Ключови фрази
Иск за обявяване предварителен договор за окончателен * предварителен договор * отметнина

Р Е Ш Е Н И Е

Р    Е    Ш    Е    Н    И    Е  

           

                                                                   944

 

                                                 София   11.01.2010 г.

 

                                               В ИМЕТО НА НАРОДА

                                                          

             Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в открито заседание на осми декември през две хиляди и девета година в състав :

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :  ЦЕНКА ГЕОРГИЕВА                                            

ЧЛЕНОВЕ:              МАРИЯ ИВАНОВА

 ИЛИЯНА ПАПАЗОВА

 

при участието на секретаря Анжела Богданова

в присъствието на прокурора,

като изслуша докладваното от съдия Папазова  гр.д.№ 2923 по описа за 2008г. на бившето І г.о. и за да се произнесе взе пред вид следното :

            Производството е с правно основание чл.290,във вр. с ч.291 т.1 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба,подадена от Н. Г. П. , З. Д. П.,Н. Георгев П. и Д. Г. П.-всички от гр. Б.,чрез процесуалния си представител-адвокат Н. против въззивно решение № І* от 31.03.2008г.по в.гр.д. № 894 по описа за 2007г.на Бургаския окръжен съд, с което е отменено решение № 633 от 1.07.2005г.по гр.д. № 3321/2004г. на Районен съд Бургас и вместо това е постановено друго,с което е обявен сключения между Н,в качеството му на пълномощник на И. Н. П., З. Д. П.,Н. Георгев П. и Д. Г. П. –като продавачи и Ч. И. Ч.-като купувач предварителен договор от 12.02.2004г.за продажба на недвижим имот,представляващ дворно място,съставляващо УПИ * в кв.29 по плана на с. М.,с площ от 630 кв.м.,ведно с построената в него едноетажна жилищна сграда с тавански етаж, със застроена площ на етажа от 71.40кв.м.и на таванския етаж от 91.30кв.м.за сумата от 18 000лв. за окончателен, при условие,че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила купувачът плати на продавачите разликата до окончателната цена, в размер н 9 000лв. Искането е за отмяна на въззивния акт като неправилен, постановен в противоречие със закона и за решаване на въпроса по същество в смисъла,постановен от районния съд.

С определение № 145 от 19.02.2009г. ВКС е допуснал касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280 ал.1 т.2 от ГПК,като е счел,че е налице противоречиво произнасяне от съдилищата относно случаите,когато в предварителния договор за покупко-продажба на недвижими имот е включена клауза за т.нар. ”отметнина” /право на страната да го прекрати преди да е започнало изпълнението му като загуби обещаното или даденото/ и тази страна е упражнила правото си – то другата страна има ли право да иска обявяването му за окончателен или е носител само на правото да иска присъждане на уговорената в случай на отказ от договора престация.

В съдебно заседание страните не се явяват.

Върховният касационен съд,състав на ІІІ г.о.,след като обсъди направеното искане и доказателствата по делото,намира следното:

Производството е за втори път висящо пред касационната инстанция,след като с решение № 992 от 1.11.2007г.по гр.д. № 895/2006г. ВКС е отменил решение № 105 от 15.05.2006г.по гр.д. № 632/2005г.на БОС и е върнал делото за преценка на елементите от фактическия състав на чл.19 ал.3 от ЗЗД.

С оглед дадените указания –въззивният съд е приел, че не е налице разваляне на договора поради виновно неизпълнение на задълженията по него,тъй като такова право има само купувача,а подавайки искова молба по чл.19 ал.3 от ЗЗД- той заявява желанието си за запазване на облигационната връзка. Счел е,че не е налице едностранно разваляне на договора съгласно предвиденото в чл.5 от същия клауза и изпратеното в този смисъл писмо от ответника П до ищеца. С тези мотиви е приел съществуващия предварителен договор за валиден и като е констатирал,че са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, го е обявил за окончателен.

Съгласно чл.290 ал.2 от ГПК-касационният съд се проверява правилността на въззивното решение само по посочените в жалбата основания.

В случая посоченото е неправилност на решението поради нарушение на материалния закон. Оспорва извода на въззивния съд за наличие на валиден договор, като твърди,че към момента на подаване на исковата молба-сключеният предварителен договор вече е бил прекратен съобразно договореността по т.5 от същия,предвиждаща възможност за отказ от страна на продавачите. Оспорва и извода за това,че продавачите по договора са неизправна страна,като счита,че при уговорка за „отметнина”-въпросът за вината е ирелевантен.

Настоящият съдебен състав споделя тезата на касаторите.

