Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на тринадесети октомври през две хиляди и петнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Красимир Влахов
ЧЛЕНОВЕ: Камелия Маринова
Веселка Марева

при участието на секретаря Зоя Якимова
като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 2725 по описа за 2015 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.
Обжалвано е решение № 617 от 24.01.2015г. по гр.д. №8540/2013г. на Софийски градски съд, ІV-д състав, с което е потвърдено решение № 165 от 07.01.2013г. по гр.д. № 26742/2010г. на Софийски районен съд за отхвърляне на предявения от К. Г. С. срещу Л. К. З., П. П. П. и В. П. П., действаща лично и със съгласието на законния си представител П. П. П., иск за установяване собствеността и предаване владението върху недвижим имот - апартамент № 119/91 в [населено място], [жк], [жилищен адрес] със застроена площ 49,72 кв.м.
Касационна жалба е подадена от К. Г. С. чрез пълномощника адв. М.. Поддържа се неправилност на решението поради нарушения на материалния закон и на съдопроизводствените правила. Развити са съображения, че ответницата като трето лице по отношение на договора за продажба, не може да оспорва материалната компетентност на лицето, подписало заповедта по чл. 120 Н./отм./, тъй като легитимацията на собствеността произтича от сключения договор за продажба. Освен това, неподписването на заповедта по чл. 120 Н./отм./ от компетентния орган, не обуславя нищожност на сделката, тъй като не е налице противоречие със закона.
Ответницата по иска В. П. П., която е навършила пълнолетие, взема становище за отхвърляне на жалбата чрез пълномощника си адв. С..
Ответниците П. П. П. и Л. К. З. не вземат становище.
С определение № 296 от 14.07.2015г. е допуснато касационно обжалване на решението на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК поради констатирано противоречие с практика по чл. 290 ГПК по въпроса: нищожен ли е договорът за продажба на държавно жилище, сключен по реда на Н./отм./, ако заповедта по чл.120 Н./отм./ не е подписана от председателя на ИК на ОбНС, а от друго длъжностно лице, на което тези функции са изрично делегирани.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:
Производството е по иск за собственост на апартамент в [населено място]. Ищецът основава правото си на собственост на договор за покупко-продажба на държавен недвижим имот, сключен със ОбНС на Община „Студентска” на 07.09.1988г. по реда на Н./отм./. Установено е, че с нотариален акт от 07.02.2000г. ищецът е продал на Е. П. Л. процесния апартамент. С влязло в сила решение по гр.д. № 1352/2002г. на Софийски районен съд, 26 състав, договорът за покупко-продажба, сключен с Е. Л., е признат за нищожен на основание чл. 26, ал.1 ЗЗД поради заобикаляне на забраната в чл. 152 ЗЗД. Решението е влязло в сила 01.04.2010г. Междувременно, на 10.12.2001г. Е. Л. и съпругата му Д. Л. са продали имота на А. К. А.; на 02.04.2002г. той го е продавал на Ц. В. Т.; последният и съпругата му на 06.08.2008г. са прехвърлили собствеността на Д. А. К.. На 17.03.2010г. Д. К. е продала имота на ответницата В. П. П. и е учредила право на пожизнено ползване на ответниците П. П. П. и Л. К. З..
Разрешаването на спора е концентрирано върху наведеното от ответницата възражение за нищожност на договора, с който ищеца е придобил собствеността върху апартамента от държавата. В. съд е приел, че Наредбата за държавните имоти/отм./ предвижда сложен фактически състав за прехвърляне на правото на собственост, включващ акт на държавен орган - заповед на председателя на ИК на ОбнС и договор, подписан от председателя на ИК на ОбНС или определен от него член на ИК и купувача. Ищецът е одобрен да закупи апартамента в качеството му на наемател на ведомственото жилище, предоставено му от Държавния комитет за изследвания и технологии. Видно от приложената преписка по покупко-продажбата, че за извършване на продажбата е дадено разрешение от Държавния комитет за изследвания и технологии, както и че заповедта по чл. 120 Н./отм./ и договора за покупко-продажба са подписани от Е. П. - секретар на Община „Студентска”. Последната е била определена със заповед на Председателя на ИК на ОбНС от 06.06.1988г. да подписва всички необходими документи по чл. 120 и 121 Н./отм./ Въз основа на тези констатации Софийски градски съд е заключил, че действащата нормативна уредба към момента на сключване на договора за продажба от 07.09.1988г. не допуска делегиране на правомощието за издаване на заповед по чл. 120 Н./отм./. Такова е възможно единствено за подписване на договора за покупко-продажба. Съдът се е позовал на съдебна практика и е изтъкнал, че компетентността на председателя на ИК на ОбНС по отношение заповедта по чл. 120 Н./отм./ е изключителна. Поради това, при липса на един от елементите на сложния фактически състав е налице нищожност на договора по чл. 26, ал.1 ЗЗД поради противоречие със закона. По тези съображения съдът е приел, че ищецът не може да се легитимира като собственик на имота, което обуславя отхвърляне на иска, без обсъждане правоизключващите възражения на ответниците.
Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса: нищожен ли е договорът за продажба на държавно жилище, сключен по реда на Н./отм./, ако заповедта по чл. 120 Н./отм./ не е подписана от компетентния административен орган - председателя на ИК на ОбНС, а от друго длъжностно лице, на което тези функции са изрично делегирани. Констатирано е противоречие с практика по чл. 290 ГПК, а именно: Решение № 419 от 19.07.2010г. по гр.д. № 389/2009г. на І г.о. на ВКС. То е постановено по иск по чл.7 ЗВСОНИ и установява критериите за преценка кои нарушения на нормативни актове при покупко-продажба на държавни жилища, обуславят отнемане на собствеността на купувачите. Според него при добросъвестност на купувачите, придобили държавното жилище без да се възползват от положението, което са заемали в обществото, както и когато няма съществено нарушение на материалноправни разпоредби, а само дребни административни пропуски, за които вина носи администрацията, а не приобретателите, те не могат да бъдат лишавани от своята собственост. Решението е постановено при съобразяване практиката на Е. в Решението от 15.03.2007г. по делото В. и др. срещу България по жалби №№ 43278/1998г., 45437/1999г., 48014/1999г., 48380/1999г., 51362/1999г., 53367/1999г., 60036/2000г., 73465/2001г. и 194/2002г.
Настоящият състав възприема разрешението в посоченото решение на Първо гражданско отделение като счита, че то напълно съответства на разума на закона. В отговор на въпроса следва да се приеме, че не е нищожен договор за продажба на държавно жилище, сключен по реда на Н./отм./, когато заповедта по чл.120 Н./отм./ не е подписана от председателя на ИК на ОбНС, а от друго длъжностно лице, на което тези функции са изрично делегирани, ако купувачът е добросъвестен.
По касационната жалба.
При горното разрешение изводът на двете инстанции за нищожност на договора за покупко-продажба, сключен от ищеца по реда на Н./отм./ за придобиване правото на собственост върху спорното жилище, е незаконосъобразен. Установеният факт, че заповедта за продажба на жилището не е подписана от председателя на ИК на РНС, а от натоварения от него секретар на ИК, не обуславя нищожност на договора за покупко-продажба, сключен по реда на Н./отм./. От решаващо значение е обстоятелството, че това е недостатък, допуснат от администрацията и за него добросъвестният купувач не отговаря. Както правилно са изяснили съдилищата, продажбата на държавни жилища по реда на Н./отм./ представлява сложен фактически състав, който включва административен елемент /издаването на заповед от административен орган за определяне на купувача и цената/ и гражданскоправен елемент /сключване на договор с определения купувач/. Гражданинът - кандидат-купувач не участва при издаването на административния акт и не може да влияе върху това кое длъжностно лице да подпише заповедта. Ето защо, допуснатите в рамките на това административно производство недостатъци, са извън неговата сфера на въздействие. От значение е, че купувачът е добросъвестен, не е допуснал нарушения на закона или морала и не може да носи отговорност за пропуските на администрацията. При горните съображения ищецът се легитимира като собственик на имота по силата на договора за покупко-продажба от 07.09.1998г.
От друга страна, установено е по делото, че всички разпоредителни сделки с имота, включително тази от 17.03.2010г., с която ответницата В. П. е закупила имота, са сключени по време на висящността на спора по чл. 26 ЗЗД за нищожност на договора за продажба, сключен на 07.02.2000г. между ищеца К. С. и Е. Л.. Този иск е предявен през 2002г., а решението, с което искът е уважен, е влязло в сила на 01.04.2010г. Следователно, ответниците се явяват частни правоприемници на ответника по иска по чл.26 ЗЗД, които са придобили имота в хода на делото и като такива са обвързани от силата на пресъдено нещо на решението - чл.121, ал.3 ГПК/отм./, съотв. чл.226, ал.3 от сега действащия ГПК. Поради това, те не могат да се бранят с възражение, че ищецът не е собственик на имота - в производството по иска за нищожност такова възражение не е наведено, не е разглеждано и предявяването му е преклудирано от обективните предели на силата на пресъдено нещо. Вследствие прогласената нищожност на договора от 07.02.2000г. последващите сделки за продажба на имота са лишени от транслативно-вещен ефект и не са довели до прехвърляне на правото на собственост. Ето защо и ответницата В. П. не е могла да придобие право на собственост, съответно ответниците П. П. и Л. З. не са придобили право на ползване върху имота по силата на нотариалния акт от 17.03.2010г.
За формиране крайния изход на спора е необходимо да бъдат разгледани повдигнатите от ответниците по иска възражения. Те не са обсъждани от двете инстанции до момента, тъй като искът е отхвърлян поради отричане активната легитимация на ищеца.
На първо място ответниците поддържат твърдение, че независимо от нищожността на договора за продажба между ищеца и Е. Л., техният договор за покупко-продажба има вещно-прехвърлително действие. Развиват съображения, че Ц. Т., който е купил имота от А. А. на 02.04.2002г., е бил добросъвестен владелец, тъй като не е знаел, че праводателят му не е собственик; той е владял имота до 06.08.2008г. когато е предал владението на следващия купувач - Д. К.; към момента на това прехвърляне вече е придобил собствеността с петгодишно непрекъснато владение. Затова, при сключването на договора с ответниците Д. К. е била собственик, съответно договорът валидно е прехвърлил правото на собственост на В. П.. В обобщение, наведеното възражение се основава на придобиване по давност от Ц. Т. в периода 2002 - 2008г. чрез добросъвестно владение.
Установените факти по спора обаче опровергават основателността на изложените съображения. На първо място, не е категорично установено кога Т. е установил владение върху имота - в нотариалния акт от 02.04.2002г. е уговорено, че владението ще му бъде предадено на същата дата. Видно, че на 21.02.2002г. по изп.д. № 4064/2002г. е извършен въвод във владение в процесния имот на взискателя А. А. срещу длъжниците Е. Л. и Д. Л., като в протокола е отразено, че в имота е намерен К. С.. С решение на Софийски градски съд от 12.04.2004г. по гр.д. № 871/2004г. извършеният въвод във владение е отменен и на 14.12.2007г. К. С. е въведен обратно в жилището, като в имота са намерени наематели. Ц. Т., последващ купувач на имота, е искал спиране на изпълнителното дело, но молбата му е оставена без уважение по съображения, че не е трето лице по смисъла на чл. 416 ГПК/отм./ - той е приобретател на имота от длъжника по изпълнението и неговото положение е идентично с това на праводателя му. По-късно, с молба от 01.02.2008г. Ц. В. Т. е поискал от Софийски районен съд да му бъде издаден изпълнителен лист по чл.237, б.”ж” ГПК/отм./ за предаване на владението срещу продавача А. К. А.. Такъв е издаден на 19.03.2008г. и при извършен на 11.07.2008г. въвод във владение от имота са отстранени наематели. С влязло в сила на 21.03.2011г. решение на Софийски районен съд по гр.д. № 20 663/2008г. е отхвърлен иск на К. С. против Ц. Т. с правно основание чл. 76 ЗС за връщане на отнетото на 11.07.2008г. владение върху имота. Така посочените обстоятелства не дават възможност за категоричен извод относно началния момент на владението на Ц. Т.. Видно, че до 21.02.2002г., както и в периода от 14.12.2007г. до 11.07.2008г. в имота е бил ищеца, а подадената на 01.02.2008г. молба за издаване на изпълнителен лист за въвод срещу продавача А., съставлява признание, че Т. не упражнява фактическа власт върху имота към този момент. При липса на несъмнени данни за началото на владението давностен срок за придобиване на собствеността не може да тече. Освен това, дори да е упражнявано владение, то не е добросъвестно, след като е установено по време на висящ спор за нищожност на предходна продажба на имота, приключил с влязло в сила решение за уважаване на иска, което решение се ползва със сила на пресъдено нещо спрямо владелеца.
Следващото възражение на ответниците е за право на задържане на имота до заплащане на необходими разноски в размер на 550 лв., представляващи разходи за подмяна на водопроводна система и на щрангове в банята, и на подобрения, увеличили стойността на имота, в размер на 10 000лв. Подобренията са описани в четири пера: поставяне на теракот в коридора и кухненския бокс, поставяне на плочки в банята; поставяне на мивка и тоалетна в банята; поставяне на ламиниран паркет в стаята. Правото на задържане е признато от закона - чл. 72, ал.3 ЗС на добросъвестния владелец. Предвид даденото в чл. 70, ал.1 ЗС определение за добросъвестен владелец, то ответниците нямат качеството на такива. Те са придобили имота от несобственик, но по време на висящ процес и са обвързани от установената нищожност на сключения договор за продажба на имота между ищеца и първия приобретател Е. Л.. Следователно липсва изискваното от закона незнание, че праводателят не е собственик. Поради това ответниците не разполагат с право на задържане на имота.
Събраните свидетелски показания на свидетелите П. и А.Н. установяват, че ответниците упражняват фактическа власт върху жилището.
При тези обстоятелства са налице предпоставките за уважаване на предявената претенция за ревандикация на имота - ищецът е собственик, а ответниците го владеят без правно основание. Този извод обуславя отмяна на обжалваното въззивно решение и постановяване на ново такова за уважаване на иска по чл. 108 ЗС.
С оглед изхода на спора ищецът има право да получи направените разноски за водене на делото във всички инстанции, които възлизат на 8 106 лв.
Водим от горното и на основание чл. 293, ал.2 ГПК Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.ОТМЕНЯ въззивно решение № 617 от 24.01.2015г. по гр.д. №8540/2013г. на Софийски градски съд, ІV-д състав и вместо него постановява:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на основание чл. 108 ЗС по отношение на В. П. П. от [населено място],[жк], [жилищен адрес] Л. К. З. от [населено място], [жк], [жилищен адрес]0 и П. П. П. от [населено място], [улица][жилищен адрес]0, че К. Г. С. от [населено място], обл. К. е собственик на следния недвижим имот: апартамент № 119/91, находящ се в [населено място], [жк], [жилищен адрес] със застроена площ 49,72 кв.м., състоящ се от стая, кухня и сервизни помещения, при съседи: апартамент № 90, апартамент № 92 и коридор; заедно с принадлежащото му таванско помещение № 16 с полезна площ 3,90 кв.м., при съседи: таванско помещение № 15, таванско помещение № 17 и коридор; както и с 0,585 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху държавна земя и ОСЪЖДА В. П. П., Л. К. З. и П. П. П. и да предадат на К. Г. С. владението върху описания имот, както и да му заплатят сумата 8 106 /осем хиляди сто и шест/ лв. разноски по делото за всички инстанции.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.