата по делото въззивният съд е приел, че ответникът не дължи неустойка по чл.10 от Анекс № 2 за периода 30.ІV. - 29.ХІІ.2004г. Правилно съдът е основал този си извод на писменото изявление на ищеца върху Анекс към нотариален акт от 29.ХІІ.2004г., че на същата дата е получил 2850 евро, с което са уредени всички финансови ангажименти във връзка с нотариалния акт /с който е извършена замяната по сключения помежду им предварителен договор/. Взето е предвид в тази връзка, че през този период ответникът е бил в забавено изпълнение на задължението му да построи сградата до уговорената степен на завършеност, че в нотариалния акт липсват уговорки, налагащи заплащането на парични средства, както и финансовия характер на задължението за неустойка. Следва да се отбележи още, че ищецът не е оспорил валидността на изявлението си, както и че не сочи и не установява по делото друго основание за приетото от него плащане на посочената сума, тежестта за което е била негова по силата на чл.127 ал.1 ГПК /отм./. Единственият налагащ се извод при тези обстоятелства е, че изявлението е за уреждане на имуществените отношения между страните по договора им от 08.V.2002г., възникнали до замяната. Частично незаконосъобразен обаче е изводът на въззивния съд, че ответникът не дължи неустойка по чл.10 от Анекс № 2 и за периода след сключването на 29.ХІІ.2004г. на окончателния договор за замяна до 30.VІ.2005г. Действително предварителният договор за замяна съдържа и договор за строителство /изработка/, следователно ответникът е поел с договора две задължения – да закупи дворно място и да построи в него до уговорената степен на завършеност двуетажна сграда и да замени така създадения имот. Тези две задължения са относително самостоятелни. Целта и на двете, обаче, е подготовка за сключване на окончателен договор за замяна. Това следва от уговорката по чл.4.2. от договора от 08.V.2002г., обвързваща сключването на окончателния договор с издаването на разрешение за ползване на сградата, което е предпоставено от построяването й. Към момента на извършването на замяната /с нотариален акт от 29.ХІІ.200*г./ и двете задължения на ответника са били изпълнени частично, тъй като сградата е била завършена до груб строеж, а не съобразно уговорената в договора от 08.V.2002г. и последващите го анекси степен, което изрично е посочено в нотариалния акт. По силата на чл.65 ал.1 и чл.66 ЗЗД ищецът не е бил длъжен да приеме частичното изпълнение, но го е приел. Това, обаче, само по себе си не означава, че задължението за довършване на строежа се е погасило. Това задължение би се погасило с приемане на частичното изпълнение при сключването на окончателния договор само при опрощаване на останалата част от него съобразно разпоредбата на чл.108 ЗЗД. Такова опрощаване /чрез договор между страните/ нито се твърди от която и да било от страните, нито се установява по делото. Напротив, че страните не са считали за приключени отношенията им относно довършването на строежа, е видно от представените по делото писмени доказателства, съставени от тях в деня на сключването на окончателния договор /протокол за довършителни работи/ и на 07.VІ.2005г., съдържащи съгласието им за извършване на довършителните работи. Необоснован и неправилен при тези обстоятелства е изводът на въззивния съд, че с извършване на замяната забавата на дружеството е погасена, поради което ищецът не можел да претендира неустойката, уговорена в чл.10 от Анекс № 2. Претенцията в тази й част, обаче, е частично основателна. Несъмнено установено е от техническата експертиза, че жилищната сграда е завършена и се обитава. С оглед определеният в протокола от 07.VІ.2005г. срок за довършителните работи – 30.VІ.2005г., показанията на разпитания свидетел и обясненията на ищеца по реда на чл.114 ГПК /отм./ в с.з. на 16.