Безспорно е установено,че между страните/Н. Георгиевич П. , И. Н. П. З. Д. П.,Н. Георгев П. и Д. Г. П.-като продавачи и Ч. И. Ч.-като купувач/ е бил сключен на 12.02.2004г. предварителен договор за покупко-продажба на гореописания недвижим имот за сумата от 18 000лв./от която е платено капаро от 9 000лв./,като посочения в него срок за сключване на окончателен договор е 31.08.2004г.,когато е следвало да се заплати и останалата сума. В т.4 и т.5 от същия са договорени възможности за отказ. В т.4 е предвидено, че „в случай,че купувачите се откажат-губят капарото си”,а съгласно т.5- „в случай,че продавачите се откажат от продажбата на имота на купувача,те му връщат полученото капаро и обезщетение в двоен размер”.

Спорът е относно характера на уговорката по т.5- дали тя следва да се приеме като възможност за отмятане, за това - дали продавачите са се възползвали от правото си на отказ от договора и ако това е така,дали купувачите имат право да искат обявяване на предварителния договор за окончателен.

Настоящият съдебен състав приема,че уговорената между страните клауза по т.5 от сключения на 12.02.2004г.предварителен договор е за отмятане. Волята на страните в този смисъл е ясна,още повече,че те са уговорили такава възможност за отказ-както в полза на продавача,така и на купувача. Отметнината е особена форма на договорна отговорност,която поражда преобразуващото право за прекратяване на договора с едностранно волеизявление до започване на изпълнението. Няма установена форма за едностранното волеизявление. В случая- видно от писмо, получено на 15.03.2004г.от купувачът Ч. Ч. /с оглед съдържащото се в него отбелязване/-продавачите са се възползвали от правото си, като изрично са уведомили за това съконтрахента си. В договора –не е уговорен специален ред за уведомяване за прекратяване на договора,поради което следва да се приеме,че писмената форма,с която е сключен договора между страните – е достатъчна за валидно изразяване на воля за прекратяването му. Облигационното отношение се прекратява автоматично както при разваляне на договора. Следователно – към датата на предявяване на иска -27.10.2004г.- между страните не е бил налице валиден предварителен договор за покупко-продажба.

Относно възможността в тази хипотеза да се иска обявяване на предварителен договор за окончателен,настоящият съдебен състав приема разрешението дадено в цитираните в определението за допускане до касационно обжалване- решения на ВС /№ 2408/6.11.1963г.,№ 1419/23.07.1959г., № 1061/7.08.1958г.и № 2301/23.11.1955г./, съгласно които когато страни по един предварителен договор уговорят право на отмятане от договора за всяка една от тях срещу заплащане на известна престация /пишманлък/ и едната от тях се отметне /откаже/ от същия, другата не може да иска сключване на окончателен договор по съдебен ред. Това е така,защото с подписване на договора –страните са предвидили за всяка една от тях и са се съгласили на две алтернативни възможности – или изпълнение на договора,или отказ от него. Тъй като изразената от тях воля –позволява на всяка една страна избор – при наличие на направен такъв – другата е длъжна да се съобрази. В случая –продавачите са се възползвали от предоставената им възможност за отказ от договора,уведомили са надлежно противната страна и за последната не съществува правна възможност да променя вече направения избор. В тази хипотеза не може да се поставя въпрос за виновно поведение. Поведението на страната/в случая продавачите/ е правомерно,тъй като то почива на уговореното в договора. За другата страна остава възможността да претендира уговореното съгласно т.5 от договора /което в случая е- полученото капаро и обезщетение в двоен размер/.

Като е приел обратното,въззивният съд е постановил неправилен акт,който следва да бъде отменен. На основание чл.293 от ГПК-спорът следва да бъде разрешен по същество,като предявения иск бъде отхвърлен пред вид гореизложените мотиви и липсата на валиден договор между страните.

Пред касационната инстанция не е направено искане за разноски,поради което и съдът не присъжда такива.

Мотивиран от горното,Върховен касационен съд,състав на Трето гражданско отделение

 

 

Р Е Ш И :

 

 

ОТМЕНЯ решение № І* от 31.03.2008г.по в.гр.д. № 894 по описа за 2007г.на Бургаския окръжен съд И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВИ :

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от Ч. И. Ч. от гр. Б. ул.”Войнишка” № 6 ет.5 против Н. Г. П. , З. Д. П.,Н. Георгев П. ,Д. Г. П.-всички със съдебен адрес:гр. Бургас ул.”Васил Априлов”№16 ет.3-адвокат Н. и И. Н. П. от гр. Б. к/с”Зорница” бл.35 вх.”Б” ет.3 иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 12.02.2004г. предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот,представляващ дворно място, съставляващо УПИ * в кв.29 по плана на с. М.,с площ от 630 кв.м.,при граници : УПИ *, УПИ *, УПИ ХХІІІ-193 в кв.29 и улица, ведно с построената в него едноетажна жилищна сграда с тавански етаж, със застроена площ на етажа от 71.40 кв.м.и на таванския етаж от 91.30кв.м. и всички подобрения и приращения, за сумата от 18 000лв.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

 

 

ЧЛЕНОВЕ:1.

 

 

2.