4 . стр. от решение по гр.д. № 1060/2009 на Върховния касационен съд, ІV ГО РЕШЕНИЕ № 703/10 г. София,05.01.2011 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на четиринадесети октомври две хиляди и десета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков ЧЛЕНОВЕ: Албена Бонева Владимир Йорданов при участието на секретаря Ст. Т. като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 1060 по описа за 2009 година, за да се произнесе, взе пред вид следното: Производство по чл. 290 ГПК. Допуснато е касационното обжалване на решението на ПОС от 13.03.2009 г. по гр.д. № 90/2009, с което е отхвърлен предявеният иск за заплащане на наемна цена по чл. 232, ал. 2 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправния въпрос за валидността на наемен договор на земеделска земя. По поставения въпрос Върховният касационен съд намира, че върху земеделската земя, както и върху всяка друга телесна вещ може да бъде учредено вещно право на ползване. Когато вещта е недвижима, вещното право се учредява с нотариален акт (или договор за делба с нотариална заверка на подписите), който трябва да бъде вписан, за да бъде противопоставим на трети лица, които черпят права от същия праводател. Така учреденото вещно право позволява на неговия титуляр да ползва вещта и да придобива нейните естествени и граждански плодове. Ако правото на ползване се учредява възмездно, плащането на цената може да бъде уговорено наведнъж или на части през определени периоди от време. Права със същото съдържание може да възникнат и от облигационна връзка. По договора за наем наемателят има правото временно да ползва наетата вещ, да събира естествените й плодове, като може да придобива и гражданските плодове, доколкото има право да я пренаема изцяло или отчасти. Договорът за наем на недвижима вещ, макар и да не поражда, променя нито погасява вещни права, също може да бъде вписан, за да може правата на наемателя да бъдат противопоставими на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Договорът за наем, освен ако е търговска сделка, е ограничен с 10-годишен срок, но ако негов предмет е земеделска земя (и/или други вещи за земеделско производство), той може да бъде сключен и за по-дълъг срок (но не по-малко от четири стопански години). За да е валиден, договорът за аренда трябва да е сключен с нотариална заверка на подписите, а за да може правата на арендатора да бъдат противопоставени на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател, той трябва да бъде вписан в нотариалните книги. Земеделската земя може да бъде предмет на договор за наем. Формата за валидност на договора е свободна (писмена, устна или с конклудентни действия). Договорът за наем може да обвърже страните за срок до 10 години, освен ако е търговска сделка. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Договорът за наем е възмезден и наемателят дължи наемна цена. Ако временното ползване е отстъпено безвъзмездно, договорът не е за наем, а за послужване. Земеделската земя може да бъде предмет и на договор за аренда. Формата за валидност на договора е писмена с нотариална заверка на подписите. Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за наем. Договорът за аренда може да обвърже страните за срок над 4 стопански години. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Регистрирането на арендния договор в ОСЗГ няма правно значение за валидността и действието му. Договорът за аренда е възмезден и арендаторът дължи арендна цена. Ако договорът е конвертиран в такъв за наем и ползването е предоставено, уговорената насрещна престация се дължи като наемна цена. Земеделска земя може да бъде обект и на право на ползване. Формата за валидност на учредителната сделка (между живи) е нотариален акт или писмен договор с нотариална заверка на подписите. Липсва ли изискваната от закона форма, сключеният договор се конвертира в договор за аренда или наем, а при безвъзмездност – в заем за послужване. Вписването на договора в нотариалните книги не е елемент от фактическия състав на договора (няма конститутивно действие), но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права (вещни или облигационни) от същия праводател. Ако договорът е възмезден, ползвателят дължи уговорената цена на правото на ползване. Ако договорът е конвертиран в такъв за аренда или наем и ползването е предоставено, уговорената насрещна престация се дължи като арендна или наемна цена. ВКС, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира основателна поради следните съображения: За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че сключеният договор за наем на земеделска земя е нищожен, тъй като не е сключен в изискваната от чл. 3 ЗАЗ форма. В нарушение на материалния закон въззивният съд е приел, че сключеният за една стопанска година писмен договор за наем на процесната земеделска земя е нищожен, поради което претендираната наемна цена не се дължи. Видно от изложеното въззивното решение е постановено внарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – решено от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК. По делото е установено, че в изпълнение на сключения на 22.02.2006 г. договор за наем ищецът е предоставил на ответника ползването на процесната земеделска земя в продължение на една стопанска година, но до приключването на устните състезания пред въззивния съд ответникът не е изплатил уговорената наемна цена в размер на 2.380 лева. Видно от изложеното страните са обвързани от валиден договор за наем на земеделска земя, като наемодателят е изпълнил задълженията си по договора, пора което ответникът следва да бъде осъден да изпълни своите като заплати сумата 2.380 лева със законната лихва от предявяването на иска, както се претендира и всички разноски по делото в размер на 560 лева. Воден от изложеното ВКС, състав на Четвърто гражданско отделение РЕШИ: ОТМЕНЯ решението на Пазарджишкия окръжен съд от 13.03.2009 г. по гр.д. № 90/2009. ОСЪЖДА Р. А. М. от[населено място], обл. П. да заплати на Земеделска кооперация „П. земя”,[населено място], обл. П. сумата 2.380,00 лева на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД със законната лихва от 29.08.2008 г. на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД и сумата 560,00 лева разноски за всички инстанции. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.