ІІІ.2010г., че живее в новопостроената сграда от лятото на 2005г., следва да се приеме, че сградата е построена окончателно към посочената дата /30.VІ.2005г./, която, обаче, е извън първоначално уговорения срок по Анекс № 2. Ето защо претенцията за неустойка следва да бъде уважена до размер на 6000лв. за просрочване на задължението в периода януари – юни 2005г. Законосъобразен като краен резултат е изводът на въззивния съд по претенцията за осъждане на ответното дружество да изпълни задължението за издаване на разрешение за ползване на новопостроената жилищна сграда. На първо място, по принцип разрешение за ползване се иска и се издава /по силата на чл.3 ал.1 от Наредба № 2/2003г. за въвеждане в експлоатация на строежите в РБ/ от и на възложителя, какъвто по силата на чл.161 ЗУТ е собственикът на имота или притежателя на правото на строеж, или на упълномощено от него лице, и то с нотариално заверено пълномощно или с договор с изричен текст за упълномощаване /виж пар.2 от ДР на Наредба № 2/2003г./. След сключването на окончателния договор собственик е ищецът, а не ответникът, като по делото не се твърди и не е установено ищецът да е предоставил на ответника правомощие в тази насока съобразно предвидените правила за това. От друга страна, по силата на чл.1 ал.2 от посочената Наредба № 2/2003г. процесната двуетажна сграда, която по критериите на чл.23 ЗУТ е ниско или максимум средно застрояване, т.е. ІV или V категория строеж /виж чл.137 ал.1 т.4 б. „б” и т.5 б. „а” ЗУТ/, не подлежи на разрешаване на ползването й и въвеждането й в експлоатация по реда на Наредбата. Такова разрешение, касаещо всички жилищни сгради, се е изисквало по отменената през 2003г. Наредба № 6/2001г. и с това е съобразена уговорката между страните по чл.4.2. от Договора от 08.V.2002г. Няма данни и не се твърди да са били налице в случая предвидените в пар.5 от ПЗР на Наредба № 2/2003г. предпоставки за приложение на реда по отменената Наредба № 6/2001г., а именно започнало производство по издаване на разрешение за ползване. При това положение уговорката между страните по чл.4.2 от Договора от 08.V.2002г. е с отпаднало правно значение и тя не би могла да бъде изпълнена от ответното дружество. Този извод обосновава неоснователност и на претенцията за присъждане на неустойка за периода юли 2005г. 30.ХІІ.2007г. С оглед на изложеното и на основание чл.293 ал.1 и ал.2 ГПК атакуваното въззивно решение следва да бъде оставено в сила в отхвърлителните му части по претенциите за присъждане на неустойка за разликата над 6000лв. до 44000лв. за периодите 30.ІV.2004г. – декември 2004г. и юли 2005г. – 30.ХІІ.2007г. и ответникът да бъде осъден да получи разрешение за ползване на новопостроената сграда. В отхвърлителната му част по претенцията за присъждане на неустойка до размер на 6000лв. въззивното решение следва да бъде отменено и спорът се разреши по същество съобразно изложените вече съображения, тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия. Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО, Р Е Ш И: ОТМЕНЯВА решението на Софийския апелативен съд, ГК, 7-ми състав, № 1818/29.ХІ.2011г. по гр.д № 2527/2011г. в отхвърлителната му част по претенцията за присъждане на неустойка до размер на 6000лв. за периода януари – юни 2005г. и ПОСТАНОВЯВА: ОСЪЖДА „Б.” АД С. да заплати на И. Д. Д. от С. 6000лв. неустойка за неизпълнение в срок на задължението за изграждане на сграда до уговорената по сключения помежду им Договор от 08.V.2002г., изменен с Анекс № 1 и Анекс № 2, степен на завършеност за периода януари – юни 2005г. ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение в останалите му обжалвани отхвърлителни части по претенцията за присъждане на неустойка за разликата над 6000лв. до предявения размер 44000лв. за периодите 30.ІV.2004г. – декември 2004г. и юли 2005г. – 30.ХІІ.2007г. и по претенцията [фирма] С. да бъде осъдено да получи разрешение за ползване на новопостроената двуетажна двуфамилна жилищна сграда, предмет на нот.акт № ** т.** рег. № **** д. № ***/29.ХІІ.200*г. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: