5

№ 100

Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение, в открито заседание на десети март две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Бойка Стоилова
ЧЛЕНОВЕ: 1. Мими Фурнаджиева
2. Велислав Павков

при секретаря Цветанка Найденова в присъствието на прокурора като разгледа докладваното от съдията Павков гр.д.№ 6207 по описа за 2013 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на А. П. П. против решение № 1640/18.07.2013 г., постановено по гр.д.№ 1301/2013 г. от състав на Окръжен съд – Варна.
С писмен отговор, ответниците оспорват касационната жалба като в открито съдебно заседание .
Касационното обжалване е допуснато от състава на ВКС, като правен въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване е, следва ли да се приеме за прекратен договор, въз основа на предложение за неговото прекратяване, неприето от страна на другата страна и неподписано от нея, като с отправеното предлоожение се е целяло уреждане по друг начин на последиците от прекратяването на договора.
По отговора на правния въпрос, обосновал допустимостта на касационното обжалване, съдът приема следното:
Извън случаите на неизпълнение на двустранен договор, като основание за прекратяване на договорните отношения, договорът може да бъде развален по взаимно съгласие между страните. Взаимното съгласие за прекратяване на договорни отношение предполага наличието на съвпадащи насрещни волеизявления, насочени към прекратяването на облигационната връзка, като с волеизявленията на страните могат да се договарят нови и преуреждат старите правоотношения във връзка с договора, чието прекратяване се цели. Тогава, когато една от страните е отправила предложение до другата страна за прекратяване на договорните правоотношения, но липсват данни по делото и представени доказателства за приемането на това предложение, направено във формата, в която е сключен и договора, не следва да се приема, че е налице прекратяване по взаимно съгласие на договорните правоотношения между страните. Този извод не изключва прекратяването на договорните правоотношения поради виновно неизпълнение на договорни задължения на страните по договора, ако са спазени изискванията на чл.87 ЗЗД.
По касационната жалба, съдът приема следното:
С обжалваното решение, въззивният съд се е произнесъл по основателността на предявен иск с правно основание чл.55, ал.1 пр. трето от ЗЗД. Съдът е приел, че искът е неоснователен. Между страните по делото е бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот. Ищецът твърди, че след сключването на предварителния договор е направил проучване, в резултат на което установил, че действителната площ на имота е много по-малка от посочената в предварителния договор, тъй като части от него попадат във воден басейн, изключителна държавна собственост, част е в заливната площ на брега и водната линия, а част е заета от асфалтов път. Тъй като действителната част от имота е много по-малък от 1/10 част от посочената в договора площ от 966 кв.м., а именно 452 кв.м., ищецът твърди, че за него липсва интерес от сключването на окончателен договор, а иска връщането на даденото капаро по предварителния договор.
Ответниците са направили възражение, че с писмен анекс, неподписан от тях, ищецът е признал неизпълнението си на предварителния договор, а именно – нежелание да се сключи окончателен договор, като е предложил задържане на капарото от продавачите в по-малък от договорения размер, на което те не са се съгласили. Твърдят, че вина за неизпълнението на задължението за прехвърлянето на собствеността е именно отказа на купувача, поради което не дължат връщането на даденото капаро, предмет на иска с правно основание чл.55, ал.1, пр. трето от ЗЗД.
Съдът е приел, че ищецът се е отказал от договора, като този извод съдът е приел за установен от представения анекс, неподписан от ответниците – продавачи, без да обсъжда доводите на ищеца-купувач за неизпълнение от страна на продавачите, свързани с разпоредбата на чл.210, ал.1 ЗЗД, наведени с исковата молба, както и с въззивната жалба в спора.
Този извод на въззивния съд е необоснован.
Представеното писмено доказателство, озаглавено „анекс” към предварителния договор, не представлява „отказ” от договора от страна на купувача по предварителния договор, а отправено от едната страна – купувач по предварителния договор, до другата страна – продавач по предварителния договор, волеизявление за прекратяване на договорните правоотношения по взаимно съгласие, като с това предложение се отправя и предложение за възникване на нови правоотношения между страните, във връзка с размера на дължимото за връщане, респ. задържане на даденото по предварителния договор капаро. Безспорно е между страните по спора, че отправеното предложение за прекратяване на действието на предварителния договор не е прието от страна на продавачите по договора, поради което същия е продължил да действува, т.е. създадените с предварителния договор права и задължения между страните са продължили да съществуват. При това положение, въззивният съд е следвало да се произнесе по доводите на ищеца по спора в насока, че продаваемия имот е с площ, в значителна степен по-малка от тази, посочена в предварителния договор и свързаната с това фактическо положение правна възможност страната да се позове на разпоредбата на чл.210, ал.2, изр.последно ЗЗД и да развали договора.
Тъй като по делото са събрани поисканите от страните доказателства и посочените доказателствени средства, направени са доводите и възраженията в насока на твърденията на страните, не се налага извършването на нови съдопроизводствени действия, поради което настоящия състав на ВКС счита, че следва да се постанови решение по същество на спора.
Безспорно се установява по делото, че действителната площ на имота е по-малка от посочената в предварителния договор, тъй като части от него попадат във воден басейн, изключителна държавна собственост, част е в заливната площ на брега и водната линия, а част е заета от асфалтов път. Действителната част от имота е по-малък с повече от 1/10 част от посочената в договора площ от 966 кв.м., а именно 452 кв.м., тъй като водните басейни, заливната част на бреговата ивица и водната линия, както и инфраструктирните съоръжения са вещи, извън гражданския оборот и не могат да бъдат предмет на гражданскоправни сделки, каквато е покупката на недвижим имот между граждани. На това основание, реалната площ от недвижимия имот, описан в предварителния договор, която би могла да се прехвърли по сключения между страните предварителен договор с окончателен или по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД, е 452 кв.м. При разликата в посочената в договора площ и действителната площ на имота, която би могла да се закупи от страна на купувача, за него е възникнало правото да се откаже от договора, на основание чл.210, ал.1 ЗЗД и да иска връщането на даденото капаро по предварителния договор. С исковата молба, ищецът е заявил липсата на интерес от закупуването на тази площ от целия имот, посочен в договора, като е направил искане за връщане на даденото по договора.
Въз основа на горното, състава на ВКС приема, че за купувачът по предварителния договор е възникнало правото да се откаже от договора, същия го е упражнил със заявеното изрично в исковата молба, като на основание чл.55, ал.1 ЗЗД ответниците, продавачи по предварителния договор, му дължат връщане на даденото по договора капаро, в размер на 12 500 евро, като фактът на получаването на тази сума и основанието за това не се оспорва от страна на ответниците, заявено изрично с отговора на исковата молба и прието за безспорно от районен съд, с определение от 18.10.2012 г..
С оглед изхода на спора, в полза на ищеца следва да се присъдят всички направени в производството съдебни разноски, обща в размер на 6 926,92 лева, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
Водим от горното, състава на ВКС, четвърто отделение на гражданската колегия

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 1640/18.07.2013 г., постановено по гр.д.№ 1301/2013 г. от състав на Окръжен съд – Варна, като вместо него постановява:
ОСЪЖДА И. Г. К. и Е.-М. К. и двамата с адрас [населено място], [улица] съдебен адрес [населено място], [улица], партер, адв. Р. И. да заплатят на основание чл.55 ,ал.1 ЗЗД на А. П. П. от [населено място], съдебен адрес [улица], ет., ап., адв. Р. А. сумата 12 500 /дванадесет хиляди и петстотин/ евро.
ОСЪЖДА И. Г. К. и Е.-М. К. и двамата с адрас [населено място], [улица] съдебен адрес [населено място], [улица], партер, адв. Р. И. да заплатят на основание чл.78 ,ал.1 ГПК на А. П. П. от [населено място], съдебен адрес [улица], ет., ап., адв. Р. А. сумата 6 926,92 лева.
Решението е окончателно.

Председател: Членове: 1. 2.