4 Р Е Ш Е Н И Е № 523/10 СОФИЯ, 14.07.2011 г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на 8 юни 2010 година в състав : ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЖАНИН СИЛДАРЕВА ЧЛЕНОВЕ : ДИЯНА ЦЕНЕВА БОНКА ДЕЧЕВА при секретаря Даниела Никова изслуша докладваното от съдията Д. Ценева гражданско дело № 3114/08 година и за да се произнесе, взе предвид : Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба, подадена от Д. И. К. - Р. и М. Х. Р. чрез техния пълномощник адв. Г. Н., против решение № 64 от 02.04.2008 г. по в.гр.д. № 78/08 г. на Варненския апелативен съд. С него е оставено в сила решение № 20 от 19.04.2006 г. по гр.д. № 948/05 г. на Добричкия окръжен съд, с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателите против А. И. К., Л. А. К. и М. А. К. иск с правно основание чл. 19, ал.3 ГПК/ отм./ за обявяване за окончателен на предварителен договор от 11.07.2002 г за покупко- продажба на недвижим имот в [населено място],[жк], [улица], представляващ дворно място – парцел /УПИ / ХVІІ, пл.№ 72 в кв. 26 по плана на [населено място], ведно с построената в него масивна триетажна сграда, състояща се от : приземен етаж - магазин за хранителни стоки от 55 кв.м и магазин за промишлени стоки от 42 кв.м; първи жилищен етаж от входно предверие, кухня, трапезария, хол, две спални, баня и балкони, с обща площ 112.40 кв.м; втори жилищен етаж- входно предверие, кухня, трапезария, хол, две спални, баня и балкони, с обща площ 112 кв.м; трети жилищен етаж- кухня- трапезария, хол, две спални, коридор, стълбище и сервизни помещения с обща площ 112 кв.м, както и всички останали трайни подобрения в дворното място, ограда и трайни насаждение. В касационната жалба са развити оплаквания за неправилност на въззивното решение поради нарушение на съдопроизводствените правила и на материалния закон. Жалбоподателите поддържат, че въззивният съд не се е съобразил със задължителните указания на ВКС, дадени в решението, с което е отменено предходното въззивно решение, не е събрал относимите към изхода на делото доказателства и не е обсъдил доводите и възраженията на страните. В нарушение на материалния закон е приел, че предварителният договор е сключен в нарушение на чл. 29, ал.3 ЗС, поради което е нищожен изцяло. Ответниците по касация А. К., Л. К. и М. К. чрез техния процесуален представител изразяват становище, че касационната жалба е неоснователна. Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като обсъди изложените в касационната жалба доводи във връзка с доказателствата по делото, приема следното: От фактическа страна по делото е установено, че на 11.07.2002 г. е сключен предварителен договор между А. И. К., Л. К. и М. К. от една страна като продавачи и Д. К. И. - Р. и М. Х. Р. от друга като купувачи, за продажба на недвижим имот, представляващ дворно място- парцел ХVІІ- 72 в кв. 26 по плана на [населено място], цялото с площ 684 кв.м, ведно с построената в него триетажна жилищна сграда с приземен етаж и всички подобрения в двора, за сумата 30 678 евро, платима на няколко вноски, съгласно уговореното в договора. Купувачите са съпрузи, като е безспорно установено, че съпругата е българска гражданка, съпругът - сирийски гражданин. За да отхвърли предявения иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, въззивният съд е приел, че в частта относно дворното място предварителният договор е нищожен поради противоречие със закона. Изводът е обоснован с това, че законът - чл. 29, ал.3 ЗС, забранява чужденци да придобиват земя в Република България и тъй като съгласно чл. 19, ал.1 СК/ отм./ върху придобитото по време на брака имущество възниква бездялова съпружеска имуществена общност, договорът не може да произведе действие и по отношение на съпругата. На следващо място съдът е приел, че договорът не може да бъде обявен за окончателен и по отношение на обещанието за продажба на жилищната сграда, тъй като в тази част той няма самостоятелно значение и не може да бъде направен извод, че договорът би бил сключен само за нея, доколкото страните не са уговорили отделно продажна цена за земята и за сградата. Освен това е посочил, че за продавачите продажбата на сградата отделно от земята би била икономически неоправдана. Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса изцяло нищожен ли е предварителен договор за продажба, с който съпрузите, единият от които български гражданин, а другият чужденец, придобиват земя и може ли договорът да се обяви за окончателен само по отношение на съпруга - български гражданин. С изменението на чл. 22 от Конституцията на Република България се допусна възможност за придобиване на правото на собственост върху земя от чужденци при определени условия в зависимост от тяхното гражданство. Съгласно чл. 29, ал.2 ЗС извън наследяването по закон, лицата, граждани на държавите- членки на ЕС или на държавите - страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство, могат да придобиват право на собственост върху земя при спазване на изискванията, установени със закон, в съответствие с условията на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз. Лицата, които не са граждани на държавите- членки на ЕС или на Споразумението за Европейското икономическо пространство, не могат да придобиват земя в България, извън наследяването по закон, освен ако не са граждани на държава, с която България има сключен международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал.2 от Конституцията, обнародван и влязъл в сила. Няма законово основание този ограничителен режим да бъде прилаган и по отношение на български граждани само поради факта, че са сключили граждански брак с чужденец. Адресат на забраната е само съпругът- чужд гражданин. Българските граждани могат да придобиват право на собственост върху земя по всички способи, визирани в чл. 77 ЗС, без ограничение. Обратното разбиране би довело до недопустимо ограничаване на правата им въз основа на личното им положение, в противоречие с установения в чл. 6, ал.2 от Конституцията принцип за равенство на гражданите пред закона. Върху земята, придобитата по време на брака от съпруга - български гражданин, няма да възникне съпружеска имуществена общност. Нормата на чл. 29, ал.3 ЗС изключва приложението на чл. 19, ал.1 СК/ отм./ и земята ще бъде негова индивидуална собственост. С оглед на изложеното следва да се приеме, че предварителният договор за продажба, който има за предмет земя и сгради, по който купувачите са съпрузи, единият от които български гражданин, а другият - чужденец, не е нищожен поради противоречие със закона нито изцяло, нито за част от предмета на договора. Съпругът, който е гражданин на друга държава, ще може да придобие валидно съответната част от сградата и от правото на строеж. След като продавачите по договора са изразили воля да прехвърлят и правото на собственост върху земята, няма пречка договорът да бъде обявен за окончателен, щом съпрузите са съгласни единият от тях да придобие правото на собственост, а другият – ограничено вещно право на строеж върху нея. При това разрешение на правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, въззивното решение се явява неправилно и следва да бъде отменено . Тъй като се налага извършването на нови съдопроизводствени действия, а делото е за втори път пред касационната инстанция, след отмяна на въззивното решение на основание чл. 295, ал.2 ГПК следва да бъде даден ход на делото пред ВКС за събиране на доказателства във връзка с изпълнението на задължението на купувачите по предварителния договор за заплащане на уговорената в него цена, както и за наличието или липсата на непогасени данъчни задължения на продавачите за имота. Водим от гореизложеното съдът Р Е Ш И : ОТМЕНЯВА решение № 64 от 02.04.2008 г. по в.гр.д. № 78/08 г. на Варненския апелативен съд. ДАВА ХОД на делото пред ВКС. УКАЗВА на жалбоподателите да представят удостоверение за данъчна оценка на процесния недвижим имот и доказателства за наличието или липсата на данъчни задължения на продавачите за същия, за което при нужда да им се издаде съдебно удостоверение. Дава възможност на страните да представят доказателства във връзка с изпълнение на задължението на купувачите за заплащане на уговорената в предварителния договор цена. Насрочва делото за..........................,за която дата да се уведомят страните. ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: