Р Е Ш Е Н И Е
№ 424/11
София 24.01.2012г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, ГК,ІV г.о.в открито заседание на единадесети октомври през две хиляди и единадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСКА РАЙЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА
БОЯН ЦОНЕВ
при секретаря Юлия Георгиева и в присъствието на прокурора....................
като изслуша докладваното от съдията Светла Бояджиева гр.дело № 1872 по описа за 2010 год.за да се произнесе,взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба от Н. Б. П. чрез адв.Я. П. срещу решение № 664 от 13.07.10г.по в.гр.дело № 208/10г.на Софийски апелативен съд,с което е потвърдено решение № 5707 от 19.12.09г.по гр.дело № 5295/08г.на Софийски градски съд,І-во гражданско отделение,2-ри състав.С него са отхвърлени предявените от същата страна против В. Й. В. и А. К. В. искове с правно основание чл.189 ал.1 изр.1 във вр.с чл.87 ал.3 ЗЗД за разваляне на сключения между тях договор за покупко-продажба на недвижим имот,оформен с нот.акт № г.,както и с правно основание чл.189 ал.1 изр.2 вр.с чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД за заплащане на сумата 55 000 евро,представляваща платената продажна цена,ведно със законната лихва върху сумата,считано от 5.12.08г.до окончателното плащане,както и с правно основание чл.79 ал.1 ЗЗД във вр.с чл.189 ал.1 изр.3 ЗЗД за заплащане на сумата 1000 евро,представляваща част от върнатия в двоен размер по предварителен договор задатък в общ размер 25 000 евро.
С определение № 735 от 19.05.11г.е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280 ал.1 т.3 ГПК по въпрос във връзка с приложението на института на т.н.”евентуалната евикция” – за да се упражни надлежно правото на разваляне на договора по реда на чл.189 ал.1 изр.1 във вр.с чл.87 ал.3 ЗЗД от добросъвестния приобретател на спорния имот,следва ли да бъде установено със съдебно решение по положителен и безспорен начин притежаването от третото лице право върху имота или е достатъчно това право да е вероятно основателно предвид представените доказателства.
В отговор на поставения въпрос настоящият състав приема следното: Съгласно чл.188 ЗЗД продавачът отговаря,щом трето лице има права върху продадената вещ,които може да противопостави на купувача в две хипотези.В първата хипотеза третото лице е предявило правата си и купувачът вече е отстранен от вещта,която е купил, въз основа на съдебно решение по иск на трети лица – налице е осъществена евикция.Във втората хипотеза правата на трето лице само са предявени по съдебен ред или дори още не са предявени,но могат във всеки момент да бъдат предявени и противопоставени на купувача.Вещта още не му е отнета,но съществува реална заплаха от това – налице е евентуална евикция.Законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция,защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост,за налични права на трето лице,противопоставими на купувача,вече реализирани или които ще се реализират в бъдеще.Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл.87 ал.3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите,които претърпява от неизпълнението /чл.189 ал.1 ЗЗД/,стига да е добросъвестен,т.е.по време на купуването да не е знаел,че купува от несобственик или че трети лица имат права върху купуваното от него/чл.188 ЗЗД/
По основателността на касационната жалба:
Данните по делото сочат,че с договор за покупко-продажба на недвижим имот,оформен с нот.акт № ,том ,рег.№ ,н.дело № .на нотариус Е. К.,с район на действие СРС,В. Й. В. и А. К. В. са продали на Н. Б. П. У. в кв. по плана на [населено място],м.с.Г.-в.з.Л. за сумата 55 000 евро.При сключване на договора продавачите са се легитимирали с нот.акт за продажба на недвижим имот № 67/2006г.,с който са закупили имота от Х. Х. П..Същият се е легитимирал като продавач с нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот,придобит по давност и наследство № 136/2006г.На 9.04.08г.Н. Б. П. и Д. С. М. са сключили предварителен договор за покупко-продажба на имота за сумата 125 000 евро,като П. е получил задатък в размер на 12 500 евро.С констативен протокол рег.№ 10 041 от 3.10.08г.на нотариус Е. К. е констатирано,че за имота има вписана искова молба на 22.04.2008г.С оглед на това Д. М. е развалил предварителния договор и е поискал възстановяване на дадения от него задатък в двоен размер.На 15.10.2008г.Н. П. му е изплатил сумата 25 000 евро.С посочената искова молба А. Т. П. и Т. А. П. са предявили пред Софийски районен съд иск за признаване за установено по отношение на Х. П.,че същият не е собственик на У. в кв.по плана на [населено място],м.Г.-в.з.Л..Като основание за правата си са представили нот.акт № г.,с който А. П. и съпругата му В. И. са купили по ½ ид.част от празно дворно място от 1281 кв.м.,находящо се в землището на [населено място] –вилна зона,м.Л.,съставляващо парцел ІІ,им.пл.№ от кв.от Обединено ТКЗС”Д. Б.”.В. И. е починала на 24.007г.и оставила за свои законни наследници съпругът си А. П. и сина си Т. П..От назначената по делото техническа експертиза е установена идентичността на имотите по нот.акт № г.и по нот.акт № г.
При тези фактически данни по делото, за да отхвърли предявените искове въззивният съд е приел,че към настоящия момент не е доказано трети лица да имат установено по съответния ред право на собственост върху процесния недвижим имот,представляващ парцел в кв. по плана на [населено място],м.”в.Г.-в.з.Л.”,което да изключва правото на купувача,поради което същият няма основание за развалянето му по реда на чл.189 ал.1 ЗЗД във вр.с чл.87 ал.3 ЗЗД.
В касационната жалба против въззивното решение,подадена от ищеца по делото Н. Б. П.,се излагат оплаквания за неправилност на решението поради съществени процесуални нарушения,които са довели до нарушаване на материалния закон и необосновани изводи.Поддържа,че при сключване на сделката не бил уведомен от праводателите си,че други лица биха могли да имат права върху имота.Същите следва да отговарят по иска,защото не са изпълнили задължението си да продадат имота,свободен от права на трети лица,независимо,че купувачът не е съдебно отстранен от имота към настоящия момент.Моли обжалваното решение да бъде отменено и да бъде постановено друго по същество на спора,с което искът да бъде уважен.
Ответниците по касационната жалба В. Й. В. и А. К. В. считат,че е неоснователна и молят въззивното решение да бъде оставено в сила.
Върховният касационен съд,състав на Четвърто гражданско отделение,като прецени доказателствата по делото и доводите на страните,приема следното:
С оглед отговора на въпроса,по който е допуснато касационно обжалване на решението,в нарушение на материалния закон въззивният съд е приел,че развалянето на договора за покупко-продажба по реда на чл.189 ал.1 изр.1 във вр.с чл.87 ал.3 ЗЗД не е допустимо без наличието на влязло в сила съдебно решение,с което са установени правата на третите лица върху имота,които могат да бъдат противопоставени на купувача.Купувачът има правната възможност да развали договора и преди съдебното отстранение ако не е знаел за правата на третите лица върху имота по време на продажбата.Недобросъвестността е абсолютна пречка за възникване правото за търсене на отговорност за съдебно отстранение.При преценката за добросъвестността на ищеца следва да се има предвид съществуващата система на публичност на актовете с прехвърлително действие с недвижими имоти.Доколкото такива прехвърляния на собственост или учредяване на вещни права са вписани,последващият приобретател не може да претендира отговорност за съдебно отстранение,тъй като би могъл да узнае за противопоставимите му права на трети лица.С вписването се цели да се даде възможност на третите лица да узнаят за извършеното разпореждане с недвижимия имот и да се информират за собствеността.В случая третите за спора лица А. П. и Т. П. основават претенцията за право на собственост върху процесния имот на подлежащ на вписване акт - нотариален акт № г.С полагане на дължимата грижа ищецът би могъл да узнае за противопоставимите му права.Не налага друг извод обстоятелство,че праводателите му са декларирали при изповядване на сделката с нот.акт № г.,че няма други легитимни собственици на имота.Въпреки неизправността на продавачите, ако купувачът е знаел,че вещта е обременена с права на трети лица или би могъл да узнае с полагане на дължимата грижа,за него отпада възможността да развали договора. Ето защо настоящият състав приема,че при извършване на покупко-продажбата на процесния имот ищецът не е бил добросъвестен,поради което не може да иска разваляне на договора по чл.189 ал.1 ЗЗД във вр.с чл.87 ал.3 ЗЗД.
С оглед на изложеното крайният извод на въззивния съд за неоснователност на предявения иск по чл.189 ал.1 ЗЗД във вр.с чл.87 ал.3 ЗЗД е правилен,поради което обжалваното решение следва да бъде оставено в сила,макар и по други съображения.
Разноски за тази инстанция не се присъждат в полза на ответниците по касационната жалба,тъй като няма представени доказателства,че такива са направени.
Предвид на горното,ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД,ІV г.о.
Р Е Ш И :
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 664 от 13.07.2010г.,постановено по в. гр.дело № 208/10г.на Софийски апелативен съд.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.
|