7

Р Е Ш Е Н И Е

№261

С., 26.10.2012 год.


В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А


Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на девети октомври през две хиляди и дванадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОЙЧО ПЕЙЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
ВЕСЕЛКА МАРЕВА

при секретаря Зоя Якимова, като изслуша докладваното от съдия К. М. гр.д. № 390 по описа за 2012 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба от [фирма], [населено място], чрез пълномощника му адвокат И. Б. против решение № 155 от 22.12.2011 г., постановено по гр.д. № 1547 по описа за 2011 г. на Окръжен съд-Бургас, с което частично е отменено решение № 1 от 3.01.2011 г., поправено с решение № 82 от 8.06.2011 г. по гр.д. № 519/2009 г. на Районен съд Бургас и е постановено друго за отхвърляне на иска на [фирма], [населено място] против [община] за разваляне на договора, сключен на 29.08.2003 г. между [община] и [фирма], [населено място] за учредяване на възмездно право на строеж в УПИ ІІ в имот пл. № *, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ, одобрен със заповед № РД-16-365/19.05.2003 г. по плана за земеразделяне на [населено място], урегулиран от * кв.м. за обект със застроена площ от * кв.м. срещу заплащане на цена за правото на строеж в размер на 5288.83 лв. и отхвърляне на иска на [фирма], [населено място] за осъждане на [община] да заплати на [фирма], [населено място] сумата 5000 лв., представляваща продажната цена, платена по договор за учредяване на възмездно право на строеж от 29.08.2003 г. и същото решение е потвърдено в останалата му обжалвана част за отхвърляне на иска на [фирма], [населено място] против Х. А. Л., С. Г. Л. и [фирма], [населено място], при участие на трети лица-помагачи [община] и Министъра на земеделието и храните за приемане за установено, че ищеца е собственик на недвижим имот-обект „А.”, представляващ едноетажна сграда със застроена площ от * кв.м., с идентификатор * по кадастралната карта на [населено място], изградена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ * в имот пл. № 130101, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ, одобрен със заповед № РД-16-365/19.05.2003 г. по плана за земеразделяне на [населено място], урегулиран от * кв.м., имот с идентификатор * по действащата кадастрална карта и за отхвърляне на предявения от [фирма], [населено място] против [община] иск за заплащане на разликата между сумата 5000 лв. и претендираните 35000 лв.
В касационната жалба се поддържат касационните основания по чл.281, т.3 ГПК и се иска отмяна на атакуваното решение и постановяване на ново за уважаване на исковете.
Ответниците по касационната жалба [фирма], [населено място], ответник по установителния иск за собственост и [община], трето лице помагач на ищеца по установителния иск и ответник по предявените обратни искове за разваляне на договора и заплащане сумата 35 000 лв., оспорват основателността й, а държавата, представлявана от Министъра на земеделието и храните не изразява становище.
С определение № 328 от 31.05.2012 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в частта, с която са отхвърлени предявените от [фирма], [населено място] против [община] иск по чл.189, ал.1, изр.първо вр. чл.87, ал.3 ЗЗД иск за разваляне на договора, сключен на 29.08.2003 г. между [община] и [фирма], [населено място] за учредяване на възмездно право на строеж в УПИ * в имот пл. № *, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ и обусловения от изхода му иск за заплащане сумата 35 000 лв, на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК, поради противоречие с решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр.д. № 1872/2010 г., ВКС, ІV г.о. по приложението на института на т.н. „евентуална евикция”.
Със същото определение не е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в частта, с която е отхвърлен предявения от „Апогей 91”, [населено място] против [фирма], [населено място], при участие на трето лице-помагач на ищеца [община] и на трето лице-помагач на ответника Държавата, представлявана от Министъра на земеделието и храните установителен иск за собственост на обект „А.”, представляващ едноетажна сграда със застроена площ от * кв.м., с идентификатор * по кадастралната карта на [населено място], изградена въз основа на отстъпено право на строеж в УПИ * в имот пл. № *, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ, поради което в тази част същото е влязло в сила.
Влязлото в сила решение установява, че ищцовото дружество не е собственик на „А.”, представляващ едноетажна сграда със застроена площ от * кв.м., с идентификатор * по кадастралната карта на [населено място], изградена въз основа на отстъпено от [община] с договор от 29.08.2003 г. право на строеж в УПИ ІІ в имот пл. № *, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ. За да отхвърли исковете за разваляне на договора между [община] и [фирма], [населено място] от 29.08.2003 г. и за заплащане на сумата 35000 лв., Бургаският окръжен съд е изложил следните съображения: за да се уважи иск с правно основание чл.189, ал.1, предл.първо във връзка с чл.87 ЗЗД, следва да бъде установено, че продавачът по договор за продажба не може да изпълни реално задължението си по договора да предаде вещта. За да е налице такова неизпълнение обаче, е необходимо трети лица да имат права по отношение на вещта, които могат да се противопоставят на купувача, които права следва да са съществували към момента на сключване на договора за покупко-продажба или ако са възникнали след това, да се дължат на поведение на продавача и при това да са възникнали в сравнително кратък период от време след сключване на договора, което е пречка купувачът да предотврати възникването им. Пречка за изпълнение на задължението по договора обаче са само реално съществуващи, а не твърдени права, тъй като, ако се установи, че твърдяното право не съществува, няма как да бъде противопоставено на купувача. За да се упражни надлежно правото на разваляне на договора по реда на чл.189, ал.1, предл.1 ЗЗД вр. чл.87 ЗЗД следва да бъде установено по положителен и безспорен начин притежаваното от третото лице право върху имота. Развалянето на договора за покупко-продажба по реда на чл.189, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр. с чл.87 ЗЗД, е допустимо само в случаите, когато правата на третите лица върху имота са безспорни между и по отношение на страните по договора или при спор са установени по съответния ред и за двете страни, което се извлича по аналогия и от разпоредбата на чл.191, ал.2 ЗЗД. В настоящия случай, макар [фирма] да е страна (ответник) в настоящото производство, предмет на иска е установяване не на неговите права, а на тези на ищеца върху процесния имот, отделно от това, правата на [фирма], в качеството му на трето лице по отношение на договора за отстъпване право на строеж, не са безспорни между страните. Съдът е приел, че твърдението за съществуването на такова право и вероятността същото да бъде упражнено по съдебен ред срещу [фирма] като купувач на правото на строеж, към момента не е основание за уважаването на иска по чл.189, ал.1 от ЗЗД, вр.с чл.87, ал.3 ЗЗД, тъй като не означава непременно, че претендираното право съществува реално и е противопоставимо на купувача, каквото е императивното изискване на чл.189 ЗЗД. Поради отхвърляне на иска за разваляне на договора за отстъпване право на строеж, за неоснователни са приети и исковете за връщане на заплатената по него цена, както и за заплащане от ответника на необходимите и полезни разноски за веща. Относно последните е отбелязано, че такива разноски по делото не се доказват (свързани с опазване на вещта и пр.), а и не е доказано събарянето на съществуващата в имота към лятото на 2003 г. сграда и изграждането на нова след отстъпването на правото на строеж и съобразно учреденото на ищеца право на строеж – за сграда с РП 119,76 кв.м.
С решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр.д. № 1872/2010 г., ВКС, ІV г.о., постановено по реда на чл.290-чл.293 ГПК е дадено тълкуване във връзка с приложението на института на т.н.”евентуалната евикция” – за да се упражни надлежно правото на разваляне на договора по реда на чл.189 ал.1 изр.1 във вр.с чл.87 ал.3 ЗЗД от добросъвестния приобретател на спорния имот, следва ли да бъде установено със съдебно решение по положителен и безспорен начин притежаването от третото лице право върху имота или е достатъчно това право да е вероятно основателно предвид представените доказателства. Прието е, че съгласно чл.188 ЗЗД продавачът отговаря, щом трето лице има права върху продадената вещ,които може да противопостави на купувача в две хипотези. В първата хипотеза третото лице е предявило правата си и купувачът вече е отстранен от вещта, която е купил, въз основа на съдебно решение по иск на трети лица – налице е осъществена евикция. Във втората хипотеза правата на трето лице само са предявени по съдебен ред или дори още не са предявени,но могат във всеки момент да бъдат предявени и противопоставени на купувача. Вещта още не му е отнета,но съществува реална заплаха от това – налице е евентуална евикция. Законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция,защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост,за налични права на трето лице, противопоставими на купувача,вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще. Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл.87 ал.3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от неизпълнението /чл.189 ал.1 ЗЗД/, стига да е добросъвестен, т.е.по време на купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него /чл.188 ЗЗД/.
Настоящият състав споделя посоченото в решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр.д. № 1872/2010 г., ВКС, ІV г.о. тълкуване.
С оглед установените по делото факти следва, че [община] не е изпълнила задължението си по договора от 29.08.2003 г., което е основание за развалянето му. Следва да се отбележи и, че вече е налице и влязло в сила решение, с което е установено, че суперфициарът не е собственик на сградата, тъй като [община] не е била собственик на терена, а при липса на отстъпено право на строеж от собственика на терена, ишцовото дружество не е станало собственик и на построената сграда, което решение е противопоставимо и на двете страни по договора за суперфиция съгласно чл.223 ГПК.
С оглед изложеното предявените искове по чл.87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договора за учредяване на право на строеж и за връщане на платената цена от 5288.83 лв. в претендирания размер от 5000 лв. се явяват основателни.
[фирма], [населено място] претендира и заплащане на сумата 30000 лв., представляваща вложените строителни материали при изграждане и въвеждане на обекта в експлоатация. В. съд е приел, че се иска заплащане на необходимите и полезни разноски за вещта, т.е. е квалифицирал иска по чл.189, ал.1, изр.2, предл.трето ЗЗД. Квалифицирането на спорното право е задължение на съда, което се извършва въз основа на фактическите твърдения и търсената защита. В случая предмет на обратните искове са споровете във връзка с неизпълнение задължението на [община] по договора от 29.08.2003 г. Фактическите твърдения на ищцовото дружество са, че претендираната сума представлява стойност на строителните материали по изграждане и въвеждане на сградата в експлоатация. Тъй като нито ищецът, нито ответникът са собственици на сградата, то следва, че исковата претенция е за обезщетяване на имуществени вреди от неизпълнение на договорното задължение и квалификацията й е по чл.189, ал.2, изр.трето във връзка с чл.88, ал.1, изр.второ ЗЗД. Квалификацията на ищеца, че се касае до подобрения и увеличена стойност на имота не обвързва съда.
Неправилен е и извода на съда, че не е доказано изграждането на нова сграда след отстъпване правото на строеж, каквото възражение се поддържа от ответника [община]. Безспорно е, че в имота ищцовото дружество е построило незаконна сграда, която е ползвало за магазин за препарати за растителна защита, която е съществувала към момента на сключване на договора. Ищецът твърди, че тази сграда е била съборена и е построена нова. Представените по делото писмени доказателства – разрешение за строеж № 112/17.11.2003 г., договор за изпълнение на строителен надзор от 8.01.2004 г., удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж от 27.08.2004 г. – съпоставени с установеното от експертното заключение от 15.09.2010 г. относно сметка 207 от счетоводния баланс на дружеството – за натрупани разходи за придобиване на Д. за процесния обект за осчетоводени фактури от периода 2004 г. за строителни материали на обща стойност 31674.01 лв., както и с показанията на свидетеля А. Б., проектант на сградата, че съществувалата сграда била паянтова и не можела да се ползва, поради което трябвало да се премахне, обосновават извод, че през 2004 г. въз основа на отстъпеното право на строеж е осъществено ново строителство. Обстоятелството, че построената сграда е около * кв.м., а сградата, за която е учредена суперфицията е * кв.м. само по себе си, при липса на оспорване на представените писмени доказателства, касаещи процеса на строителството и приемането му от техническите органи, не може да обоснове поддържаната от [община] теза, че правото на строеж не е реализирано.
След като е установено, че ищцовото дружество е направило разходи по строителството на сградата, но не е придобило собствеността й, поради неизпълнение задължението на ответната община по договора от 29.08.2003 г., то следва, че последната дължи обезщетяване на причинените от договорното неизпълнение имуществени вреди, поради което предявения иск е основателен в претендирания размер от 30000 лв.
По изложените съображения въззивното решение в частта, предмет на касационен контрол, следва да бъде отменено като неправилно и вместо него да се постанови друго за уважаване на предявените обратни искове. Ответната община следва да възстанови и направените от ищеца разноски по тези искове в размер на 4107.39 лв.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 155 от 22.12.2011 г., постановено по гр.д. № 1547 по описа за 2011 г. на Окръжен съд-Бургас в частта, с която са отхвърлени исковете, предявени от [фирма], [населено място] против [община] за разваляне на договора, сключен на 29.08.2003 г. между [община] и [фирма], [населено място] за учредяване на възмездно право на строеж в УПИ * в имот пл. № *, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ, одобрен със заповед № РД-16-365/19.05.2003 г. по плана за земеразделяне на [населено място], урегулиран от * кв.м. за обект със застроена площ от * кв.м. срещу заплащане на цена за правото на строеж в размер на 5288.83 лв., за заплащане сумата 5000 лв., представляваща продажната цена, платена по договор за учредяване на възмездно право на строеж от 29.08.2003 г. и сумата 30000 лв., стойност на строителни материали и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
РАЗВАЛЯ, на основание чл.87, ал.3 ЗЗД, договора, сключен на 29.08.2003 г. между [община] и [фирма] със седалище и адрес на управление в [населено място], [улица], ЕИК[ЕИК], представлявано от управителя А. Х. К., ЕГН [ЕГН], за учредяване на възмездно право на строеж в УПИ * в имот пл. № *, кв.* съгласно ПУП-ПРЗ, одобрен със заповед № РД-16-365/19.05.2003 г. по плана за земеразделяне на [населено място], урегулиран от * кв.м. за обект със застроена площ от * кв.м. срещу заплащане на цена за правото на строеж в размер на 5288.83 лв.
ОСЪЖДА [община], [населено място], [улица] да заплати на [фирма], [населено място], [улица], на основание чл.55, ал.1, прдл.трето ЗЗД сумата 5000 лв., представляваща продажната цена, платена по договор за учредяване на възмездно право на строеж от 29.08.2003 г. между [община] и [фирма], [населено място]; на основание чл.88, ал.1, изр.второ ЗЗД сумата 30000 лв., представляваща имуществени вреди – стойност на строителни материали за изграждане и въвеждане в експлоатация на обект „А.”, представляващ едноетажна сграда със застроена площ от * кв.м., с идентификатор * по кадастралната карта на [населено място] и сумата 4107.39 лв. разноски по делото.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: