5

Върховният касационен съд, Първо гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и шести март през две хиляди и петнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Теодора Ниновапри секретар
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 268 от 2015 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на С. М. С. от [населено място] срещу въззивното решение на Хасковския окръжен съд, постановено на 02.10.2014г. по гр.д.№549/2014г., с което е потвърдено решението на първоинстанционния съд, с което С. М. С. е осъден да предаде на [фирма] ползването на следните имоти, предмет на договор за аренда на земеделски земи №170, том І, рег.№1076 от 18.09.2013г., а именно:нива в м.”Бъз дере” с площ от 27.502 дка, съставляваща имот №002028 по плана за земеразделяне на [населено място]; нива в м.”Г.” с площ от 12.600 дка, съставляваща имот №104003 по плана за земеразделяне на [населено място]; нива в м.”Л.” с площ от 5.699 дка, съставляваща имот №058007 по плана за земеразделяне на [населено място].
В изложението към подадената касационна жалба се излагат съображения, че са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по въпроса следва ли въззивният съд да постанови решението си след като прецени всички доказателства по делото, във връзка с доводите и възраженията на страните, като изложи мотиви кои доводи счита за опровергани и въз основа на кои доказателства. К. поддържа също, че въззивният съд се е произнесъл по въпроса противопоставими ли са на купувача в публичната продан, извършена по реда на глава 43 ГПК, правата на арендатор върху продадени в публична продан имоти, произтичащи от договор за аренда, сключен и вписан след налагане на възбрани върху тези имоти, по който е налице противоречива практика на съдилищата. Поддържа също така, че въззивният съд се е произнесъл и по въпроса следва ли да се третира като действие на разпореждане договор за аренда, сключен за 10-годишен срок, с оглед дългия срок на действие на договора, който също е разрешаван противоречиво от съдилищата. Поставя и въпроса дали при иск, предявен на основание чл.79, ал.1 ЗЗД във вр. с чл.6, ал.1 от Закона за аренда в земеделието за предаване ползването на имоти, предмет на договор за аренда, встъпването на арендатора в изпълнението на договора представлява ли материалноправна предпоставка за уважаване на иска, за който също поддържа, че е разрешаван противоречиво от съдилищата.
Ответникът по касационна жалба не изразява становище досежно наличието на основание за допускане на касационно обжалване.
Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК. Налице са предпоставките за допускане на касационно обжалване, като съображенията за това са следните:
По реда на чл.17, ал.2 вр. с чл.6, ал.1 от Закона за аренда в земеделието вр. чл.79, ал.1 ЗЗД [фирма] е предявило срещу С. М. С. иск за предаване ползването на земеделски земи, предмет на договор за аренда на земеделски земи, сключен на 18.02.2013г.
С обжалваното решение е прието, че е налице договор за аренда в земеделието №170, т.І, рег.№1076 от 18.02.2013г., вписан в АВ-Служба по вписванията-С. под №950/19.02.2013г., сключен между Д. К. Д. като арендодател и [фирма] като арендатор на процесните три земеделски имота за срок от 10 години и регистриран в ОСЗ-С. на 01.03.2013г. Прието е, че арендотателят Д. Д. е бил обект на съдебно изпълнение за свои задължения, в рамките на което е осъществена публична продан на въпросните три имота, които са придобити от С. в рамките на същата, като транслирането на собствеността е отразено в СВ на 20.11.2013г. Прието е, че спрямо имота в м.”Бъз дере”, землището на [населено място], са наложени възбрани по изпълнителните производства, като последната е от 28.03.2012г., а по отношение на другите два имота в землището на [населено място] възбраните са наложени след вписване на арендния договор-на 08.07.2013г. и на 28.03.2013г. Прието е за безспорно между страните, че С. е придобил изцяло в режима на чл.500, ал.2 ГПК и трите имота по силата на възлагане в резултат на проведена публична продан в рамките на изпълнителното производство и същите са му възложени с постановления от 01.11.2013г. и е въведен във владение на 03.12.2013г., като е установил фактическа власт върху същите.
Прието е, че уредените отношения в Закона за аренда в земеделието са модифициран и особен прочит на общите наемни отношения по ЗЗД, обусловен от спецификата на земеделската дейност, като съотношението между двата закона е специален към общ. Прието е, че арендните правоотношения са винаги генерирани по силата на договор, спрямо който в сравнение с уредбата по ЗЗД са завишени формалните изисквания и в случая процесния договор за аренда изцяло отговаря на законовите изисквания на ЗАЗ, поради което валидно поражда действието си и обвързва адресатите си. Изложени са съображения, че както наемните отношения, така и тези по аренда в земеделието, са винаги облигаторни и не съдържат елементи на разпореждане в собственически план и като се изхожда от тази им същина се налага извод, че транслирането на собствеността на арендувания обект никога не е основание за прекратяване на договора, като същият при определени условия обвързва и новия приобретател на вещта, независимо от основанието за придобиването му. В тази насока е прието, че дори същият да е придобил имота по силата на публична продан в рамките на съдебно-изпълнително производство, е без значение, доколкото и в ЗЗД и в ЗАЗ този способ не е третиран по различен начин от останалите основания за придобиване на собственост-и в двата закона се използва само терминът “приобретател” /чл.237, ал.1 ЗЗД и чл.17, ал.2 ЗАЗ/. Изложени са съображения, че сключеният договор за аренда няма въздействие на тежест, както и че арендаторът няма статут на трето лице по смисъла на чл.496 ГПК, която е относима само за вещни правоотношения. Прието е също така, че чл.237, ал.1 ЗЗД и чл.17, ал.2 ЗАЗ уреждат особен приоритет на договорите за наем, респ. за аренда в полза на наемателя, респ. арендатора, при определени условия, които в случая са изпълнени-процесният договор за аренда е вписан, поради което е прието, че изрично е настъпила законовата последица на чл.237, ал.1, вр. чл.17, ал.2 ЗАЗ и приобретателят на арендуваните обекти замества арендодателя в създаденото арендно правоотношение. Прието е, че разпоредбата на чл.498, ал.2 ГПК е неприложима, тъй като дружеството не е владелец на имота, а държател по силата на аренден договор, който обвързва и новия собственик на обекта. Прието е, че С. е обвързан от наличния договор за аренда и следва да изпълнява задълженията си по него, вкл. и това по чл.6, ал.1 ЗАЗ, тъй като вече има качеството арендодател.
По въпроса следва ли въззивният съд да постанови решението си след като прецени всички доказателства по делото във връзка с доводите и възраженията на страните, като изложи мотиви кои доводи счита за опровергани и въз основа на кои доказателства-въпросът се поставя във връзка с оплакването, че въззивният съд не е обсъдил правните последици на вписаните преди сключването на договора за аренда възбрани върху процесните земеделски и не е изложил мотиви защо счита, че арендния договор, сключен след налагане и вписване на възбраните за противопоставим на купувача на публичната продан. Не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по така поставения въпрос, тъй като въззивният съд е изложил съображения за правните последици на вписаните преди сключването на договора за аренда възбрани, като е приел, че приложение намират правилата за наемното правоотношение, както и правилата на Закона за аренда в земеделието по отношение на последващ приобретател.
По въпроса противопоставими ли са на купувача на публичната продан, извършена по реда на глава 43 ГПК, правата на арендатор върху продадените в публична продан имоти, произтичащи от договор за аренда, сключен и вписан след налагане на възбрана върху тези имоти:
С изложението към касационната жалба е представено решение от 06.11.2012г. по гр.д.№12537/2012г. на СГС, в което е прието, че правата на наемател по договор за наем са непротивопоставими на купувач на имот, придобит от публична продан, независимо от вписването на договора за наем в имотния регистър, тъй като хипотезата на чл.237 ЗЗД се отнася за обичайната продажба по чл.183-чл.213 ЗЗД, а не за публична продан по реда на глава 43 ГПК, в подкрепа на което е и предвидената в чл.498, ал.2 ГПК процедура по извършване на въвод във владение /различна от реда по чл.522 и сл. ГПК/ , както и възможност за защита на трето лице само и единствено с иск за собственост, изключвайки възможността на третото лице за защита по чл.435 ГПК чрез обжалване действията на съдебния изпълнител. Въпросът за противопоставимостта на правата на лицето, ползващо недвижим имот по силата на договор е разрешен противоречиво по смисъла на чл.280, ал.1, т.2 ГПК, поради което следва да се приеме, че са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване по така поставения въпрос.
Не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване в поддържания от касатора смисъл по въпроса дали договор за аренда, сключен за 10-годишен срок следва да се третира като действие на разпореждане, тъй като с представеното с изложението определение №525/20.02.2014г. по в.ч.гр.д.№360/2014г. на Окръжен съд-Бургас въпросът не е решен по същество.
Не са налице предпоставки за допускане на касационно обжалване и по въпроса дали при иск, предявен на основание чл.79, ал.1 ЗЗД вр. чл.6, ал.1 ЗАЗ за предаване на ползване на имоти, предмет на договор за аренда, встъпването на арендатора в изпълнение на договора представлява материалноправна предпоставка за уважаване на иска-в настоящия случай подобен въпрос не обуславя крайния изход на спора, тъй като по отношение на встъпването на дружеството-арендатор в договора не съществува спор.
Водим от гореизложеното,Върховният касационен съд,състав на Първо гражданско отделение

ДОПУСКА до касационно обжалване въззивното решение, постановено на 02.10.2014г. по в.гр.д.№549/2014г. по описа на Хасковския окръжен съд.
Указва на касатора в едноседмичен срок да внесе по сметка на ВКС държавна такса в размер на 25лв. /двадесет и пет лева/ и да представи доказателства, че държавната такса е внесена.
След представяне на доказателства за внасяне на дължимата държавна такса, делото да се докладва на председателя на І ГО на ВКС за насрочване.

Председател:

Членове: